Риски покупки новостроек и апартаментов. Незаконные и «серые» схемы в практике застройщиков

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...


 

Приобретение жилья на стадии котлована позволяет сэкономить покупателям  до 30% от его стоимости, однако, множество подводных камней и незаконных схем продаж представляет для дольщиков повышенные риски. Подробнее о наиболее распространенных способах покупки квартир в новостройках, включая серые и незаконные схемы – читайте далее.

 

Изменения и ужесточение ответственности в законодательстве

Основным законодательным актом, регулирующим отношения долевого строительство, является 214-ФЗ, который с начала 2017 года претерпел существенные изменения и нововведения. Такие изменения призваны обеспечить максимальную защиту участников ДДУ от мошеннических действий застройщиков и прозрачность взаиморасчетов.

Ключевые изменения с 01.01.2017 г.:

  • ужесточение требований к застройщику в отношении минимума уставного капитала, предоставляемой документации и отчетности, введения Единого реестра застройщиков (теперь сомнительная компания с уставным капиталом в 10 тысяч рублей не сможет получить права на возведение многоквартирного дома);
  • обязательность хранения средств дольщиков на специальных эскроу-счетах в крупнейших банках страны;
  • установление определенных норм по приобретаемым жилым объектам (по лимиту отклонений по площади квартиры, поэтажной фиксации).

Направлять деньги участников ДДУ на финансирование сторонних объектов теперь будет нельзя.

Помимо 214-ФЗ был принят 139-ФЗ, регламентирующий изменения в УК РФ и некоторые законодательные акты, касаемые ужесточения ответственности за привлечение средств населения на строительство многоквартирных домов по незаконным схемам.

В частности, вводится ответственность:

  • в виде лишения свободы до 1 года или принудительных работ до 2-х лет или обязательных работ до 360 часов или исправительных работ до 1 года при привлечении средств дольщиков в крупном размере (более 3 миллионов рублей);
  • в виде лишения свободы до 2-х лет или обязательных работ до 480 часов или исправительных работ до 2-х лет или принудительных работ до 5 лет при наличии сговора группы лиц и привлечении средств участников ДДУ в особо крупном размере (свыше 5 миллионов рублей).

Если деньги по результату реализации преступных схем продажи квартир были возмещены покупателям в полном размере, то фирма-застройщик от ответственности будет освобождена.

 

Черные схемы продажи новостроек

Законными схемами покупки квартиры в новом доме являются:

  • заключение договора участия в долевом строительстве;
  • выпуск жилищных сертификатов;
  • организация ЖСК (жилищно-строительного кооператива).

Остальные схемы и способы являются незаконными и имеют множество рисков для потенциальных покупателей.

 

Если с вас берут полную оплату за квартиру, а в обмен соглашаются подписать один из перечисленных договоров, то значит велик шанс нарваться на обман и оказаться «кинутым». К «черным» схемам привлечения средств дольщиков для продажи новостроек относятся:

 

  1. Вексельная схема.

Суть такого способа покупки заключается в том, что покупатель получает вексель, который обязывает застройщика после завершения строительства дома в указанный срок продать жилой объект по цене, совпадающей с суммой векселя.

Важным обстоятельством является тот факт, что обязанность застройщика предоставить квартиру покупателю и сам вексель никоим образом не связаны. Вексель – ценная бумага, по которой указанная в ней сумма должна быть выплачена держателю в установленный срок. И нет никаких гарантий права гражданина на передачу в собственность квартиры, так как формальное привлечение средств для целей долевого строительства отсутствует.

В случае возникновения проблем у застройщика покупатель сможет вернуть свои деньги только после наступления срока выплаты по векселю. Подача иска в судебные органы о заключении основного договора имеет множество препятствий и трудностей, так как отсутствует положительная судебная практика и существуют юридические изъяны схем.

Доказать тот факт, что заключенный участвующими сторонами договор является притворной сделкой и на практике заключался договор с целью покупки квартиры, будет достаточно сложно по указанным выше причинам.

Взыскание убытков тоже станет для покупателя проблемой, так как формально средства еще не внесены. Зачисление денег производится путем зачета долга по векселю после заключения договора купли-продажи.

Использовать такую схему продажи новостройки можно только при уверенности в надежности продавца и того, что дом будет достроен.

 

  1. Предварительный договор долевого участия (ДДУ)

Предложение застройщика подписать предварительный, а не основной договор долевого участия на квартиру должно насторожить покупателя, так как такой договор является не договором фактического приобретения, а договором о заключении сделки в будущем.

Застройщик заключает с покупателем договор, по которому он обязуется заключения договор долевого участия по 214-ФЗ (с госрегистрацией в реестре ЕГРН). Средства, уплаченные дольщиком, в таком случае являются лишь обеспечительным платежом, а не платой за конкретные квадратные метры.

Такой договор порождает высокий риск двойных продаж недвижимости третьим лицам и не регистрируется в Росреестре. И в случае нарушения условий договора или конфликтной ситуации с застройщиком дольщик должен будет доказывать факт инвестирования и сможет претендовать только на возмещение внесенной суммы, но не на получение квартиры. Однако следует отметить наличие положительной судебной практики для взыскания процентов за задержку строительства (неустойки по 214-ФЗ с застройщика) в случае последующего заключения договора долевого участия, а именно, неустойку возможно рассчитывать с плановой даты завершения строительства, указанной еще в предварительном договоре.

Важно отметить, что если предварительный договор купли-продажи подписывался не напрямую с застройщиком, а с посреднической организацией, то юридическая сила такого документа ставится под сомнение и не порождает обязанность передачи жилого объекта второй стороне.

 

  1. Договор бронирования

Такая схема продажи квартир используется на самом начальном этапе строительства, когда у застройщика нет никакой разрешительной документации, и дом еще не возведен. В соответствии с этим документом покупатель бронирует квартиру и вносит аванс в размере 10-20% от ее общей стоимости. При этом существует риск многочисленного бронирования одного и тоже объекта и возможность не получить и квартиру, и аванс в будущем.

 

  1. Договор займа

Схема заключается в кредитовании покупателем квартиры фирмы-застройщика. По договору займа гражданин сможет потребовать только сумму займа с начисленными процентами, но не квартиру.

 

  1. Договор соинвестирования

В соответствии с таким договором покупатель становится партнером застройщика по строительству дома, а значит, разделяет с ним потенциальные риски. Также на такой договор не распространяется действие нормативных актов об отношениях сторон долевого строительства.

 

  1. Коммандитное общество

Подобная схема продажи недвижимости предполагает, что участник коммандитного общества становится участников юридического лица (товарищества) на правах вкладчика, который также разделяет все риски строительства в пределах суммы своего вклада. Исходя из того, что также эта очень-очень редко используемая организационно-правовая форма юрлица называется «товарищество на вере», мы понимаем, что для коммерческих отношений и строительства дома она не подходит – максимум для семейного бизнеса.

 

  1. Договор об участии в хозяйственной деятельности потребительского общества

По закону потребительское общество не имеет права заниматься строительной деятельностью и привлекать средства граждан на эти цели. Следовательно, такая схема продажи новостроек наиболее рискованна для граждан.

 

  1. Предварительный договор купли-продажи

Форма договора аналогична предварительному ДДУ, но в данном договоре застройщик обязуется продать покупателю жилой объект по основному договору, когда дом будет достроен (то есть заключить договору купли-продажи готового объекта в будущем). Если стороны не заключат основной договор, то при возникновении форс-мажорных обстоятельств и неприятностей, свои права придется отстаивать в суде, что подразумевает под собой риски отсутствия имущества и средств у ответчика.

 

Серые схемы

«Серые» схемы реализации квартир применяются наряду с законными. К ним вряд ли можно применить уголовное законодательство, поскольку формально они законны, но в то же время имеют существенные изъяны по сравнению с классическим ДДУ.

Рассмотрим наиболее популярные из них.

 

  1. Реализация квартир-студий, а в реальности долей в общей долевой собственности

В последнее время сайты объявлений в Интернете просто наводнили объявления о продаже квартир-студий с подозрительно дешевыми ценами. На практике после выяснения деталей студии оказываются не индивидуальными квартирами, а долями в объекте недвижимости изначально индивидуального назначения, например – часть квартиры или таунхауса.

Фактически путем деления многокомнатных квартир и таунхзаусов из них делают многоквартирное жилье, но без изменения их статуса.

Покупка подобного жилья имеет множество рисков, а именно:

  1. Солидарная ответственность с остальными участниками (соседями) за поддержание надлежащего состояния технических и инженерных систем и коммуникаций (гл. 16 ГК РФ).
  2. Солидарная ответственность с соседями за оплату за коммунальные услуги (водо-, газоснабжение, электричество) из-за наличия единых приборов учета и квартплату.
  3. В случае деления студий из индивидуального жилого дома или таунхауса – риски правового статуса земельного участка. Ни ИЖС, ни тем более СНТ, не подразумевают строительства многоквартирных домов. В случае изменения судебной практики есть большие риски сноса.

Нужно отметить, что в Московской области судебная практика пока лояльная, что ведет к появлению целых поселков многоэтажных «дачных домиков», например, на землях СНТ в районе п. Мосрентген, но в других регионах – прецедентов сноса уже много.

Если же говорить про строительство на землях со статусом СНТ с оформлением свидетельств о собственности по «дачной амнистии», то тут и вовсе в случае изменения градостроительной политики, город изымет земельный участок и возместит за дом цену по стоимости дачного домика («жилого строения» как написано в законе). Такая практика сейчас, например, широко реализуется в г. Королеве, где активно застраиваются многоэтажками СНТ, находящиеся в черте города с копеечной компенсацией за землю.

  1. Такие квартиры-студии и недвижимость обладают низкой ликвидностью, продать их потом будет достаточно сложно (особенно с долгами за квартплату соседей);
  2. Существуют ограничения по оформлению ипотечных кредитов и использованию социальных программ и льгот (в частности, сертификата на материнский капитал, т.к. нужно оформление доли на ребенка – что с уже долевой собственностью невозможно).

 

 

  1. Продажа апартаментов, т.е. нежилых помещений, адаптированных или построенных с нуля для постоянного проживания людей

Юридически апартаменты признаются нежилым помещением, но используются непосредственно для проживания граждан. Подобная схема реализации недвижимости имеет отличительные особенности в области правового статуса:

  • Плата за коммунальные услуги взимается как для нежилых помещений (размер оплаты будет примерно на 20% выше, чем для жильцов обычных квартир).
  • Обеспечение апартаментов объектами социальной инфраструктуры не является обязательным, то есть граждане могут ими пользоваться, но не в пешей доступности, а, например, без регистрации в Москве невозможно устроить ребенка в детский сад.
  • Покупатели апартаментов не смогут зарегистрироваться в них ни для постоянного проживания, ни для временного (обычно критично для семей с детьми и пенсионеров).
  • На такой вид недвижимости не распространяются права по жилищному законодательству (например, ограничения возможности взыскания по исполнительному производству за небольшие долги, так как апартаменты не могут признавать единственным жильем гражданина и семьи; защита прав детей на жилье; запрет на шум после 22 часов и другое).
  • Отсутствие прав на общее имущество (подъезды, детские площадки, чердаки и подвалы) как в многоквартирном доме.

Среди плюсов можно отметить:

  • возможность регистрации юридических лиц и создания фронт-офисов.
  • преимущественное расположение в центре городов (старые зданий с красивой архитектурой), что, безусловно, удобно для организации жизни и работы человека.
  • возможность перепланировки и свободы организации пространства в апартаментах и оформлении помещений.
  • меньшая стоимость по сравнению с классическими квартирами в новостройках (обычно на 20-30 %).

Апартаменты появились, в первую очередь, из-за дефицита свободных площадок под строительство в центре крупных городов России и имеют высокую популярность для создания комплексов для совокупности офисов, торговых и гостиничных помещений.

При выборе апартамента необходимо обращать внимание на целевое назначение данного помещения, от него тоже зависят некоторые аспекты использования здания, санитарные нормы и ограничения и даже налоговые ставки (для гостиничных помещений – они ниже, чем для торговых).

 

Налоговые особенности апартаментов

Так как статус апартаментов относится к категории коммерческой недвижимости, то налог на имущество для собственников такой недвижимости будет несколько выше, чем для собственников жилых помещений.

Ранее налог на «иные» объекты недвижимости составлял 2% от их кадастровой стоимости. Сейчас ставка равна в 0,5% и считается льготной. Однако она все равно серьезно превышает ставку налога на имущества для обычных квартир (от 0,1 до 0,3% от кадастровой стоимости).

Ставка 0,5% будет  распространяться на апартаменты площадью 150 кв. м. с общей площадью до  300 кв. м. Для оставшейся площади (сверх лимита на применение льготной ставки) будут действовать стандартные ставки для офисных и торговых помещений:

  • 1,4% от кадастровой стоимости – в 2017 году;
  • 1,5% — в 2018 году и в последующие налоговые периоды.

Указанные ставки действуют для объектов, стоимость которых не превышает 300 миллионов рублей. Все что свыше указанной суммы, будет рассчитываться по ставке 2% от кадастровой стоимости.

Рассчитывать на применение налоговых вычетов, например, льготы по налогу НДФЛ при приобретении жилья и по ипотеке, собственники апартаментов не смогут.

Каждый город РФ имеет перечень объектов, владельцы которых при уплате налога на имущество имеют право на льготу. Апартаменты к таким категориям имущества обычно не относятся.

 

Планируемые изменения в законодательстве и статусе апартаментов

Судя по риторике властей, в будущем ожидается постепенное стирание разницы между правовым статусом апартаментов как нежилых помещений и классических квартир. Такая проблема уже не первый год обсуждается на уровне Правительства РФ и города Москвы.

В целом, предполагается, что 214-ФЗ должен распространяться не только на квартиры в новостройках, но и на апартаменты, предназначенные для постоянного проживания. Институт экономики г. Москвы предлагает законодательно закрепить понятия «апартаменты», «многофункциональное здание» и «дом смешанного использования».

Последний термин подразумевает совокупность всех жилых и нежилых помещений в нем. В свою очередь, многофункциональное здание – это здание в общественно-деловой зоне, а никак не дом в жилом квартале с нежилыми и жилыми помещениями.

При этом апартаменты могут получить статус жилья (возможно регистрации в них), но без обеспечения пешей доступности от объектов социальной инфраструктуры. Предполагаемые изменения действующего законодательства в сфере жилищной политики должны быть обязательно приняты, так как за последние годы доля такого жилья неуклонно растет.

 

Заключение

Строительные компании используют сегодня множество схем привлечения средств на строительство и продажи квартир в новостройках, включая «серые» и откровенно незаконные. Рекомендуем однозначно отказаться от вложения средств в строительство жилья по схемам, описанным как незаконные.

Перед покупкой и заключением договора покупателю настоятельно рекомендуется в деталях изучить все нюансы, плюсы и минусы предлагаемого способа приобретения недвижимости и только после этого принимать окончательное решение.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.