Неустойка за просрочку по 214-ФЗ и возможности ее взыскания с застройщика

Проблема несвоевременной сдачи квартир в новостройках сегодня является актуальной проблемой для покупателей на первичном рынке.

Одни дольщики терпеливо ждут срока окончательной сдачи дома и получения ключей, другие действуют через суд и пытаются взыскать с застройщика неустойку.

Подробнее о нюансах привлечения застройщиков к ответственности за срывы сроков, а также о реальных способах уменьшения стоимости квартиры законным путем – читайте далее.

 

Законодательные основы и регулирование

Решение любой практической проблемы подразумевает понимание теоретических основ и понятий. Поэтому не лишним будет изучение нормативных актов, регулирующих отношения между участниками долевого строительства и застройщиком.

Правовые отношения по договору долевого участия в строительстве регулируются, в первую очередь, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ. В соответствии с ним Застройщиком является организация (юрлицо), которая имеет в собственности или обладает правом аренды/субаренды участок земли и привлекает средства участников для строительства на нем многоквартирного дома (или нескольких домов) в соответствии с разрешением на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой обычно квартиру или нежилое помещение, которые сдаются застройщиком дольщикам на основании разрешения на ввод в эксплуатацию дома, построенного с помощью привлечения средств таких участников.

Перед тем, как вступать с застройщиком в двусторонние отношения, важно детально ознакомиться с обязательным списком документов, к которым относятся:

Учредительные документы (Устав, свидетельства ИНН и ОГРН, о внесении в ЕГРЮЛ).

Не лишним будет изучение сведений о строительных проектах компании за последние несколько лет в вопросах качества постройки и сроков сдачи в эксплуатацию.

Лицензия застройщика и разрешение на строительства.

Обратить внимание нужно на вид такой лицензии, номер и орган ее выдавший, а также срок действия. Разрешение на строительство должно содержать данные об объекте строительства.

Проектная декларация.

Этот документ является основным документом будущего дома и должен размещаться в свободном доступе. Декларация содержит в себе следующую информацию:

• этапы строительства и сроки (включая предполагаемый срок сдачи);
• адрес и число квартир, нежилых помещений;
• планируемая стоимость проекта;
• перечень привлеченных подрядчиков по строительно-монтажным работам.

 

Правоустанавливающие документы на землю.

Здесь важно обратить внимание на наличие свидетельства о собственности на участок под домом или договора аренды, срок которого должен быть с приличным запасом (в случае задержки ввода в эксплуатацию). Оба документа должны содержать данные о кадастровом номере участка, адресе и общей площади.

Дополнительно можно изучить финансовые документы застройщика, подтверждающие устойчивость компании.

Застройщик – компания, которая фигурирует в проектной декларации и от чьего лица заключается договор с покупателем недвижимости. Большинство же организаций, продающих жилые объекты на первичном рынке, застройщиками не являются. Здесь и кроется принципиальное различие между застройщиком и продавцом/инвестором, так как в случае с застройщиком заключается договор участия в долевом строительстве, а в случае с инвестором – договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве.

Застройщик занимается строительством и отвечает за его качество и сроки, а инвестор – вкладывает средства в конкретный проект для последующей продажи принадлежащих ему объектов.

 

Взыскание неустойки за задержку сроков сдачи объекта

214-ФЗ (статья 6) устанавливает, что застройщик обязан передать объект дольщику не позднее срока, который предусмотрен заключенным ДДУ (договором о долевом участии в строительстве). Обозначенный срок должен быть единым для всех участников.

Если же срок передачи был нарушен, то застройщик должен будет выплатить участнику долевого строительства неустойку, равную 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Для дольщиков-физических лиц по действующему законодательству предусмотренная сумма неустойки удваивается.

С 01.01.2016 года при используемых расчетах ставка рефинансирования теперь приравнивается к ключевой ставке ЦБ. Ее значение берется на дату подписания акта приема-передачи по ДДУ. То есть, если, к примеру, застройщик по договору обязуется передать квартиру до 01.09.2017 года, то рассчитывать неустойку начинают с 02.09.2017 года и до даты подписания акта приема-передачи.

Получение неустойки возможно двумя способами:

• в досудебном порядке;
• через суд.

Первая процедура является необязательной, но может предусматриваться ДДУ. Если участник долевого строительства решил идти таким путем, то ему понадобиться:

1. Составить претензию в адрес застройщика (составляется письменно и должна иметь ссылки на статьи 309, 310 ГК РФ и 214-ФЗ (ст.6)).
2. Обратиться в надзорные органы.

Претензия вместе с копиями всех документов отправляется по почте заказным письмом или передается лично и преследует цель добровольного взыскания причитающейся суммы с застройщика без судебных тяжб

Это не поможет взыскать неустойку непосредственно (прокуратура защищает публичные интересы – чтобы застройщик работал по закону, а не частные – получение компенсации от него), но окажет на него определенное давление. В частности, жалоба в прокуратуру позволяет решить проблему возврата средств для досрочного расторжения договора в досудебном порядке и, как показывает практика, способствует снижению объемов долгостроя.

В случае игнорирования застройщиком всех предпринятых досудебных мер единственным выходом станет обращение в суд. Дольщики могут обратиться в суд общей юрисдикции по месту жительства или регистрации застройщика.

 

 

Процедура обращения в судебные органы

выглядит следующим образом:

• составление иска в соответствии со ст. 131 ГПК России, к которому прикладываются все документы по делу, квитанции об оплате госпошлины, расчет требуемой неустойки и претензия к истцу (при наличии);
• судебный процесс (проанализировав все имеющиеся документы и данные по делу, суд вынесет решение об удовлетворении требований или уменьшении в силу несоразмерности);
• исполнительное производство, которое возбуждается в случае отказа застройщика от добровольного исполнения судебного решения (исполнительный лист и решение суда предоставляются в районный орган исполнительной службы).

 

 

 

Фактическое исполнение решения о неустойке

Важно отметить, что взыскание неустойки даже при наличии решения суда и исполнительного листа  имеет массу сложностей и нюансов. Здесь имеется в виду, что строители для защиты своих инвестиций и вложений придумывают совершенно законные схемы «вывода активов» из компании-застройщика.

К примеру, создается группа компаний, юридически независимых, но взаимосвязанных в управлении. Одно юридическое лицо не будет иметь никаких активов, не сможет ответить ни по каким обязательством и будет выступать застройщиком.

На другом юрлице будут числиться все имеющиеся активы, оно будет давать займы застройщику, выступать его консультантом, подрячиком и иметь с ним прочие дела. Застройщик после начала строительства начинает получать доходы от реализации квартир, которые будут перетекать на счета организаций с активами в счет возврата займов, оплаты процентов, уплаты вознаграждений по иным договорам.

В итоге застройщику хватит средств только, чтобы закончить стройку, а никаких возможностей взыскать с него неустойки, в случае задержки строительства – не будет. Служба судебных приставов арестует его имущество, и окажется, что активов нет, а банковские счета – пусты.

Также распространенной схемой является продажа квартир по договору цессии – договору переуступки права требования, то есть не напрямую от застройщика, а от посредника. Поэтому неустойка будет начислена не на всю выплаченную дольщиком сумму посреднику, а на сумму первоначальной сделки между застройщиком и посредником – а практике разница может быть 1,5-2 раза и более.

Но даже для оплаты уменьшенной в 1,5-2 раза неустойки застройщик не будет иметь средств. У него уже нет на балансе ни одной квартиры, так как все они распроданы перекупщикам, и взыскать с него нечего – вся прибыль опять осела у посредника.

Судебная практика доказывает, что при наличии предварительного договора, заключенного до основного ДДУ (фактически в нарушение 214-ФЗ), изначальная дата передачи квартиры, обозначенная в нем, тоже может стать отсчетом для расчета периода взыскания и суммы неустойки. С учетом, что застройщики имеют хорошую привычку сдвигать сроки сдачи вперед в ДДУ по сравнению с предварительными договорами (и прочими незаконными псевдо-договорами) – это можно считать хорошей новостью для дольщика.

То же самое относится к сроку сдачи квартиры, обозначенному в договоре переуступки. Для расчета неустойки можно (и нужно) брать срок из первоначального договора ДДУ, т.к. срок в договоре цессии может быть указан более поздний.

 

Формула неустойки по 214-ФЗ

Рассчитывается сумма неустойки по следующему принципу:

 

Например, если квартира стоила 3740000 рублей, была сдана вместо 01.02.2017 г. 05.05.2017 г., то сумма неустойки составит: 3.740.000*93*2*1/300*9,25 = 214.489 рублей.

9,25% – ставка рефинансирования Центробанка России.

 

Особенности подписания акта-приема передачи

При подписании акта приема-передачи объекта ДДУ дольщику рекомендуется;

• указывать дату фактического подписания (если дата проставлена не будет, это грозит тем, что застройщик сделает это сам, поменяв ее на более удобную и выгодную);
• внести изменения в пункт о претензиях по срокам передачи, если они есть (многие дольщики, особенно в случае угроз со стороны застройщика, подписывают акт без замечаний для того, чтобы получить ключи ).

Также проставление более ранней даты в акте приема-передачи приведет к оплате коммунальных платежей за этот период. И сумма неустойки будет меньше потенциальной, так как она рассчитывается с момента просрочки до момента подписания такого акта.

В соответствии с 214-ФЗ и ГК РФ участник ДДУ имеет право в дальнейшем потребовать выплату неустойки даже в том случае, если акт был подписан им без указания каких-либо претензий и замечаний или с указанием того, что он не имеет никаких претензий к застройщику (в том числе и финансового плана).

В данном случае, даже если покупатель действительно не имеет претензий к самой построенной квартире по качеству, отказ от своего права обращения в суд с неустойкой по факту задержки строительства из-за формулировки «не имею претензий» российским законом не признается.

 

Изменения законодательства в 2016-2017 гг.

Принятые в 2016 году законодательные изменения направлены на ужесточение требований к застройщикам и повышение гарантий для дольщиков.  Новая версия 214-ФЗ включает в себя следующие существенные изменения:

1. Средства участников ДДУ теперь будут храниться на специализированных эскроу-счетах, доступ к которым для застройщика закрыт до окончания строительства и передачи жилья в эксплуатацию. Это станет некой гарантией от недобросовестных застройщиков, практикующих банкротство и мошенничество в отношении покупателей.
2. Открывать такие счета будут иметь право только крупнейшие федеральные банки.
3. В отношении объекта ДДУ установлены новые требования (по лимиту площадей квартиры, местоположение на этаже).
4. Дольщик сможет отказаться принять не соответствующий заявленным параметрам и нормативам объект и потребовать неустойку.

Все это в будущем должно способствовать снижению объемов долгостроя в РФ и обеспечению максимальной прозрачности в отношениях заемщика и участников долевого строительства, но очевидно приведет в росту себестоимости строительства.

 

При возникновении спорной ситуации о взыскании с застройщика убытков и неустойки за срыв сроков сдачи объекта по договору долевого участия в строительстве в эксплуатацию каждый участник должен предельно внимательно изучить содержание подписываемых документов и договора в частности.  Знание своих прав, особенности расчетов, а также имеющаяся положительная судебная практика, позволит грамотно и в полной мере защитить свои права и получить требуемую компенсацию. Также немаловажно заранее ознакомиться с ключевой  документацией застройщика и изучить его репутацию и опыт.