Можно ли снизить ставку по ипотеке: условия и схемы осуществления рефинансирования ипотеки в практике российских банков

Rating: 5.0. From 1 голос(ов).
Please wait...


 

Даже небольшое уменьшение процентной ставки позволяет существенно сэкономить на крупном кредите, таком как ипотека. Пересмотр условий договора необходим при изменении материального положения заемщика: при снижении размера заработка, появлении иждивенцев. Платить по графику в прежних объемах становится сложно.

Другой ситуацией является общее сокращение ставок на рынке, и когда текущий банк отказывает от пересмотра процентов по ипотеке.

Эдовольно типичная ситуация и обычно нет возможности достичь понимания с банком, даже если ставки «отстали от реальности» на 3-5 % и даже сильнее. В этих случаях есть возможность воспользоваться предложением рефинансирования ипотеки, которое предлагает множество банков. Обзор лучших предложений на рынке в нашей другой статье.

 

Понятие ипотеки: залог недвижимости

Ипотекой считается предоставление ссуды с обязательным залогом недвижимости. В документарном выражении понятие предполагает выдачу закладной, подтверждающей права на имущество.

За счет ипотечного кредитования обеспечивается возвратность средств при невыплате задолженности. Участниками правоотношений являются залогодержатель – ипотечный кредитор, выдавший деньги под приобретение недвижимости, и залогодатель – гражданин или организация, предоставившие объект недвижимости под обеспечение и получившие заем.

В России кредитные отношения с выдачей закладной регулируется ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» от 16.07.1998 и ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998.

 

Как банк вправе распорядиться закладной по ипотеке

При наступлении неблагоприятных последствий для заемщика в виде просрочки или невыплаты всего долга или очередного платежа кредитное учреждение вправе распорядиться объектом залога. Владелец закладной (банк) получает возможность реализовать закладную любым доступным способом.

В ценной бумаге описывается залоговое имущество и содержится место для внесения записей о передаче его в собственность других лиц при переуступке долга. При необходимости получения срочно средств банк может продать закладную или передать ее в залог. В таком случае первоначально выдавшая кредит организация начинает получать прибыль по ценной бумаге в виде процентов.

Еще одним вариантом распоряжения закладной является выпуск эмиссионных ценных бумаг. В любом случае для заемщика условия не меняются: он оплачивает регулярные платежи в то же финансовое учреждение на оговоренных ранее условиях.

После полного погашении долга закладная возвращается заемщику, ограничения на распоряжения объектом обеспечения снимаются. О закрытии договора уведомляется в трехдневный срок орган Росреестра, где вносится в единую базу недвижимости соответствующая запись.

 

Что такое рефинансирование (перекредитование)

Рефинансирование предполагается получение кредита на более выгодных условиях для заемщика. Возможно погашение текущего займа за счет закрытия средствами по новому ипотечному договору.

Оформление процедуры перекредитования может происходить в рамках одной финансовой организации или при выкупе долга у другого банка.

 

Условия для рефинансирования ипотеки


Улучшение кредитных требований для заемщика выражается:

  • в уменьшении процентной ставки, к примеру, по старому договору она составляет 20%, а по программе другого банка доступна в размере 11% годовых;
  • при увеличении периода погашения долга и соответственно снижения вносимой ежемесячно по графику в счет платежей суммы;
  • снижение срока закрытия кредита в целях сокращения общей переплаты;
  • замена валюты кредитования – доллары США на российские рубли в условиях обвала курса национального денежного знака;
  • отмена комиссий, процентов за переводы и иных переплат при переводе долга в другую финансовую организацию;
  • удобство обслуживания в другом банке, к примеру, где у заемщика открыт зарплатный счет.

Стандартно банки выставляют следующие требования для перекредитования:

  • объект недвижимости должен находиться в собственности заемщика, выдача ссуды осуществляется под залог готового жилья в новостройке или на вторичном рынке;
  • внесение по обеспечение покупаемого объекта недвижимости или имеющегося в собственности заемщика;
  • ставка рефинансирования — ипотека предлагается по сниженной процентной ставке или путем увеличения периода возврата средств с учетом индивидуальной ситуации должника и удобства для него схемы кредитования;
  • досрочное погашение при отсутствии штрафов и дополнительных комиссий;
  • конвертация валюты текущего договора в российские денежные знаки;
  • сумма ежемесячного платежа не более 50% от суммы дохода за этот период заемщика;
  • отсутствие просрочек по выплатам по первоначальному договору;
  • выдача суммы кредита в размере не более 85% от стоимости объекта залога;
  • возможность объединения нескольких кредитов, в том числе ипотечного и потребительского, в одну ссуду;
  • возможность погашения части суммы за счет средств материнского капитала, по программе «Молодая семья» или другой государственной субсидии, в частности, такие условия предлагает Сбербанк России, ВТБ-24 и часть других крупных банков.

 

Регистрация в Росреестре: рефинансирование ипотеки 2017

Оформление ипотеки в органах государственной регистрации сделок с недвижимостью обязательно. Для этого необходимо предоставить в территориальный орган Росреестра документы:

  • договор о рефинансировании ипотеки;
  • удостоверения личностей всех лиц, участвующих при регистрации сделки, нотариально заверенные доверенности представителей при их присутствии;
  • кредитное соглашение, обеспечиваемое ипотекой;
  • согласие супруга (и) при нахождении заемщика в брачных отношениях на покупку объекта недвижимости, заверенное в нотариальной конторе;
  • свидетельство о собственности на недвижимость;
  • копия действующего договора ипотеки;
  • справка о переуступке права требования по первоначальному договору.

Ипотечный кредит — рефинансирование в несколько шагов:

  1. Закрытие текущего ипотечного договора, снятие залогового обременения.
  2. Регистрация нового соглашения, наложение обеспечения.
  3. Внесение в закладную записи об операциях с ценной бумагой, перехода права на объект недвижимости в силу нового договора.

На регистрации обязательно присутствует заемщик или его представитель по доверенности, представитель банка-кредитора и по согласованию нотариус, хотя участие последнего необязательно.


На основании п.2 т.20 Закона №102 от 07.05.2013 предусмотрено оформление ипотеки в силу закона при привлечении заемных средств на покупку или возведение объекта жилого фонда.

Регистрация договора и обременений занимает до 30 рабочих дней. Если потребуется дополнительный пакет документов или допущены технические, юридические или иные документы в представленном договоре или закладной, срок внесения данных в единую базу может увеличиваться еще на 30 дней.

Стадия оформления договора рефинансирования в органе Росреестра заключительная. Происходит внесение сведений о залоге объекта недвижимости по кредитным обязательствам в едином государственном реестре. Обременение снимается после выплаты полностью долга, покупатель приобретает неограниченное право на распоряжение приобретенным жильем или коммерческим фондом. Запись в разделе «Обременения», препятствующая совершению сделок с недвижимостью, снимается. Квартиру или другой объект недвижимости можно после этого не только продавать, дарить или завещать, но и вносить в качестве залога по другим кредитным обязательствам, взятым в других или этом же финансовом учреждении в связи с покупкой другого имущества.

Ипотека — перекредитование по договору представляет достаточно длительный и трудоемкий процесс. Перед подачей заявки на перекредитование следует провести не только анализ ежемесячных выплат и уменьшение финансовой нагрузки на заемщика, но и общую выгоду от проведения сделки. К примеру, если длительное согласование условий заключения договора на новых условиях может привести к вынужденным прогулам или даже увольнению на рабочем месте с высоким заработком, то вероятно, что такая схема для заемщика будет представлять сложности по факту без экономического эффекта.

 

Схемы рефинансирования ипотеки

На практике применяется несколько способов переуступки долга. Раскроем юридическую природу самых распространенных из них.

 

Схема рефинансирования, сроки сделки и затраты: простое зачисление на счет

Этот способ самый простой. Он осуществляется путем перевода средств в счет погашения долговых обязательств по текущему ипотечному договору. Кредитование осуществляется на целевой основе. Одновременно заключается договор об ипотеке в новом банке или в том же финансовом учреждении, но на тех же условиях.

 

Аккредитив при рефинансировании ипотеки: сроки сделки и затраты

Аккредитив представляет денежное обязательство, которое принимается банком по поручению заемщика. Заключается операция в проведении платежа в счет кредитного обязательства по ранее заключенному договору. Условия перевода указываются в этом поручении. Аккредитив бывает видов:

  • акцептный – при согласии банка, с которым первоначально был заключен договор, на переуступку права требования);
  • безакцептный – для перечисления суммы в счет погашения обязательств достаточно обращения в банк, выдавший кредит;
  • покрытый – при списании средств в счет долга.

С такой схемой работает, например, Сбербанк России. С использованием аккредитива возможно приобретение недвижимости как на вторичном, так и первичном рынке. При применении ипотечной схемы – только на готовом рынке жилья, находящегося в собственности частных лиц.

Процедура открывается путем подачи заявления заемщиком в банк, осуществляющий рефинансирование. В заявке оговаривается приблизительный срок, необходимая сумма и вид аккредитива, назначение средств. Точный период действия аккредитива устанавливается банк, предоставившем перекредитование. Обычно по ипотечным сделкам он составляет 120 дней с правом на продление до 60 дней.

Для проведения сделки в Сбербанке России требуется наличие открытого счета в финансовом учреждении, предоставляется услуга как для резидентов и нерезидентов РФ (проживающих за рубежом сроком более 183 дней россиян). Оформление происходит по документам: договор, выступающий основанием для проведения расчетов, и удостоверение личности.

 

Депозитные ячейки для перекредитования ипотеки: сроки сделки и затраты

По такой схеме подписывается два договора. Первый об открытии депозитарного обслуживания, второй – в виде дополнительного приложения о сроках и условиях доступа к банковской ячейке определенных лиц при предоставлении определенных документов. Такая схема представляет гарантию качественного проведения расчетов между всеми участниками сделки. Получатель средств имеет доступ к средствам на счету только после регистрации собственности в Росреестре.

Стоимость аренды ячейки составляет от 1 000 до 2 000 руб. в зависимости от тарифов выбранного банковского учреждения. Услуга по проверки наличности и расчета суммы составляет от 0,1 до 0,2% от размещаемых средств.

Ячейка открывается только двумя ключами одновременно в присутствии сторон сделки. В какие сроки и на условиях это осуществляется прописывается в конкретных договорах о рефинансировании.

Если сделка не состоялась, то вкладчик может вернуть свои средства из ячейки. При продлении срока регистрации документов в Росреестре необходимо вовремя продлить период хранения денег.

 

Выкуп закладной при смене кредитора: сроки сделки и затраты

Применяется, когда первоначальный договор оформлялся с составлением закладной. Результатом процедуры является выкуп предмета залога. Покупателем в закладной числится новый банк-кредитор, о чем заносятся сведения в ценную бумагу. Заемщик выплачивает долг новому залогодержателю до погашения полностью суммы. Условия рефинансирования обговариваются с новым кредитором отдельно до момента заключения трехстороннего договора с участием банка по первому договору.

Выкуп закладной осуществляется в несколько этапов:

  1. Подписание договора между банком-кредитором и иной финансовой организацией о выкупе закладной.
  2. Вписание в ценную бумагу сведений о новом держателе.
  3. Заключение дополнительного соглашения с заемщиком об изменении сведений в закладной и ее передаче новому лицу, если такое условие оговорено в первоначальном ипотечном договоре. Если оно не прописано заемщику приходит уведомление о переуступке долга.
  4. Если изменяются банковские реквизиты для погашения долга необходимо с заемщиком обязательно составляется дополнительное соглашение.

Выплаты происходят как обычно по ипотечному договору на счет банковского учреждения, у которого получена ипотека.

Банк рефинансирование ипотеки по этой схеме проводит от 3 до 5 дней и более согласно условий индивидуальных договоров. Такую схему использует крупнейшая ипотечная организация в РФ как АИЖК.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.