Рефинансирование ипотеки Сбербанка, ВТБ 24 в других банках: лучшие предложения в 2018 году

Ситуация на рынке жилья, в банковском секторе, и, соответственно в сфере ипотечного кредитования в России динамично меняется.

Один из лидеров жилищного кредитования в стране – Сбербанк только в 2016 году снижал процентную ставку трижды, а за ним это сделали другие банки.

Снижение ставок в 2017 году продолжилось. В этих условиях растет заинтересованность заемщиков в изменении условий кредитования, в частности, рефинансировании ипотечных кредитов в 2018 году.

АИЖК прогнозирует дальнейшее снижение ставок и преодоление ими уровня в 9 % уже к концу 2018 года. Ведомости недавно назвали рефинансирование — причиной бума на рынке кредитов с ипотекой.
Итак, выгодная ипотека, в каком банке ее искать? Самое время выбрать вариант среди лучших предложений для перекредитования ипотеки в новом году.

 

Изменение ставки по ипотечным кредитам Сбербанка и ВТБ 24

Сбербанк и ВТБ 24 с Банком Москвы занимают лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования в России. Условия предоставления новых кредитов в этих банках постоянно меняются. Так в 2016 году в Сбербанке по программе «Молодая семья» договора заключались под 13.5% годовых, а действующая в 2017 году ставка составляла 10.75%. Аналогичная картина наблюдается и по кредитам ВТБ 24.

Несмотря на изменения на рынке оба банка не производят перерасчета ставок по действующим кредитам. Таким образом, заемщики вынуждены искать альтернативные способы снижения уровня платежей по кредитам до текущего рыночного уровня. Одним из способов решения этого вопроса становится изменение кредитора по ипотекам ВТБ 24 и Сбербанка другими кредитными организациями.

Следует отметить, что ничего не мешает рефинансировать жилищный кредит ВТБ в Сбербанке, если вы являетесь заемщиком ВТБ 24 или Банка Москвы, а Сбербанк перекредитовать в одном из этих банков.

 

Что такое рефинансирование кредита, его достоинства

Рефинансирование (перекредитование) ипотеки – это получение кредита, обеспеченного находящимся в залоге у кредитной организации объектом ипотеки, у того же или другого кредитора.

Оформление такого договора позволяет:

• уменьшить сумму регулярных платежей за счет снижения процентной ставки и/или изменения сроков кредитования;
• увеличить сумму заемных средств – при заключении договора с другой кредитной организацией по результатам оценки финансового состояния клиента и предмета залога объем кредита, выданного под залог того же объекта недвижимости, мо жжет быть больше;
• консолидировать кредиты – пользоваться только одним кредитным продуктом только в одном банке.

Иллюстрирует эти возможности простой пример:

Клиенту Сбербанка выдан ипотечный кредит на 2 000 тыс. рублей сроком на 10 лет под залог квартиры стоимостью в 4 000 тыс. рублей. Ставка по кредиту составляла 14.5 % годовых, расчет производился по аннуитетной схеме. Сумма регулярного платежа – 31 279 руб. С момента заключения договора сумма погашенной основной задолженности – 500 тыс. рублей.

Ему же выдан в РайффайзенБанке персональный потребительский кредит (на приобретение автомобиля) на сумму в 1 000 тыс. рублей сроком на 5 лет по ставке 14.9 % годовых. Сумма ежемесячного взноса -35 614 руб. С момента получения кредита погашено 500 тыс. рублей основной задолженности.

Итого сумма оставшейся задолженности – 2 000 тыс. рублей, суммарный ежемесячный платеж 66 893 руб.

После обращения в РайффайзенБанк по поводу реструктуризации ипотеки одобрена заявка на получение кредита в сумме 3 200 тыс. рублей (80 % от стоимости недвижимости) по ставке 11.5 % годовых на 20 лет. Выплаты по этой программе составят 34 168 руб./месяц.

В результате перекредитования общий платеж снижается почти в 2 раза, задолженность остается по единственной программе – ипотеке в РайффайзенБанке. После погашения обоих кредитов остается 1 700 тыс. рублей свободных средств, которые могут быть направлены на развитие бизнеса или личные потребности.

Но даже если рассматривать исключительно перекредитование ипотеки Сбербанк, только за счет снижения процентной ставки по кредиту на недвижимость регулярный платеж может быть уменьшен почти в 1.5 раза – до 22 тыс. рублей.

Пример свидетельствует о том, что перевод ипотеки Сбербанка или ВТБ в другой банк по действующим у них рыночным ставкам оказывается достаточно выгодной.

В такой операции есть еще одно преимущество. Поскольку рассмотрение заявки на кредитование производится с учетом текущей ситуации, положительное решение может быть принято при более низком уровне подтвержденного дохода, что особенно важно в условиях экономического спада последних лет.

Кроме того, при перекредитовании жилищного кредита за заемщиком сохраняется право на получение налогового вычета (возмещения НДФЛ). Его величина составляет:

• при покупке недвижимости до 01.01.2014 года — 13% от всей суммы выплаченных по кредиту процентов;
• при совершении операции после 01.01.2014 г – 13% от суммы процентных выплат, не превышающей 3 миллиона рублей (если сумма процентов по ипотеке больше – налоговый вычет рассчитывается по максимальной сумме 3 млн. руб. и составляет 390 тыс.руб.).

 

Когда выгодно обращаться за рефинансированием задолженности

Принятие решения о подаче заявки на получение ипотеки в другом банке для погашения предыдущего следует принимать после детального анализа условий существующего кредита и предложений потенциального кредитора, собственных финансовых возможностей и т.д. Положительно стоит оценивать такую возможность, если:

• уровень обслуживания в кредитной организации не устраивает – наблюдаются сбои при зачислении платежей и другие проблемы;
• ставка, по которой обслуживается кредит, значительно превышает рыночную — сравнение рекомендуется проводить по величине регулярного платежа;
• сумма ежемесячных выплат по ипотеке превышает возможности семейного бюджета
• условия кредитного договора отличаются от анонсируемых банком-кредитором;
• кредитная организация пересматривает условия по действующему кредиту без согласия заемщика.

Условия предоставления кредита, прежде всего процентная ставка, могут отличаться от тех, которые предоставляет в открытом доступе организация-кредитор. Как правило, для привлечения клиентов указываются минимальные уровни, которые могут существенно измениться при рассмотрении заявки. На увеличение ставки могут влиять:

• форма справки о доходах — при подтверждении по форме банка она, как правило, выше;
• полнота пакета документов – при упрощенном оформлении ставка увеличивается;
• вид недвижимости – приобретение комнат или земельных участков обслуживается по повышенным ставкам.

К примеру, в банке «ДельтаКредит» такое увеличение может составлять до 4.25% (подтверждение справкой по форме банка — +1%, оформление по одному документу — +1.25%, при оформлении на ИП — +1.5%, при покупке комнат в квартире — +0.5%).

Дополнительные выплаты связаны и со страхованием – банки предъявляют требования по страхованию как самого залогового имущества, так и заемщика – страхование жизни, финансовых рисков, от потери трудоспособности.

 

Условия и подводные камни замены одного ипотечного кредита на новый

В банках, представляющих программы для изменения кредитора по ипотеке, условия мало чем отличаются от аналогичных при ипотечном кредитовании:

• похожие требования предъявляются к заемщикам — по возрасту, уровню подтвержденного дохода, наличию собственности, кредитной истории;
• пакет документов, необходимых для оформления кредита, также выглядит аналогично — требуются документы, удостоверяющие личность заемщика и созаемщиков, официальное подтверждение трудоустройства и уровня доходов, правоустанавливающие документы на недвижимость;
• в обязательном порядке требуется прохождение процедур страхования.

Однако для каждого из перечисленных пунктов могут быть установлены и особые требования.

К примеру, одним из главных требований, предъявляемых к заемщику, становится не просто высокий уровень надежности, но и отсутствие просрочки по платежам по рефинансируемому долгу.

По объекту недвижимости почти всегда требуется регистрация права собственности (исключением становятся только кредиты на жилую недвижимость в строящихся домах). Отсутствие таких документов моет привести к отказу в выдаче кредита. Некоторые финансовые организации до их получения предлагают рефинансирование жилищных кредитов по значительно завышенной процентной ставке.

Неохотно идут банки на замену кредитора по ипотеке на приобретение земельных участков и на недвижимость в совместной собственности. Проблемы с объектом с долевым участием не возникают, если за предоставление услуги обращаются одновременно все собственники, или держатели долей дают свое согласие на обслуживание кредита другой организацией.

Особые требования предъявляются к оценке объектов. Перекредитование ипотеки ВТБ 24, Сбербанка и любой другой финансовой организации потребует получения нового заключения, подтверждающего стоимость предмета залога на момент заключения нового кредита.

Что касается страхования, то требования большинства банков, как предоставляющих ипотечные кредиты, так и рефинансирующих их, сходны. В обязательном порядке страхуется приобретаемая недвижимость и риски заемщика. Сюда входят страхование жизни, страхование при полной потере трудоспособности, при утрате права собственности на объект недвижимости.

 

Пакет документов для оформления рефинансирования

Стандартный пакет документов для реструктуризации жилищного кредита в другом банке включает:

• заявку на предоставление услуг (на кредитование), анкету заемщика;
• документы, удостоверяющие личность гражданство, личность, постановку на налоговый учет;
• при наличии созаемщиков (близких родственников) – документы, подтверждающие их личности и степень родства;
• заверенную выписку из трудовой книжки;
• форму 2-НДФЛ или справку о доходах по форме банка;
• справку об оценке объекта недвижимости;
• нотариально заверенные правоустанавливающие документы на жилье;
• документы по обслуживанию кредита в банке – договор, сумма задолженности (общая, погашенная, подлежащая погашению, просроченная) и, по требованию, кредитную историю;
• подтверждение страхования квартиры и самого заемщика.

При формировании пакета документов может проявиться и один из подводных камней. Некоторые организации требуют официального согласия кредитора на такую операцию, в отдельных случаях (к таким относится ипотека в Сбербанке), получение такого согласия прописано в условиях кредитного договора.

Еще один подводный камень перекредитования – дополнительные разовые и регулярные расходы. К ним относятся комиссии банка, оплата услуг нотариуса и оценщика, страховые взносы и т.д.

 

Условия программ перекредитования

Что же касается остальных вопросов, многие банки предоставляют достаточно выгодное предложение по реструктуризации ипотеки других банков. Лучшие варианты в 2018 году сведены в таблицу:

Банк	Условия рефинансирования	Особенности программ
РайффайзенБанк	От 10.9-11,5 % 1 — 25 лет до 26 000 000 рублей	Возможно предоставление нецелевого кредита Узнать подробнее
Бинбанк	От 10.75 % 5 — 25 лет Не более суммы задолженности	Не менее 300 000 рублей для регионов (600 000 для Москвы) Узнать подробнее
ФК Открытие	От 11,75 % 9,35 % — по акции 5 – 30 лет 500 000 – 30 000 000 руб.	20 – 70% от стоимости объекта, но не более суммы задолженности Узнать подробнее
ВТБ Банк Москвы	Реструктуризация задолженности по собственным ипотечным кредитам	Увеличение срока до 30 лет Предоставление кредитных каникул Узнать подробнее
Газпромбанк	От 11,5 % до 30 лет до 45 000 000 рублей	Зарегистрированное право собственности Узнать подробнее

Варианты рефинансирования в рамках программы «Перекредитование» предлагает Агентство Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), работающее с государственной поддержкой. Клиенты могут рассчитывать на кредит по ставке от 11.5% годовых в сумме от 300 тысяч до 20 миллионов рублей на срок 3-30 лет. Сумма кредита составляет до 100% задолженности по погашаемому кредиту, но не может превышать 80% стоимости объекта недвижимости.

Оформление ипотеки в рамках этой программы производят партнеры АИЖК – банк «Зенит», АОКБ «ФорБанк», «Банк Балтийское финансовое агентство», «Банк СГБ» и др.

Практически во всех организациях предоставление кредита производится по единой схеме:

• Заемщик подает заявку на кредитование и пакет документов для ее рассмотрения;
• Банк рассматривает заявку и принимает решение;
• В случае положительного решения заемщик уведомляет обслуживающую кредит финансовую организацию о намерении рассчитаться по кредиту полностью;
• Банк перечисляет средства на погашение на счет заемщика – либо открытый в этом банке, либо на кредитный, открытый для обслуживания существующего кредита;
• Действующий договор ипотеки расторгается, обременение на квартиру или дом снимается с заверением у нотариуса;
• Подписывается договор ипотеки с банком, предоставившим финансирование.

На этом взаимоотношения с первым банком заканчиваются, и дальнейшее обслуживание ипотеки осуществляется в банке, выдавшем заем на перекредитование.

 

Иногда банки склонны усложнять схемы принятия ипотеки, используя аккредитивы, последующие залоги или иные не совсем дружелюбные для простого заемщика инструменты юридической защиты.