Обманутые дольщики и новые механизмы защиты по 214-ФЗ

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...


На текущий момент большая часть строительства возводимых многоэтажных жилых домов финансируется в рамках долевого участия.

Последние изменения в экономике привели к потере недорогих кредитов из-за рубежа, платежеспособный спрос населения сократился.

Ситуацию осложнило банкротство некоторых застройщиков, по чьей вине многие дольщики потеряли и свои средства и собственность, без каких-либо гарантий возврата утраченного.

 

Такая ситуация ситуация обнажила многие проблемные моменты законодательного регулирования долевого строительства. С целью решения возникших проблем в 2014-2016 годах было инициировано внесение изменений в закон № 214-ФЗ.

 

Защита прав дольщиков по 214-ФЗ

ФЗ № 214, принятый в 2004 году, на федеральном уровне закрепил требования к формату договора, который заключают граждане-участники с компанией застройщика, требования к застройщику, а также формы ответственности стороны.

 

Неустойка по ДДУ при нарушении сроков

В законе не устанавливается обязательный к подписанию бланк договора, ввиду того, что условия для ДС могут существенно различаться. Одним из важных моментов, который должен регулировать подписываемый договор, это указание четкого срока сдачи возводимого объекта, вплоть до месяца и даты ввода в эксплуатацию. Согласно договору, строительная компания не вправе изменить указываемую дату, а для ее переноса изменившиеся условия подлежат согласованию с покупателями-дольщиками.

В ДДУ четко прописываются следующие параметры о возводимом жилье:

  • определение объекта долевого строительства и место нахождения будущей квартиры (этаж, номер, площадь, число жилых помещений),
  • срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства,
  • цена договора, сроки и порядок ее уплаты,
  • гарантийный срок на объект не менее 5-ти лет,
  • сроки и порядок оплаты.

ФЗ-214 предусматривает финансовые гарантии защиты прав инвесторов в строительство в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования (учетной ставки) ЦБ РФ за каждый день просрочки строительства, увеличенной в 2 раза для физических лиц за счет применения к ним положения законодательства о защите прав потребителей.

К сожалению, не всегда есть возможность взыскать указанную неустойку с застройщика. Это связано с тем, что строители «очень хорошо прячут деньги» — компания, которая является застройщиком и юридически ответственна по договору ДДУ, как правило, к концу строительства не обладает нужным капиталом, банковские счета оказываются пусты и исполнительный лист на практике оказывается довольно сложно выполнить. Деньги оседают в компаниях-посредниках, продающих квартиры по переуступке, компаниях-подрядчика и прочих контрагентах застройщика.

Еще ряд мер защиты участников долевого строительства был предусмотрен в ФЗ-214 с самого его принятия или внесен туда до 2014 года. Это следующие положения:

  • основания для расторжения договора по инициативе участника и его отказа от исполнения договора (пп. 1, 1.1 ст. 9 ФЗ-214);
  • обязательства застройщика по уплате неустойки в виде процентов участнику ДДУ даже при расторжении договора по его инициативе (п. 2 ст. 9 ФЗ-214).

В связи с обострением ситуации с финансированием строительства и появлением тысяч обманутых инвесторов в недвижимость, в 2014 году было внесено ряд поправок в ФЗ-214, призванных решить описанную проблему долевого строительства.

 

Поправки в ФЗ № 214 от 01.01.2014 о страховании ответственности

В поправках к ФЗ № 214 вводятся положения, касающиеся обязательного страхования гражданской ответственности строительных компаний, возводящих многоквартирные дома с привлечением средств граждан. Согласно новым нормам, дольщик получает гарантии возврата инвестированных средств, если компания не исполнила взятые на себя обязательства или была признана банкротом.

Регистрируя договоры ДУ, строительная компания предоставляет в регистрирующий орган либо договор страхования гражданской ответственности при нарушении условий договора, либо договор поручительства, гарантирующий исполнение договора ДУ в части передачи жилья дольщику.

Фактическое значение изменений федерального законодательства заключено в возможности обеспечить исполнение взятых по договору обязательств с помощью:

  • залога, когда объект незавершенного строительства (будущая квартира) и земля под ним признаются объектами залога по обязательствам перед дольщиком;
  • страхового договора или банковского поручительства.

Первый способ распространяет свое действие на все договоры ДУ без каких-либо дополнительных договоров, просто в рамках требований закона. Однако этот инструмент малоэффективен, т.к. земельный участок часто находится в муниципальной или государственной собственности, а недострой – тоже малопривлекательный объект для реализации.

Новые же меры, страхование или поручительство должны быть обеспечены застройщиком еще до того как застройщик примет от граждан первые сборы по долевому строительству. В теории они должны быть более эффективны, т.к. гарантирую денежное возмещение.

При использовании механизма страхования для защиты прав дольщиков, страховыми случаями в соответствии с п. 8 ст. 15.2 закона 214-ФЗ (ред.  294-ФЗ) названы неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, которое обязательно подтверждено:

  • решением суда об обращении взыскания на залог;
  • решением арбитражного суда о признании застройщика банкротом.

 

Банковское поручительство за застройщика

Еще до того, как будет подписан первый ДДУ с первым дольщиком, компания определяет способ обеспечения выполнения своих обязательств. Гражданину – долевому участнику выбор способа не принципиален – главное, чтобы компания предприняла положенные меры, гарантирующие исполнение условий соглашения, а контрагент (банк или страховая компания) – были известными и надежными.


Поручительство банка является одной из таких форм гарантии и должно соответствовать параметрам:

  • Лицензия на банковскую деятельность с правом выдачи банком гарантий.
  • Наличие 5-летнего опыта в банковской сфере.
  • Размер уставного капитала более 200 млн. рублей.
  • Владение достаточным капиталом (от 1 млрд. рублей).
  • Соответствие банка установленным нормативам по банковской деятельности.
  • Отсутствие мер ЦБ РФ, направленных на финансовое оздоровление банка.

Поручительство должно оформляться на срок от 2 лет, и превышать срок, отводимый на осуществление действий по возведению многоквартирного дома по ДДУ.

 

Защита дольщиков при банкротстве застройщика

В рамках изменений, внесенных в начале 2014 года Законом № 210-ФЗ, появился новый способ защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика. Это возможность требовать расторжения соответствующего договора и возврата неосновательного обогащения в виде уплаченных до его расторжения денежных средств, а также возмещения убытков в форме реального ущерба.

Новый закон конкретизировал перечень требований, которые могут быть обращены к застройщику в рамках дел о его банкротстве: они разделены на денежные и натуральные (объект незавершенного строительства, квартира). Закон определил порядок погашения требований залоговых кредиторов и участников долевого строительства.

Теперь требования дольщиков стали приоритетны, но с соблюдением следующей пропорции: 60 % полученных при продаже объекта залога сумм идут на погашение обязательств перед кредиторами, 25% от них должны быть уплачены участникам ДДУ. В случае отсутствия требований кредиторов-залогодержателей, гражданам с ДДУ, переходит 85 % средств, полученных от реализации объекта.

 

Появление эскроу-счетов для финансирования стройки

С июля 2017 года, очередные изменения в закон ФЗ-214 дали покупателям новостроек еще один вариант для защиты своих прав от недобросовестного застройщика – это так называемые счета эскроу.

Согласно редакции закона № 304-ФЗ от 03.07.2016, которым внесены изменения в закон о долевом строительстве, счет эскроу открывается банком, заключившим с застройщиком кредитный договор, для учета и блокирования средств, полученных от участника долевого строительства в счет выкупной стоимости по договору ДУ, в целях депонирования средств и передачи таких средств застройщику только на основании подписанного сторонами передаточного акта, т.е. по завершении строительства.

Получается, что введением эскроу-счетов государство возлагает обязанности контроля за финансовым состоянием застройщиков на банки, поскольку именно они будут кредитовать эти компании в течение всего времени строительства, а также использовать средства дольщиков для покрытия кредитных рисков.

Следует отметить, что понимания как введение счетов эскроу скажется на развитии рынка долевого участия у его участников пока что нет, возможно это скажется на росте себестоимости строительства из-за кредитной составляющей новой схемы. С другой стороны, после массовой зачистки банковского сектора со стороны ЦБ РФ, банки реально могут стать важной «шестеренкой» механизма оценки и фильтрации нерадивых застройщиков.

Банк никогда не «поведется» на формально выполненные требования закона, а фактически – «бумажки», за которыми не стоит реального обеспечения или ценности. Банк при кредитовании заручиться поручительством как физических лиц – менеджеров застройщика, так и реальных финансовых центров группы компаний, аккумулирующих все активы строительной группы компаний.

 

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

  • Деньги, размещенные на счетах эскроу не подпадают под действие закона о страховании вкладов физических лиц – важно внимательно отнестись к банку-партнеру застройщика.
  • На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам в случае наличия долгов дольщика, что приведет к неисполнению договора ДУ.
  • Если застройщик использует схему эскроу-счетов, это освобождает его от других видов обеспечения своих обязательств: залог прав на землю и будущую квартиру, страхование гражданской ответственности или поручительство.
  • В случае нарушения застройщиком договора ДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции.

 

Единый реестр и Компенсационный фонд застройщиков

Для разрешения непростой ситуации на рынке долевого строительства была предложена еще одна обеспечительная мера — Компенсационный фонд долевого строительства.

Новый фонд должен полностью заменить обязательное страхование и повысить эффективность защиты дольщиков. Целевая направленность Государственного компенсационного фонда – поиск решения вопросов участников долевого строительства, обманутых дольщиков. Задача организации – поиск финансирования для завершения строительства или выплата. Согласно принятым положениям застройщики обязаны отчислять в вышеуказанный фонд средства в размере, не превышающем 1% размера оценки всего строительства, заявленного в проекте.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.