Валютные ипотеки и кредиты: материальная выгода от экономии на процентах и уплата НДФЛ

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...

Валютная ипотека и ее риски


 

Рост активности в секторе валютного кредитования в нашей стране пришелся на 2006-2007 годы. Кажущаяся стабильность придавала уверенности в силах будущим жильцам заветной жилплощади. Обеспечение таких условий стало возможным благодаря стабильности курсовых разниц по американским и европейским денежным знакам.

Однако после скачков валюты 2014-2016 годов, для заемщиков в валюте в полной мере реализовались все валютные риски (а заодно и риски нашего некомпетентного экономического блока правительства). По прошествии двух лет валютная ипотека 2017 года уже не рассматривается даже как альтернативный вариант финансирования сделок для приобретения недвижимости (несмотря на очень низкие ставки), особенно в связи с тенденциями последних лет снижения стоимости жилья.

Сейчас в качестве очевидного решения можно рассматривать рефинансирование валютной ипотеки, как только курс рубля укрепится, и удастся «поймать» тот самый момент, когда сумма долга в пересчете на рубли станет минимальной.

 

Особенности уплаты НДФЛ от материальной выгоды по валютной ипотеке

Хотелось бы в рамках данной статьи написать и еще об одной досадной неприятности, с которой столкнулись или могут столкнуться валютные заемщики.

В п. 2. ст. 212 Налогового Кодекса РФ приводится определение выгоды, которая получается в случае пользования заемщика кредитами с низкими процентными ставками. Материальная выгода заемщика в виде экономии на процентах (налоговая база) высчитывается как:

  • Для кредитов в рублях: превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора (иначе говоря, если ставка вашего кредита ниже 2/3 ставки рефинансирования – вы получаете мат. выгоду);
  • Для кредитов в иностранной валюте: метод подсчета превышения суммы начисленных процентов по действующим валютным ипотекам состоит в начислении на остатки по кредитам в 9 % годовых (получается так, что, если заемщик платит по меньшей ставке, он автоматически получает материальную выгоду).

 

Для валютной ипотеки риски оплаты материальной выгоды отягчаются тем, что сумма фактически пересчитанных процентных платежей изменяется под влиянием повышения курса валюты, по которой оформлен договор займа.

То есть получается, что при росте соотношения национальной и иностранной валют в два раза, стоимость кредита должна быть пересчитана в такое же количество раз. Соответственно, по условиям договора, автоматически меняется такой параметр, как сумма процентов в теле аннуитетного ежемесячного платежа.

 

Следует отметить два важных момента в связи с этим:

  • Определение налоговой базы при получении дохода в виде мат. выгоды, исчисление, удержание и перечисление налога осуществляются налоговым агентом, то есть самой кредитной организацией, выдавшей кредит – если, однако, это не было сделано, то обязанность лежит на заемщике и он может ожидать «писем счастья» от Налоговой инспекции;
  • Позитивная новость состоит в том, что если вы обладаете правом на получение налогового вычета, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ, то вы освобождаетесь от платежей по материальной выгоде – на практике это означает, что вы не должны были использовать этот вычет ранее 2014 года или не использовали его полностью после 2014 года, а также должны заявить его в декларации 3-НДФЛ за очередной год.

 

Получите консультацию по рефинансированию Вашей валютной ипотеки за счет ипотечного кредита другого банка по ссылке (цель — выбираете вторичное жилье):

 

 

  \r\n
Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.