Рефинансирование ипотеки Сбербанка, ВТБ 24 в других банках: лучшие предложения

Rating: 4.5. From 4 votes.
Please wait...


Ситуация на рынке жилья, в банковском секторе, и, соответственно в сфере ипотечного кредитования в России динамично меняется. Один из лидеров жилищного кредитования в стране – Сбербанк только в 2016 году снижал процентную ставку трижды, а за ним это сделали другие банки. В этих условиях растет заинтересованность заемщиков в изменении условий кредитования, в частности, рефинансировании ипотеки в 2017 году.

Самое время прочитать рефинансирование ипотеки — выбрать среди лучших предложений для перекредитования ипотеки в 2017 году. АИЖК прогнозирует дальнейшее снижение ставок и преодоление ими уровня в 10% уже к концу 2017- началу 2018 года.

 

Изменение ставки по ипотечным кредитам Сбербанка и ВТБ 24

Сбербанк и ВТБ 24 с Банком Москвы занимают лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования в России. Условия предоставления новых кредитов в этих банках постоянно меняются. Так в 2016 году в Сбербанке по программе «Молодая семья» договора заключались под 13.5% годовых, а действующая на начало 2017 года ставка составляла 10.75%. Аналогичная картина наблюдается и по кредитам ВТБ 24.

Несмотря на изменения на рынке оба банка не производят перерасчета ставок по действующим кредитам. Таким образом, заемщики вынуждены искать альтернативные способы снижения уровня платежей по кредитам до текущего рыночного уровня. Одним из способов решения этого вопроса становится рефинансирование ипотеки ВТБ 24 и Сбербанка другими кредитными организациями.

Следует отметить, что ничего не мешает рефинансировать ипотеку ВТБ 24 в Сбербанке, если вы являетесь заемщиком ВТБ 24 или Банка Москвы, а Сбербанк перекредитовать в одном из этих банков.

 

Что такое рефинансирование ипотеки и его достоинства

Рефинансирование (перекредитование) ипотеки – это получение кредита, обеспеченного находящимся в залоге у кредитной организации объектом недвижимости, у того же или другого кредитора.

Оформление такого договора позволяет:

  • уменьшить сумму регулярных платежей за счет снижения процентной ставки и/или изменения сроков кредитования;
  • увеличить сумму заемных средств – при заключении договора с другой кредитной организацией по результатам оценки финансового состояния клиента и предмета залога объем кредита, выданного под залог того же объекта недвижимости, мо жжет быть больше;
  • консолидировать кредиты – пользоваться только одним кредитным продуктом только в одном банке.

Иллюстрирует эти возможности простой пример.

Клиенту Сбербанка выдан ипотечный кредит на 2 000 000 рублей сроком на 10 лет под залог квартиры стоимостью в 4 000 000 рублей. Ставка по кредиту составляла 14.5% годовых, расчет производился по аннуитетной схеме. Сумма регулярного платежа – 31 279 руб. С момента заключения договора сумма погашенной основной задолженности – 500 000 рублей.

Ему же выдан в РайффайзенБанке персональный потребительский кредит (на приобретение автомобиля) на сумму в 1 000 000 рублей сроком на 5 лет по ставке 14.9% годовых. Сумма ежемесячного взноса -35 614 руб. С момента получения кредита погашено 500 000 рублей основной задолженности.

Итого сумма оставшейся задолженности – 2 000 000 рублей, суммарный ежемесячный платеж 66 893 руб.

После обращения в РайффайзенБанк по поводу реструктуризации ипотеки одобрена заявка на получение кредита в сумме 3 200 000 рублей (80% от стоимости недвижимости) по ставке 11.5% годовых на 20 лет. Выплаты по этой программе составят 34 168 руб./месяц.

В результате перекредитования общий платеж снижается почти в 2 раза, задолженность остается по единственной программе – ипотеке в РайффайзенБанке. После погашения обоих кредитов остается 1 700 000 рублей свободных средств, которые могут быть направлены на развитие бизнеса или личные потребности.

Но даже если рассматривать исключительно перекредитование ипотеки Сбербанк, только за счет снижения процентной ставки по кредиту на недвижимость регулярный платеж может быть уменьшен почти в 1.5 раза – до 22 000 рублей.

Пример свидетельствует о том, что рефинансирование ипотеки Сбербанка или ВТБ 24 другими банками по действующим рыночным ставкам оказывается достаточно выгодной.

В таком рефинансировании есть еще одно преимущество. Поскольку рассмотрение заявки на кредитование производится с учетом текущей ситуации, положительное решение может быть принято при более низком уровне подтвержденного дохода. Это особенно важно в условиях экономического кризиса.

Кроме того, при рефинансировании ипотечного кредита за заемщиком сохраняется право на получение налогового вычета (возмещения НДФЛ). Его величина составляет:

  • при покупке недвижимости до 01.01.2014 года — 13% от всей суммы выплаченных по кредиту процентов;
  • при совершении операции после 01.01.2014 г – 13% от суммы процентных выплат, не превышающей 3 миллиона рублей (если сумма процентов по ипотеке больше – налоговый вычет рассчитывается по максимальной сумме 3 млн. руб. и составляет 390 тыс.руб.).

 

Когда выгодно обращаться за рефинансированием


Принятие решения о подаче заявки на рефинансирование ипотеки в другом банке следует принимать после детального анализа условий существующего кредита и предложений потенциального кредитора, собственных финансовых возможностей и т.д. Положительно стоит оценивать такую возможность, если:

  • уровень обслуживания в кредитной организации не устраивает – наблюдаются сбои при зачислении платежей и другие проблемы;
  • ставка, по которой обслуживается кредит, значительно превышает рыночную — сравнение рекомендуется проводить по величине регулярного платежа;
  • сумма ежемесячных выплат по ипотеке превышает возможности семейного бюджета
  • условия кредитного договора отличаются от анонсируемых банком-кредитором;
  • кредитная организация пересматривает условия по действующему кредиту без согласия заемщика.

Условия предоставления кредита, прежде всего процентная ставка, могут отличаться от тех, которые предоставляет в открытом доступе организация-кредитор. Как правило, для привлечения клиентов указываются минимальные уровни, которые могут существенно измениться при рассмотрении заявки. На увеличение ставки могут влиять:

  • форма справки о доходах — при подтверждении по форме банка она, как правило, выше;
  • полнота пакета документов – при упрощенном оформлении ставка увеличивается;
  • вид недвижимости – приобретение комнат или земельных участков обслуживается по повышенным ставкам.

К примеру, в банке «ДельтаКредит» такое увеличение может составлять до 4.25% (подтверждение справкой по форме банка — +1%, оформление по одному документу — +1.25%, при оформлении на ИП — +1.5%, при покупке комнат в квартире — +0.5%).

Источником увеличения расходов становятся разовые и регулярные комиссионные платежи, взимаемые банком – за обслуживание счета и пр.

Дополнительные выплаты связаны и со страхованием – банки предъявляют требования по страхованию как самого залогового имущества, так и заемщика – страхование жизни, финансовых рисков, от потери трудоспособности.

 

Условия и подводные камни рефинансирования ипотечного кредита

В банках, представляющих рефинансированию ипотеки 2017, условия мало чем отличаются от аналогичных при кредитовании:

  • похожие требования предъявляются к заемщикам — по возрасту, уровню подтвержденного дохода, наличию собственности, кредитной истории;
  • пакет документов, необходимых для оформления кредита, также выглядит аналогично — требуются документы, удостоверяющие личность заемщика и созаемщиков, официальное подтверждение трудоустройства и уровня доходов, правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • в обязательном порядке требуется прохождение процедур страхования.

Однако, для каждого из перечисленных пунктов могут быть установлены и особые требования.

К примеру, одним из главных требований, предъявляемых к заемщику, становится не просто высокий уровень надежности, но и отсутствие просрочки по платежам по рефинансируемому кредиту.


По объекту недвижимости почти всегда требуется регистрация права собственности (исключением становятся только кредиты на жилую недвижимость в строящихся домах). Отсутствие таких документов моет привести к отказу в выдаче кредита. Некоторые финансовые организации до их получения предлагают рефинансирование ипотеки по значительно завышенной процентной ставке.

Неохотно идут кредиторы на рефинансирование ипотеки на приобретение земельных участков и на недвижимость в совместной собственности. Проблемы с объектом с долевым участием не возникают, если за предоставление услуги обращаются одновременно все собственники, или держатели долей дают свое согласие на обслуживание кредита другой организацией.

Особые требования предъявляются к оценке объектов. Перекредитование ипотеки ВТБ 24, Сбербанка и любой другой финансовой организации потребует получения нового заключения, подтверждающего стоимость объекта на момент заключения нового кредита.

Что касается страхования, то требования большинства банков, как предоставляющих ипотечные кредиты, так и рефинансирующих их, сходны. В обязательном порядке страхуется приобретаемая недвижимость и риски заемщика. Сюда входят страхование жизни, страхование при полной потере трудоспособности, при утрате права собственности на объект недвижимости.

 

Пакет документов для оформления рефинансирования


Стандартный пакет документов для рефинансирования ипотечного кредита включает:

  • заявку на предоставление услуг (на кредитование), анкету заемщика;
  • документы, удостоверяющие личность гражданство, личность, постановку на налоговый учет;
  • при наличии созаемщиков (близких родственников) – документы, подтверждающие их личности и степень родства;
  • заверенную выписку из трудовой книжки;
  • форму 2-НДФЛ или справку о доходах по форме банка;
  • справку об оценке объекта недвижимости;
  • нотариально заверенные правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • документы по обслуживанию кредита в банке – договор, сумма задолженности (общая, погашенная, подлежащая погашению, просроченная) и, по требованию, кредитную историю;
  • подтверждение страхования объекта и заемщика.

При формировании пакета документов может проявиться и один из подводных камней. Некоторые организации требуют официального согласия кредитора на рефинансирование, в отдельных случаях (к таким относится рефинансирование Сбербанк ипотеки), получение такого согласия прописано в условиях кредитного договора. Чаще всего, кредитор такого согласия не дает, хотя это и является нарушением прав заемщика.

Еще один подводный камень – дополнительные разовые и регулярные расходы. К ним относятся комиссии банка, оплата услуг нотариуса и оценщика, страховые взносы и т.д.

 

Условия программ перекредитования

Что же касается остальных вопросов, многие баки предоставляют достаточно выгодное рефинансирование ипотеки других банков. Лучшие предложения 2017 года сведены в таблицу:

Банк Условия рефинансирования Особенности программ
РайффайзенБанк От 10.9-11,5 %

1 — 25 лет

до 26 000 000 рублей

Возможно предоставление нецелевого кредита

Узнать подробнее

Бинбанк От 10.75 %

5 — 25 лет

Не более суммы задолженности

Не менее 300 000 рублей для регионов (600 000 для Москвы)

Узнать подробнее

ФК Открытие

Открытие Ипотека RU CPL


От 11,75 %

10 % — по акции

5 – 30 лет

500 000 – 30 000 000 руб.

20 – 70% от стоимости объекта, но не более суммы задолженности

Узнать подробнее

ВТБ Банк Москвы Реструктуризация задолженности по собственным ипотечным кредитам Увеличение срока до 30 лет

Предоставление кредитных каникул

Узнать подробнее

Газпромбанк От 11,5 %

до 30 лет

до 45 000 000 рублей

Зарегистрированное право собственности на объект

Узнать подробнее

Варианты рефинансирования в рамках программы «Перекредитование» предлагает Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), работающее с государственной поддержкой. Клиенты могут рассчитывать на рефинансирование по ставке от 11.5% годовых в сумме от 300 тысяч до 20 миллионов рублей на срок 3-30 лет. Сумма кредита составляет до 100% задолженности по рефинансируемому кредиту, но не может превышать 80% стоимости объекта недвижимости.

Оформление ипотеки в рамках этой программы производят партнеры АИЖК – банк «Зенит», АОКБ «ФорБанк», «Банк Балтийское финансовое агентство», «Банк СГБ» и др.

Практически во всех организациях предоставление кредита производится по единой схеме:

  • Заемщик подает заявку на кредитование и пакет документов для ее рассмотрения;
  • Банк рассматривает заявку и принимает решение;
  • В случае положительного решения заемщик уведомляет обслуживающую кредит финансовую организацию о намерении рассчитаться по кредиту полностью;
  • Банк перечисляет средства на погашение на счет заемщика – либо открытый в этом банке, либо на кредитный, открытый для обслуживания существующего кредита;
  • Действующий договор ипотеки расторгается, обременение на объект недвижимости снимается с заверением у нотариуса;
  • Подписывается договор ипотеки с банком, предоставившим рефинансирование.

На этом взаимоотношения с первым банком заканчиваются, и дальнейшее обслуживание ипотеки осуществляется в банке, выдавшем заем на перекредитование.

Иногда, однако, банки склонны усложнять схемы рефинансирования, используя аккредитивы или иные инструменты. Прочитать подробнее про схемы рефинансирования ипотечных кредитов в практике российских банков можно здесь.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.