Особенности валютной ипотеки: принудительное взыскание предмета ипотеки и возможные варианты защиты

Rating: 5.0. From 1 голос(ов).
Please wait...

Валютная ипотека: основные отличия от рублевых займов


 

Возможность получения жилищных кредитов в иностранной валюте является альтернативой рублевым долгам. Рост числа клиентов услуг кредитования с займами в долларах или евро в прошлом обусловлен привлекательными условиями погашения кредита из-за разницы ставок: переплаты процентов меньше, чем по кредитам в национальной валюте РФ.

Очевидные преимущества валютных кредитов на улучшение жилищных условий сыграли с должниками злую шутку:

  • Во-первых, по условиям договоров ипотечных кредитов, номинированных в долларах или евро явно указывается на право банков делать пересчет в случае ухудшения курсовой разницы, если курс в договоре был фиксирован. Если есть, например, отклонение стоимости валюты на определенное значение (больше, чем 5-10%), клиент может получить новый график платежей;
  • Во-вторых, в большинство договоров прямо предусмотрена необходимость ежемесячно рассчитывать ежемесячный платеж, исходя из официального или внутреннего курса конвертации валюты в рубли – официальное платежное средство в России.

Вполне очевидно, что с ростом курса иностранных денежных единиц снизилась платежеспособность отечественных заемщиков. В любом случае, банки обезопасили себя еще одним условием: в случае неоднократного нарушения порядка выплат по графику платежей, кредитное учреждение имеет право потребовать вернуть заем (инициировать взыскание ипотеки).

Точно так и случилось с активным ростом курса иностранных валют. Превалирующее большинство заемщиков попали в сложную ситуацию. При этом, заемщики сами взяли на себя такие риски (надеясь на наше государство) и изначально платили более низкий процент, в то время как остальные россияне оплачивали в рублях несравнимо больше.

Решением проблемы валютной ипотеки сегодня могут стать:

  • Оформление нового кредита с целью единовременного погашения валютного займа – рефинансирование валютной ипотеки, которое выгодно совершать в момент, когда сумма долга, номинированная в валюте, максимально снизилась из-за курса, например, сейчас в 2017 году;
  • Обращение в банк с просьбой провести реструктуризацию оставшейся задолженности – с увеличением срока выплаты, а возможно и с сокращением процентной ставки за счет ослабления инфляции в стране;
  • В ответ на обращение взыскания на предмет ипотеки можно подать встречный иск с требованием произвести перерасчет долга с принудительным изменением условий договора.

 

Порядок взыскания долга за счет ипотеки


Главной особенностью ипотечного кредитования является стопроцентное обеспечение займа. Практика ограничения прав собственности покупателя недвижимости является всеобщей и вместе с тем, эффективной. В том случае, если человек не справляется с кредитной нагрузкой, банк вправе начать процедуру обращения взыскания по ипотеке.

Основная особенность взыскания долга за счет ипотеки по кредитам физических лиц состоит в том, что оно осуществляется в судебном порядке (в то время, как для юридических лиц и ИП возможен порядок внесудебного взыскания, которым активно пользуются банки).

Поведение кредитора является вполне предсказуемым. Перед запуском процедуры проводится анализ платежеспособности заемщика, делаются выводы о невозможности его скорого восстановления. В этом случае, с заемщиком как правило, начинает работать служба безопасности банка, ведущая «душещипательные беседы».

 

Получение судебного решения

Взыскание долга за счет залогового имущества является стандартной банковской практикой. Решение судебных органов, в силу закона, обычно оказывается на стороне кредитных учреждений. Заемщик получает исполнительный лист, в котором указывается, что ему надлежит покинуть жилое помещение в отведенный срок.

 

Рост суммы кредита по отношению к залогу и последствия

Если первоначальная стоимость объекта недвижимости была пересчитана судебной инстанцией по обращению банка или самого заемщика, то получается, что и продавать ее на публичных торгах придется по новой оценке. Максимальный дисконт, который может установить банк для ускорения процесса, составляет 25 процентов.
В результате роста стоимости долга из-за курсовых разниц, а также проседания рынка недвижимости, стоимость предмета залога очень часто очень сильно «проваливается» и покрывает задолженность.

 

Выставление предмета залога на торги

После этого предмет залога (квартира или дом) выставляются на продажу по рыночной цене с дисконтом. Скидка к цене делается умышленно по причине необходимости быстрой реализации. При получении денег от покупателя, банк направляет средства на погашение долга, процентов, а также штрафных санкций, которые были начислены на момент обращения в суд по взысканию ипотеки. Оставшиеся денежные средства банк обязан вернуть своему должнику.

Реальная картина такова, что процесс продажи с публичных торгов может затянуться на неопределенное время. В случае же, если суммы от реализации залога будет недостаточно для погашения долга, штрафов, а также исполнительных сборов, банк имеет возможность обратить взыскание на иное имущество заемщика.

 

Какие действия может предпринять заемщик

Для того, чтобы отстоять свои права в максимальной степени, заемщик имеет возможность предпринять следующие действия:

  • Ходатайствовать о проведении независимой оценки стоимости предмета залога, если не согласен с оценочной стоимостью, предъявленной банком;
  • Ходатайствовать перед судом и банком о достижении мирового соглашения с утверждением схемы реструктуризации ипотеки на более длительный срок или под более низкий процент, что снизит ежемесячную нагрузку;
  • Ходатайствовать перед судом о снижении суммы иска за счет применения положений ст. 333 ГК РФ для снижения суммы штрафов, включенных в цену иска помимо самого возвращения долга;
  • Привлечь к защите прав несовершеннолетних членов семьи (если речь о единственном жилье заемщика) органы опеки и попечительства;
  • Обратиться с ходатайством о признании валютного долга погашенным, при обращении взыскания на предмет залога «в натуре».

 

Признание валютного долга погашенным при обращении взыскания

Начнем с примера:

В начале 2014 года принято судебное решение о взыскании долга по ипотечному кредиту в 106 тыс. долл., что эквивалентно 3,5 млн. рублей по курсу на день вынесения решения суда.


В конце 2014 года новый суд вынес решение о взыскании долга с продажей предмета залога с публичных торгов – на этот раз достроенного объекта недвижимости, оценочная стоимость 97 тыс. долл. по курсу на день исполнения решения. Приставы начали процесс в мае 2016 г. и определили сумму продажи (по решению суда) в 6,5 млн. рублей по курсу доллара на дату выставления на торги.

Реальная рыночная стоимость 3 млн. рублей, продать квартиру за 6 млн. рублей – нереально. В случае, если банк примет ее на баланс после вторых торгов с вычетом 25 % останется разница в более 1 млн. рублей, которую он еще и обязан вернуть заемщику в рамках исполнительного производства.

 

Возникает множество вопросов о том, как действует описанная практика.

Согласно действующему законодательству, прекращение денежных обязательств перед банком может наступать в случае принятия кредитным учреждением предмета залога. При этом стоимость жилого помещения должна составлять не менее суммы оставшегося долга. Для валютной ипотеки особенно важно, что стоимость залога и размер долга оцениваются между собой на момент заключения ипотечного договора, то есть по старому курсу.

 

Законодательные требования

По общему правилу, сформулированному в п. 3 ст. 334 ГК РФ, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Иное может быть предусмотрено договором или законом.

Изменениями от 06.12.2011 в п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ были внесены изменения следующего характера: если залогодержатель в порядке, установленном ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки.

Соответствие стоимости залога и суммы долга подтверждается результатами экспертной оценки на момент оформления ипотечного кредита (по старому курсу), таким образом, указанное правило работает для всех случаев валютной ипотеки. Для его использования должны быть соблюдены другие два положения: предмет ипотеки – это жилое помещение; предмет ипотеки оставлен банком за собой в процессе исполнительного производства в соответствии с требованиями закона.

 

Судебная практика

Вместе с тем, на практике часто получается так, что даже после принятия предмета залога, банки продолжают требовать с бывших клиентов дополнительные денежные средства, несмотря на то, что предмет залога был оставлен банком за собой, не будучи реализованным на публичных торгах. В состав требований банка обычно входят неоплаченные проценты и штрафы.

Повлиять на судебную практику по валютной ипотеке здесь смог Верховный Суд Российской Федерации. На сегодня имеется целый ряд постановлений, в которых указывается следующее:

  • Положения действующего законодательства в отношении порядка применения взысканий, а именно, признания задолженности погашенной в случае оставления предмета залога банком, применяются судом не только к тем ипотечным договорам, которые были заключены после момента ввода в действие соответствующей нормы, но также и до ее появления;
  • Если пользователи ипотечного продукта выразили согласие на переход предмета залога в собственность банка при наступлении определенных событий, то банк имеет право вступить в свои права на законных основаниях.

Если квартира остается у банка по результатам исполнительного производства, задолженность по ипотеке согласно взысканию денежных средств считается полностью погашенной.

Такие выводы, например, содержатся в апелляционном определении от 10.12.2014г. по делу № 33-8040/2014 Омского обл. суда, апелляционном определении от 02.04.2014г. по делу № 33-1336/2014 Калининградского обл. суда. При этом, принимается во внимание, что размер обеспечения ипотекой кредита принимается во внимание без учета процентов, исходя из определения судебной коллегии по гражданским делам ВС России от 17.03.2015 № 5-КГ14-155.

 

 

Варианты получения отсрочки обращения взыскания на предмет ипотеки


Годы выплат по займу на недвижимое имущество могут пройти даром, если прекращается возможность довести дело до конца из-за неожиданной потери работы или других временных трудностей, включая рост валютных курсов.

Для того, чтобы оставить себе шанс остаться проживать в своей квартире и в перспективе снять обременение, необходимо использовать все имеющиеся возможности. Алгоритм поведения для этого может быть следующим:

  • При потере работы (основного источника дохода) следует обратиться в банк, уведомить об ухудшении финансового положения, постараться урегулировать проблему — можно предложить представителям кредитного комитета рассмотреть варианты снижения платежной нагрузки, провести реструктуризацию долга;
  • Провести ревизию страхового договора, который заключен вместе в ипотекой и, наверняка, предусматривает подобные риски; провести мониторинг действующих государственных программ на предмет предоставления льгот или субсидий;
  • При получении отказа, заемщик вправе обратиться в суд с требованием обязать банк провести реструктуризацию кредита. Последний метод не имеют явного указания в действующем законодательстве, а вытекает из общих норм ГК РФ об изменении условий договора в судебном порядке, и может быть применен в случае полного непонимания со стороны банка.

Кроме того, каждый заемщик даже после направления судебным приставам исполнительного листа для обращения взыскания на заложенное имущество по ипотеке имеет право воспользоваться законной отсрочкой:

  • Если заемщик является физическим лицом и ипотечный кредит не использовался в коммерческих целях — закон об ипотеке не допускает обращение взыскания, если должник допустил незначительное нарушение обязательств или требования кредитора явно несоразмерны стоимости залога. На практике, значительными могут быть признаны не менее трех просрочек оплаты ежемесячных платежей в течение года в общей сумме более 5 % от стоимости залога.
  • Если предмет залога является единственным жильем заемщика, то вместе с вопросом взыскания задолженности за счет залога решается вопрос о выселении. Банк должен предоставить семье заемщика другое, пригодное для жилья, помещение, что на практике означает переезд далеко за город или вообще выселение «в никуда», поскольку опытные юристы банка находят законные пути выселения должника.
  • В случае, если гражданин использовал средства от кредита на приобретение в собственность земель сельскохозяйственного назначения.

В указанных выше случаях суд также может по заявлению должника рассмотреть решение об отмене обращении взыскания на заложенное имущество, если заемщик в течение года удовлетворит требования банка и погасит задолженность. Отсрочка допускается, если она не сопряжена с рисками банкротства заемщика по другим долговым обязательствам.

 

Обращение взыскания на другое имущество заемщика со стороны банка

В случае, если остаточная стоимость кредита не может быть погашена за счет средств от продажи предмета залога или покрыта страховым возмещением, банк вправе принять дополнительные меры к взысканию задолженности.

На практике часто бывает так, что квартира в залоге пришла в негодное состояние или не была достроена по вине подрядчика (если предметом залога выступила доля по договору долевого участия в строительстве), что сказывается на возможности оперативного удовлетворения кредита за счет взыскания.

В этом случае представитель банка работает по стандартной схеме: заемщик уведомляется о намерении учреждения подать в суд. Если в результате судебной тяжбы залог не обеспечит возмещения задолженности по кредиту, а страхового возмещения не хватит, то банк имеет возможность заявить иски о взыскании задолженности за счет иного имущества заемщика. Поэтому считать, что если нет квартиры, то и нет проблем с кредитом за нее — не стоит.

Отдельные правила действуют для ипотечного кредита, который частично был погашен за счет материнского капитала. Если в квартиру вложены средства из государства по этой программе, то обращение взыскания по ипотеке на материнский капитал не распространяется.

Обычно исполнительный лист банковскому учреждению выдается только на долю ответчика в объекте недвижимости. Данная норма явно прописана в пункте 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, в которых имеются дети».

 

Получите консультацию по рефинансированию Вашей валютной ипотеки за счет ипотечного кредита другого банка по ссылке (цель — выбираете вторичное жилье):

 

 

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.