Рефинансирование ипотеки в ВТБ 24: как уйти от другого банка и снизить ставку

Rating: 4.3. From 4 votes.
Please wait...

О рефинансировании ипотеки

 

 

Рефинансирование ипотеки в ВТБ 24 в 2017 году доступно широкому кругу граждан. В портфеле продуктов есть множество программ, при этом условия перекредитования ипотеки в ВТБ 24, благодаря государственному участию, отличаются выгодными процентными ставками. Сам банк представлен во всех регионах России.

Самыми распространенными мотивами клиентов служат уменьшение совокупной переплаты за счет сокращения срока кредита, снижение суммы выплат, увеличение срока кредитования или избавление от обременения ипотекой недвижимости.

Как известно, ни Сбербанк России, ни большинство других коммерческих банков – сам ВТБ 24, Альфа Банк, Россельхозбанк, РайффайзенБанк, Банк Москвы и другие, как правило, не допускают снижения процентных ставок по действующим ипотечным кредитам, несмотря на изменение конъюнктуры рынка, падения ставок по ипотеке в с стране.

 

Рефинансирование и последующий залог

Необходимо отличать рефинансирование ипотеки от последующего залога. При рефинансировании ипотеки происходит полное погашение задолженности перед банком по ипотечному кредиту за счет средств (нового кредита), полученных от другого банка.

При последующем залоге и если сумма ипотечного кредита невелика по сравнению со стоимостью залога, то банк может дать согласие на использование этого объекта недвижимости для последующего залога. В этом случае кредитор (другой банк), который берет имущество в последующий залог, становится вторым в очередь в случае неисполнения заемщиком обязательств, в своих притязаниях на предмет залога.

Обычно последующий залог используется по другому кредиту тем же банком. Заемщик может лишь инициировать использование недвижимости для последующего залога, но решение будет находиться полностью в компетенции самого банка-кредитора. Таковы положения статьи 342 Гражданского кодекса России. Последующий залог у того же банка, в отдельных случаях можно использовать как более быструю альтернативу рефинансированию, а потенциальное рефинансирование – как инструмент давления на банк.

 

Преимущества рефинансирования ипотеки в ВТБ 24


Первый вопрос, который задал любой бы российский заемщик: «Почему ипотека ВТБ 24 лучше, чем ипотека Сбербанка?». На самом деле у ВТБ 24 точно есть несколько преимуществ перед Сбербанком:

  • В отличие от Сбербанка сотрудники ВТБ 24 более коммуникабельны и у них, как минимум, есть электронная почта для обмена информацией, а также возможность решать вопросы по мобильному телефону (со Сбербанком, как известно, кроме как очно решать невозможно, кроме того, по заявлениям приходится ждать до 30 дней),
  • В отличие от Сбербанка регламенты ВТБ 24 намного мягче, а возможности больше, например, если вы решите продать свою ипотечную квартиру, то столкнетесь с тем, что регламентами Сбербанка запрещено снятие обременений в Росреестре под сделку, а вот ВТБ 24 знает схему сделки с депозитными ячейками.

Прежде всего, можно рекомендоваться ВТБ 24 для рефинансирования ипотеки людям, которые уже имеют зарплатный проект в этом банке (зарплатную карту).

 

К достоинствам программ рефинансирования ВТБ 24 относят:

  • Досрочное погашение кредитного долга сразу после подписания договора;
  • При определении максимального размера займа, заново проводится оценка недвижимости с возможным увеличением оценочной стоимости. В результате, клиент может получить средства, превышающие сумму остатка долга по ипотеке, при должном обосновании этих сумм.
  • Использование услуги во второй половине срока ипотеки зачастую связано с желанием заемщика избавиться от залогового обременения, препятствующего распоряжению квартирой. Переоформление ипотеки на последнем сроке ипотеки позволит владельцу недвижимости подарить, обменять, продать квартиру. В отдельных случаях в качестве объекта залога может выступить машина.
  • ВТБ 24 дает возможность рефинансировать текущую ипотеку, номинированную в валюте на рублевую ипотеку, чтобы избежать ненужного риска от валютных колебаний на рынке.
  • Отсутствуют или минимальные комиссии при открытии счета, выдаче кредита, аренде банковской ячейки и других сопутствующих операций.

 

Особенностью программ ВТБ 24 для рефинансирования — его специализация на предоставлении заемных средств на самый длительный срок, до 50 лет. На определение максимальной суммы будет влиять оценочная стоимость собственности и ваше материальное положение. Отдельным преимуществом предложения банка является возможность увеличения суммы займа по рефинансированию до 80 процентов от стоимости недвижимости.


В процессе переоформления займа от стороннего банка, ВТБ 24 допускает изменение валюты рефинансирования с учетом текущей ситуации с курсом. Последние годы наиболее популярным стал вариант переоформления валютных ипотек в рублевые займы. Заемщик должен понимать, что значительные колебания курса грозят большой переплатой в итоге. Наиболее выгодным считается вариант заимствования средств в той же валюте, в которой клиент получает основной доход.

Рассчитать ипотеку для рефинансирования возможно на странице с калькулятором ВТБ 24.

 

Подготовка к рефинансированию в ВТБ 24, сложности рефинансирования ипотеки

Помимо простой экономической выгоды, которую сулит рефинансирование ипотеки, причинами, побуждающими заемщиков обращаться в другой банк, часто служат финансовые, и семейные проблемы. Именно поэтому, помимо рассмотрения стандартных документов как для новой ипотеки, банк обращает большое внимание на платежеспособность клиента, его кредитную историю, а также мотивацию при обращении за рефинансированием.

В связи с этим, при рефинансировании ипотеки в ВТБ 24, нужно быть готовым к:

  • Необходимости заново проходить весь сложный процесс оформления и сбора справок и документации на недвижимость и самого заемщика,
  • Дополнительным расходам, связанным с получением оценки объекта залога от независимого эксперта и оформления дополнительного страхования,
  • Отсутствием гарантий на положительное решение банка даже после подготовки всей документации к рассмотрению заявки,
  • Риском превышения суммы расходов по сравнению с итоговой экономией в краткосрочной перспективе (6-12 месяцев).

 

Планируя воспользоваться программой, необходимо учитывать, что даже после оплаты всех расходов на подготовку документов и сбора массы документации для сделки, банк может отказать в одобрении кредита. В этой связи, если есть риск отказа по заявлению о рефинансировании ипотеки в ВТБ 24:

  • Рекомендуется заранее позаботиться об этом и посмотреть свою кредитную историю через соответствующие сервисы. Стоить это будет сущие копейки по сравнению с важностью будущего рефинансирования (в пределах 1 тыс. руб.), зато вы увидите всю информацию, которой обладает банк. Узнать как заказать выпуску БКИ можно здесь.
  • В рамках подготовки к рефинансированию ипотеки в ВТБ 24, рекомендуется заранее завести там банковскую карту зарплатного клиента. Это в будущем позволит снизить ставку по ипотеке на 0,5-1 %, а также сократит количество бумаг, прилагаемых к заявлению о рефинансировании, например, за счет необходимости представления 2-НДФЛ и копии трудовой книжки.

 

Особенности рефинансирования в ВТБ 24 ипотеки для супругов-созаемщиков


При наличии ипотеки у заемщика, вступившего в брак после ее оформления, рефинансирование ипотеки возможно только на условиях, когда супруги становятся созаемщиками по новому кредиту (аналогично как любую новую ипотеку супруги берут совместно). Ведь с момента вступления в брак, независимо от оформления договора ипотеки на одного из них, первая ипотека уже стала их совместным бременем – все ежемесячные платежи по ней совершаются из совместного имущества.

Рефинансирование ипотеки является одним из инструментов замены заемщика по ипотеке в обратной ситуации – в случае расторжения брака и/или раздела имущества, которое включает совместную ипотеку.

При заключении ипотечного договора супругами совместно, после расторжения брака возникает потребность определения порядка выплат, ведь кредитные обязательства распространяются на обоих супругов, а все перечисления считаются сделанными сообща. Существует вероятность истребования вторым супругом части потраченных на уплату кредита средств, либо выделения его доли в недвижимости в натуральном выражении.

Рефинансирование является одним из вариантов решения проблемы. В результате согласованного сторонами переоформления меняется заемщик с полной передачей всех прав и обязанностей одному из бывших супругов. Это позволит оставшемуся заемщику самостоятельно совершать выплаты и обладать всей полнотой прав.

 

Какие документы требуются для рефинансирования ипотеки в ВТБ 24

Переоформление потребует полноценной подготовки к сделке, аналогично ситуации с обычной ипотекой.

Для сделки готовится следующий перечень документации:

  • гражданский паспорт;
  • документ о семейном статусе;
  • сведения о всех заемщиках/созаемщиках, поручителях;
  • документы собственности на залоговый объект – свидетельство или выписка из Росреестра, заменяющая его;
  • технический документа на залоговый объект – кадастровый или технический паспорт;
  • отчет об оценке у аккредитованного оценщика;
  • справка НДФЛ-2 с места работы;
  • заверенная трудовая книжка;
  • документация об имеющейся ипотеке (кредитный договор и справка о текущем остатке долга от банка);
  • документы, подтверждающие своевременное погашение задолженности (справка от текущего банка-кредитора).

Предусмотрена подача документов, как самим заемщиком, так и его представителем по доверенности. Обратиться в банк можно не только путем посещения офиса, но и по почте, но для этого потребуется нотариальное заверение каждого из прилагаемых документов. В отдельных случаях ВТБ 24 потребует предъявить дополнительные документы в виде водительского удостоверения, диплома об образовании, СНИЛС, загранпаспорта.

 

Дополнительные статьи расходов на перекредитование в ВТБ 24 ипотеки

Рефинансирование ипотеки сопряжено с дополнительными расходами:

  • Отдельной статьей расходов станет необходимость страхования жизни. Помимо привычного страхового покрытия на залоговый объект, кредитор хочет иметь дополнительную защиту в виде страховки жизни клиента — процентная ставка без оформления личного страхования будет выше.
  • Рефинансирование ипотеки сопровождается переоценкой предмета залога — банк хочется убедиться в реальной рыночной стоимости объекта. Также оценка требуется для фиксации стоимости объекта в закладной. Старый отчет может подойти только, если он не старше 6 месяцев, и сделан оценщиком, аккредитованным в ВТБ 24.

Прежде, чем решиться на процедуру передачи долга от стороннего банка, необходимо взвесить все составляющие и подсчитать итоговый результат от выполнения данной процедуры. С одной стороны, программа позволяет получить меньшую переплату, освободить часть средств из семейного бюджета на более важные затраты, с другой стороны, не избежать обязательных единовременных затрат.

 

Помимо страховой премии и расходов на оценку такими затратами могут быть:

  • Подготовка документации на объект (например, заказ технического паспорта в БТИ).
  • При смене валюты займа — затраты, связанные с конвертацией валюты на погашение.
  • Доп. комиссии при безналичном переводе в счет уплаты долга по первоначальной ипотеке.
  • Уплата госпошлины за регистрацию нового залога и снятие обременения по прошлому займу.
  • Расходы на доверенности или посреднические услуги, если документы на регистрацию изменений в Росреестре будет подавать предложенный банком посредник.

 

Если в результате процент ипотечного заимствования снижается более 1,5-3,0%, предложение может быть выгодно. Если условия изменятся незначительно, заниматься трудоемким и затратным процессом подготовки документации не имеет смысла.

Наиболее привлекательно рефинансирование выглядит для заемщиков, которые намерены сократить срок выплат, увеличив ежемесячный платеж. Банк может предоставить более низкую процентную ставку на меньший срок кредитования. Прежде, чем начать процедуру переоформления ипотеки, клиенту рекомендуется обсудить условия со своим банком, выдавшим первоначальный кредит. Существует вероятность, что ему предложат иные варианты решения ситуации без перехода в другой банк.

 

Как осуществляется сделка при рефинансировании ипотеки в ВТБ?


Сделка по рефинансированию выполняется в несколько этапов:

  • Подача заявки в банк;
  • Рассмотрение документов сотрудниками банка;
  • Рассмотрение кредитной истории плательщика;
  • Проверка сведений (в это время возможны звонки службы безопасности банка на ваш телефон, указанный в анкете, а также звонки в кадровый отдел для подтверждения данных о трудоустройстве);
  • Запрос дополнительных документов к сделке;
  • Сообщение результатов рассмотрения заявки;
  • Подписание договора по рефинансированию;
  • Обращение в банк-кредитор для добровольного рефинансирования (например, сделка может быть осуществлена путем продажи закладной от банка банку);
  • Перевод средств в счет уплаты долга по первоначальной ипотеке;
  • Получение справки в первоначальном банке о погашении кредита;
  • Обращение в Росреестр вместе с сотрудником первоначального банка-кредитора для снятия обременения с залога (совместная подача заявления);
  • Регистрация обременения в пользу нового банка-кредитора (регистрация новой ипотеки);
  • Передача ипотеки, закладной и других документов в ВТБ 24 после регистрации.

Процесс рефинансирования считается незавершенным без регистрации закладной и внесения изменений об ипотеке в Росреестре, несмотря на погашение долга в первоначальном банке.

 

Вариант рефинансирования с передачей закладной

В процессе рефинансирования возможна ситуация, когда ВТБ 24 достигнет с первоначальным банком-кредитором согласия о получении от него закладной по стоимости, равной сумме вашего долга перед банком (с учетом процентов за текущий месяц).

Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то делая отметку о смене владельца, происходит передача как прав кредитора от банка к банку, так и прав залогодержателя. Таким образом, сумма по новому договору выдается с условием обеспечения в виде заложенной квартиры.

Согласие заемщика на передачу закладной формально даже не требуется. Законодательство не содержит таких положений: даже сейчас банк может продать вашу закладную любому юридическому или физическому лицу без вашего согласия.

Результат всех этих действий:

  • Кредитор получает в полном объеме сумму выданного займа.
  • Новый кредитор приобретает клиента.
  • Заемщик получает более выгодные условия по ипотеке.

При такой схеме рефинансирования также обязательной является и перерегистрация в Росреестре, с внесением информации о новом залогодержателе.

Получение налогового вычета после рефинансирования ипотеки

При оформлении новой ипотеки, заявителю остаются доступны все льготы: привлечение материнского капитала, возврат подоходного налога.

Согласно ст. 220 НК РФ, возможность получения возмещения по НДФЛ предусмотрена при совершении действий в отношении недвижимости, а также строительстве жилья.

Право налогового вычета по НДФЛ появляется при следующих действиях:

  • покупка дома, комнаты, квартиры, долей в них;
  • покупка участка земли для строительства жилья;
  • участие в долевом строительстве многоквартирного дома;
  • строительство дома;
  • оплата по начисленным процентам за кредит, потраченный на приобретение жилья;
  • оплата процентов по ипотечным займам в рамках программ рефинансирования;
  • расходы на отделочные работы и реконструкцию жилья.

При имущественном вычете происходит возврат налога в размере 13% от суммы произведенных выплат.

Таким образом, купив квартиру, или иное жилье в ипотеку, при условии наличия официальных доходов, гражданин вправе получить основной вычет за покупку в пределах 2 млн. рублей (то есть вернуть  до 260 тыс. рублей), а также специальный вычет за счет уплаченных процентов по ипотеке в размере до 3 млн. рублей (то есть вернуть до 390 тыс. рублей). Смена кредитора не является препятствием для обращения за возвратом этих сумм, если они не были получены в полном объеме в пределах лимитов.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.