Рефинансирование и другие способы как продать квартиру в ипотеке (продолжение)

Rating: 5.0. From 3 votes.
Please wait...

Продолжение первой части статьи про продажу квартиры, находящейся в залоге у банка.

Седьмой вариант

– уступка банком закладной покупателю квартиры. Для банка это означает продажу ипотеки — как самого кредита, там и всех прав залогодержателя по вашей квартире или дому.

Несмотря на то, что автору не приходилось встречаться на практике с подобной формой продажи ипотечной квартиры, тем не менее, по закону для нее нет никаких ограничений.

В рамках действующего кредитного договора между банком и заемщиком и после регистрации права собственности (обязательный шаг, если предмет ипотеки – новостройка), как правило, выпускается Закладная, имеющая статус именной ценной бумаги.

Закладная удостоверяет права банка-кредитора как по основному обязательству (кредиту), так и право залога, о чем сказано в п. 1, 2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, банк на основании ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», может в любой момент осуществить продажу Закладной с полным объемом прав по ней – включая как права на выплату кредита, так и права на залог любому физическому или юридическому лицу. Логично, если таким покупателем выступит будущий покупатель квартиры. Сумма продажи должна равняться сумме общей задолженности (основного долга и срочных %) по кредиту на дату продажи.

В этом случае все правоотношения и дальнейшие расчеты между продавцом и покупателем должны регулироваться предварительным договором купли-продажи, который будет предусматривать покупку покупателем Закладной и последующие взаимные действия и расчеты сторон. Именно на основании этого договора, продавец может просить свои банк осуществить продажу Закладной будущему собственнику квартиры.

 

Восьмой вариант


– рефинансирование кредита в другом банке с последующей продажей через него или как продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

Этот вариант применяется, когда с текущим банком не удается достичь никакого понимания. Такой сценарий, в частности, может быть использован в отношении продажи квартиры в ипотеке Сбербанка, который зачастую (в зависимости от политики структурного подразделения) принципиально не дает согласие на освобождение квартиры из-под залога ни по схеме через депозитные ячейки, ни каким-либо иным образом, когда такое согласие должно быть дано еще до фактического погашения долга.

В случае, когда не удается договориться также и с покупателем о реализации подхода, изложенного как Первый вариант, то это остается практически единственным разумным выходом. В этом случае нужно подобрать качественный банк, в котором будет осуществляться рефинансирование, и с которым нужно заранее обговорить детали последующей сделки по продаже квартиры (или хотя бы убедиться, что он использует нормальные не иезуитские схемы для этого, например, через депозитные ячейки).

Но нужно учесть, что сама сделка по рефинансированию может затянуться на 1-2 месяца, особенно если рефинансирующий банк использует подход получения предварительного разрешения от текущего банка на добровольное рефинансирование (и снятие обременения), чего он не получит (и потеряет время), и лишь потом применяется принудительный порядок.

Следует отметить, что при рефинансировании кредита, у гражданина не теряется право на возмещение налога НДФЛ по процентам по ипотечному кредиту, если он его не использовал полностью.

 

В заключение: об обязательности участия в сделке нотариуса

С 01 января 2016 года сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, а также сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

В июне 2016 года изменения были дополнены новыми запретами — дарить, менять, покупать и продавать жилье в долевой собственности без нотариуса. Это означает, что теперь каждая сделка с долями квартир и домов должна быть в обязательном порядке заверена нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку.

Поправки затрагивают сделки и с целыми квартирами, и с отдельными долями — в том случае, если несколько собственников владеют квартирой в рамках общей долевой собственности. Теперь сделку по продаже недвижимости в простой письменной форме (с последующей регистрацией в Росреестре) можно совершить только при условии, что собственность индивидуальная либо общая совместная — без определения долей, например, собственность супругов.

 

Новые инструменты и ответственность нотариусов по сделкам


Следует рассказать подробно о множестве изменений, которые вступили в силу, начиная с 2014 года. Это изменения в «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Они были направлены на повышение привлекательности нотариальной формы сделок с недвижимостью, развивая принцип «одного окна», когда нотариус выполняет функции по правовому сопровождению сделки, предоставляя гражданам и защиту их прав, и комфортный сервис. Изменения были продолжены и в 2015, и в 2016 годах.

Новации нотариата затронули несколько аспектов:

  • Повышение гарантий для покупателя в виде имущественной ответственности нотариуса — если нотариус допустил ошибку в своей работе и причинил этим ущерб гражданину. Помимо обязательной индивидуальной и коллективной страховки для реализации требований, что нотариус отвечает за свою работу всем своим имуществом, теперь создается специальный Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Этот фонд будет дополнять сумму необходимого возмещения ущерба.
  • Скорость государственной регистрации прав на недвижимость в случае, если документы подает нотариус, теперь составляет всего один день, поскольку регистратор не тратит время и ресурсы на проведение юридической экспертизы документов, что уже квалифицированно сделал нотариус.
  • Финансовый аспект вопроса — значительно понизив стоимость услуг нотариуса (например, если происходит отчуждение недвижимого имущества стоимостью свыше 10 000 000 рублей при сделке между посторонними лицами, нотариальный тариф составит 25 000 рублей плюс 0,1 процента от суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей).
  • Закон предоставляет гражданам возможность производить через депозит нотариуса расчеты при сделках по соглашению сторон. Депозит нотариуса поможет обеспечить безопасность расчетов.
  • Повышение доказательственной силы нотариального акта — концептуальное изменение, которое основано на том, что нотариус действует от имени государства, а значит считается, что его акт не требует дополнительного доказательства, и в ходе судебного процесса не получится огульно ставить под сомнение содержание нотариального акта. Оспорить его можно будет только в особом порядке.
  • Создание Единой информационной системы нотариата (ЕИС) – нового инструмента проверки достоверности сведений о залоге, актуальности доверенностей, брачных договоров и другое.
  Это может быть полезным:

One comment

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.