Покончить с ипотечным рабством: 8 методов как «продать ипотеку»

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...

 

 

Продавать квартиру в ипотеке или нет – этот вопрос каждый собственник решает самостоятельно.  Мотивация здесь может быть разной – от простой экономической подоплеки до жизненных обстоятельств, когда нужно срочно расстаться с имуществом, находящимся в залоге у банка. Главное — продать квартиру в ипотеке можно. Не верьте банку или риэлторам, которые могут говорить, что это незаконно или невозможно.

Продать квартиру в ипотеке возможно, это касается даже ипотеки Сбербанка. Далее вы узнаете как продать квартиру, купленную в ипотеку.

Прежде чем перейти к детальному разбору потенциальных схем по продаже залоговой недвижимости, нужно заметить, что в России сделки по продаже квартир под залогом банка, не урегулированы законом в достаточной мере, а потому собственник квартиры зачастую становится заложников кредитной организации на 15-20-30 лет.

Точнее, теоретически ипотека законом урегулирована: есть отдельный Федеральный закон «Об ипотеке» — достаточно приличный по объему и старый, есть общие положения в Гражданском кодексе РФ, но практические части реализации законов не проработаны. Например, в 2015 году были изменения в общие правила о залоге в ГК РФ, и по многим моментам нормы о залоге и ипотеке стали противоречить друг другу, не говоря уже о практике их применения. Основная проблема купли-продажи имущества под залогом состоит в том, чтобы ни одна сторона — ни должник, ни покупатель, ни банк не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами.

Сейчас же заемщик оказывается зависим от позиции банка и даже в случае полнейшей негибкости позиции последнего, не может ничего предъявить ему, кроме как пресловутое «злоупотребление правом», которое будет практически невозможно доказать на практике в жалобах или даже в суде. Именно поэтому с полной долей уверенности текущее состояние зачастую можно назвать современным «ипотечным рабством». Разберем же пути возможного выхода из этой ситуации.

novostroy

 

Первый вариант

— самый простой вариант с точки зрения банка и однозначно сложный с точки зрения покупателя. При этом варианте, кто-то должен погасить долг по ипотечному кредиту за должника, и только после этого банк снимает обременение с объекта недвижимости (дома, квартиры), что делает возможным совершить сделку купли-продажи без рисков для покупателя.

Этот вариант является логически следующим из требований закона и простым для понимания. Его как единственно возможный рассматривают многие отделения Сбербанка России (хотя и здесь есть нюансы, о которых сказано ниже). Автору приходилось сталкиваться вообще с полным непониманием со стороны этого уважаемого госбанка: «Как это вы хотите продать ипотечную квартиру? Она же не ваша».

Автор столкнулся с такой ситуацией, когда подмосковное отделение Сбербанка предлагает этот вариант погашения как единственный, банк не идет на переговоры с заемщиком и отказывается от любых льготных сценариев (например, в виде сделки через депозитные ячейки) снятия обременения по квартире.

Все дело в том, что — это единственный вариант, предусмотренным регламентами Среднерусского банка Сбербанка России (Сбербанк в Подмосковье подчиняется именно ему), в то время как Московский Сбербанк России имеет более гибкий подход. Отсюда вывод – не берите ипотеку в Сбербанке в Подмосковье, если имеете возможность обратиться в Сбербанк в Москве. Для других регионов тоже могут быть свои особенности.

 

В этом случае вариантов погашения кредита можно назвать несколько:

  • уговорить покупателя дать авансом выкупную сумму до сделки с оформлением этого в виде заключения предварительного договора купли-продажи — риск покупателя огромный, маловероятно, что вы найдете такого желающего без существенной скидки;
  • извернуться самому, например, взять потребительский кредит для погашения долга, если он незначителен по сумме;
  • найти посредника в виде риэлторской компании, которая погасит за вас долг и за соответствующую комиссию (вероятно до 5 % и до 20 % от суммы сделки) выступит посредником по сделке с вашим покупателем, взяв на себя все риски и общение с банком.

Опытные риэлторы могут помочь также организовать сделку по продаже квартиры в ипотеке с материнским капиталом, по продаже квартиры, купленной по военной ипотеке или по продаже доли квартиры в ипотеке.

Для детальных расчетов можете воспользоваться калькулятором погашения ипотеки на нашем сайте, который может помочь Вам с оценкой затрат и потенциальной экономии после продажи ипотечной квартиры, а также рекомендуем почитать о возврате уплаченных процентов при досрочном погашении.

 

Второй вариант

– продажа квартиры с обременением через договор продажи ипотечной квартиры с последующим его снятием после погашения долга и получения соответствующих документов от банка-кредитора.

Этот вариант однозначно снижает ликвидность квартиры, но, тем не менее, он также может быть приемлем с точки зрения обеих сторон, особенно если в качестве посредника выступает нотариус, а стороны договорятся по цене.

Изначально следует отметить, что с точки зрения законодательства о государственной регистрации сделок с недвижимостью, нет никаких препятствий для регистрации купли-продажи недвижимости, которая находится под обременением банка. Соответственно в этом случае, новый покупатель получает вместе с квартирой все риски того, что заемщик перестанет платить ипотечный кредит, а взыскание банком будет обращено уже на его квартиру.

В связи с этим, есть логичное правило для такого рода сделок — покупатель не должен получить сразу всю сумму денег за продажу квартиры (разницу между выкупной стоимость и суммой кредита), пока кредит не будет погашен, а обременение с квартиры не будет снято в Росреестре.

Дополнительные гарантии может дать участие в сделке нотариуса. В этом случае, сторонам рекомендуется воспользоваться его услугами, в том числе для передачи денег в погашение кредита через депозит, а также с учетом значительного ускорения сделки при его посредничестве.

 

Третий вариант

– замена заемщика по ипотеке. Фактически это продажа квартиры по ипотеке, только заемщиком выступает новый покупатель.

В этом случае покупатель платит только ту часть выкупной цены, которая причитается продавцу за пределами долга, а долг банку выплачивает в виде ипотеки покупателем как новым заемщиком.

Такой вариант сделки подойдет для той ситуации, если покупатель не имеет 100 % суммы на покупку квартиры в наличии, а использует кредитные средства. В этом случае «сам Бог велел», чтобы была произведена замена заемщика, особенно, если сумма долга будет примерно равноценной.


Несмотря на то, что все в этой схеме хорошо и даже для банка, поскольку он не теряет привлеченного заемщика и продолжает получать процентные доходы, но схема зачастую категорически не нравится банкам. Банки говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого нужно изучать, проверять, и условия предоставления ему кредита будут совсем другие.

Вполне может оказаться, что банк просто не сможет связать две сделки по погашению кредита и выдаче новой ипотеки заемщику в единое целое (не знает как провести трехстороннюю переуступку долга), поскольку такая история будет отсутствовать в его внутренних регламентах и документах (что особенно характерно для госбанков – Сбербанка, ВТБ24, Газпромбанка и др.), а значит невозможно будет получить положительное решение кредитного комитета.

 

Четвертый вариант

– самый распространенный и наиболее реалистичный – это использование в сделке депозитных ячеек банка-кредитора.

В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично – банку для погашения оставшейся части кредита. В общем виде схема выглядит так, что покупатель закладывает в две разные ячейки суммы денег, соответствующие выкупной стоимости квартиры – первая часть пойдет для банка в погашение кредита, вторая часть — для продавца, но только после регистрации сделки и снятия обременения.

После закладки денег в депозитарную ячейку, имея гарантии, банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры, а покупатель и продавец – одновременно документы для регистрации новой сделки. Банк забирает свою часть средств в погашение кредита из первой депозитной ячейки.

Только после регистрации необременной залогом квартиры на нового покупателя, продавец получает из второй депозитной ячейки свою часть средств.

Данная схема является наиболее распространенной в текущей банковской практике и широко используется коммерческими банками. Как правило, сама операция с депозитными ячейками становится платной и может составить 0,5-2 % от суммы сделки.

 

Пятый вариант

– альтернативная сделка под контролем банка. Фактически это означает продать квартиру, купленную в ипотеку и купить другую.

До кризиса такие сделки совершались, как правило, с улучшением жилищных условий заемщика – заемщики по договоренности с банком продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку соответственно становился больше.

Сегодня появились сделки с обратной тенденцией, когда заемщик, попавший в сложную ситуацию, объясняет банку, что текущую квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилье поменьше, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг.

Как правило, при такого рода сделках банк может дать согласие на снятие обременения с текущей заложенной квартиры до погашения долга, при одновременной регистрации залога на новый объект недвижимости. В этом случае, все участники альтернативной сделки сдают свои договоры на регистрацию в Росреестр одновременно.

Также банк может дать согласие на последующий залог недвижимости, то есть на повторную ипотеку, если сумма долга по ипотеке перед ним невелика по сравнению со стоимостью квартиры, т.е. залог квартиры явно избыточен по объему. Тогда можно рассмотреть кредит под залог в другом банке.

 

Шестой вариант

– не платить кредит и дождаться принудительного взыскания.

Основной плюс этого подхода – не нужно ничего делать, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов.

Минусов же гораздо больше:

  • жилье будет продано с торгов, что не предполагает того, что за него будет выручена приличная цена – торги проводятся в ограниченное время и без целеполагания на результат;
  • для банка обязательно лишь покрыть непогашенный кредит с процентами и ориентироваться он будет на залоговую стоимость из Закладной с дисконтом;
  • заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и исполнительных сборов от службы судебных приставов.

 

Продолжение статьи о еще двух очень интересных методах продажи ипотечной квартиры и о роли нотариуса в сделке читайте в продолжении статьи.

  Это может быть полезным:

One comment

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.