Договор долевого участия: как не ошибиться при его оформлении

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...

Главенство"-"закона

Договор долевого участия в строительстве – это законодательно определенная форма письменного договора, который заключается при покупке жилья на этапе строительства. Положения данного документа определяет и регулирует Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также Гражданский кодекс Российской Федерации.

Согласно Закону, ДДУ является гарантией защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, т.е, должен охранять права покупателя от недобросовестного поведения застройщика. Так как единой формы он не имеет, то составляется документ самим застройщиком. Поэтому, часто возникают ситуации, когда договор трактуется не в пользу покупателя, хотя видимых противоречий с законом не наблюдается.

Договор считается действительным, если содержит все пункты, предусмотренные ч.4 ст.4 ФЗ № 214-ФЗ. Избежать проблем после подписания договора можно, если знать типичные ошибки, «подводные камни», существенные условия ДДУ.

 

Существенные условия ДДУ

Законом определены существенные условия ДДУ, в которые входят:

  • зафиксированная стоимость квартиры;
  • конечный срок строительства, дата передачи квартиры владельцу;
  • описание жилого объекта (этаж, номер квартиры, число комнат, площадь и т.п.);
  • указание на соблюдение требований для начала на строительства: наличие у застройщика права собственности на земельный участок или иного права его использования, разрешение на строительство, наличие проектной документации и другие требования из ФЗ-214.

В ГК РФ определено, что договор считается заключенным, когда условия согласованы обеими сторонами и в договор обязательно включены существенные условия договора.

Подробнее узнать о существенных условиях ДДУ можно в этой статье

Среди важных моментов для сделки можно отметить также способ ее финансирования (расчета по договору), а именно, порядок привлечения средств: ипотечное кредитование, рассрочка и другое.

 

Особенности отдельных разделов договора

Описание квартиры или дома. Для покупателя важно, чтобы в договоре были прописаны требования к качеству объекта. К примеру, в пункте описания предмета договора следует указывать не только особенности самой квартиры, но и описание процедуры передачи квартиры после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Объект покупки необходимо обозначить как можно конкретнее. Должно быть указано не только название объекта (дом, таунхаус, квартира, апартаменты и т.д.) и площадь, но и количество комнат, отдельно жилая площадь, наличие балкона, лоджии, точный кадастровый или строительный адрес дома, квартиры, этаж, а также будущее состояние объекта: наличие или отсутствие ремонта, перегородок, сантехнического оборудования, чистовой отделки и т.п.

Сроки передачи квартиры или дома. Большое внимание следует уделить и срокам. Дата передачи квартиры по договору может отличаться от даты завершения строительства, и также передачи дома в эксплуатацию. Причем, если дата передачи квартиры указана не конкретным календарным числом, а периодом, например: через 1 год со дня подписания договора или в 2-х месячный срок со дня передачи дома в эксплуатацию – это является прямым нарушением требований закона 214-ФЗ. Фиксировать дату необходимо для последующих расчетов неустойки.

Стоимость квартиры или дома. В разделе стоимости должна быть указана полная цена объекта, при наличии рассрочки — размер первоначального взноса. Цифра может быть указана как прямо с указанием денежных единиц, так и в виде формулы, где определенная цена за квадратный метр умножается на площадь объекта. Допускается разделение цены на несколько частей, например, стоимость строительства при долевом участии и услуг застройщика, также можно выделить отдельно сумму на отделку квартиры.

Цена – существенный пункт договора. Если он не соблюдается участником долевого строительства, то есть, необходимые суммы в указанный период не оплачены или вносятся не полностью, договор может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Способы оплаты. Они могут быть различные — это рассрочка, ипотека, единовременная оплата наличными или безналичным способом и т.д. Важным фактором является оплата стоимости квартиры только после регистрации договора долевого участия в Росреестре. Застройщик не вправе требовать оплаты суммы договора до регистрации, если же он выдвигает данное требование, то внимательно изучите финансовое состояние и прочий бэкграунд этого застройщика. Банки не берут на себя риски предварительной оплаты и оформляют ипотеку только после регистрации договора.


О гарантиях застройщика. Здесь описывается ответственность застройщика при ненадлежащем исполнении своих обязательств в части качества переданного объекта. В договоре должен быть определен конкретный гарантийный срок, в который покупатель жилья может предъявить обоснованные требования об устранении обнаруженных вследствие эксплуатации объекта дефектов. Как правило, гарантийный срок устанавливается до 5-ти лет.

В данном пункте договора могут быть указаны и штрафные санкции при нарушении обязательств застройщиком по срокам строительства, то есть, прописаны варианты начисления и оплаты пеней. Уровень этих санкций не может быть ниже предусмотренной законом неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Обратите внимание, застрахована ли ответственность застройщика перед дольщиками – это является обязательным требованием по 214-ФЗ.

С момента подписания договора застройщик передает в залог часть земельного участка под строительство (в долгосрочную аренду или собственность) дольщикам. В залоге у дольщиков в дальнейшем также оказывается объект незавершенного строительства.

 

Типичные ошибки дольщиков. Процесс исполнения ДДУ

Не зная юридических нюансов, многие граждане совершают одни и те же ошибки, которые могут повлечь серьезные последствия.

Необходимо обращать внимание на следующие моменты:

  1. Оплата при заключении ДДУ вносится только после госрегистрации договора, в противном случае деньги передаются застройщику буквально под «честное слово».
  2. Внимательно читайте пункт стоимости объекта и не соглашайтесь с условиями вида «Застройщик в одностороннем порядке может менять цену», даже если есть приписка о возможных дополнительных издержках застройщика. По закону менять цену застройщик может только по соглашению сторон, если не указано обратного, причем случаи, когда такие изменения в стоимости могут произойти, должны быть также подробно описаны в договоре.
  3. Некоторые договоры предусматривают доплату, если конечный метраж указанной квартиры получается больше. Существует судебная практика, которая отменяет пункт о доплате, так как при этом может возникнуть ситуации невозможности для клиента покупки жилья в целом. Но есть и обратная практика, которая, при наличии в договоре пункта о доплате, принимает во внимание дополнительные расходы застройщика, особенно, когда цена объекта указывается не общая, а за квадратный метр. Поэтому, при подписании надо внимательнее относиться к подобным формулировкам и уточнять возможность или невозможность подобной доплаты конкретно для вас. Если же квартира оказалась меньше, суд однозначно на стороне покупателя, а запись в договоре о допустимых отклонениях незаконна – застройщик обязан полностью выплатить разницу за «недопредставленные» метры
  4. Уточняйте дату начала действия гарантийного срока, особенно, если он минимален. Для дома по закону он должен быть не меньше 5 лет, а для коммуникаций — не меньше трех. Многие застройщики хитрят и считают началом срока действия гарантии дату регистрации жилого объекта в Росреестре и передачи его в эксплуатацию. Но, по факту, процесс передачи дольщику жилплощади может растянуться на несколько месяцев (по закону от 2 до 6 месяцев). Настаивайте, чтобы в договоре началом гарантийного срока считалась дата акта приемки-передачи и вручения ключей.
  5. Не стоит соглашаться на пункт договора, определяющей застройщиком передачу объекта под управление определенной Управляющей компании, так как это ущемляет права собственника. Данный вопрос можно решить в течение 2-х месяцев со дня ввода дома в эксплуатацию. Незаконно также требование содержания ТСЖ.
  6. Если в ДДУ есть пункт, запрещающий переуступку прав третьему лицу, то это нарушение закона. В случае полной оплаты, застройщик не может препятствовать такой сделке, и его письменного согласия не требуется. Если в период цессии оплата полностью не произведена, то обсуждать условия передачи с застройщиком придется, но никаких «отступных» быть не должно.
  7. Не переживайте, если в договоре не указана ответственность застройщика при невыполнении тех или иных обязательств, в любом случае, договор подчинен действию закона 214-ФЗ, в котором прописаны все нюансы взаимоотношений участников долевого строительства.
  8. Застройщик не вправе требовать заранее оговоренную сумму при расторжении договора покупателем, так как по Закону РФ «О защите прав потребителей» может взиматься только сумма фактически понесенных им расходов по исполнению договора на момент его расторжения.

Также следует знать, что:

  • любые дефекты, делающие жилье непригодным для проживания (существенные дефекты), не могут быть компенсированы частичными выплатами в виде неустойки или уменьшением цены объекта (например, пропорционально площади);
  • условия, ущемляющие права потребителя, согласно действующим законодательным нормам, автоматически признаются недействительными, даже если покупатель сам на них согласился и подписал договор;
  • дольщик вправе расторгнуть договор при нецелевом использовании внесенных им средств, например, на создание инфраструктуры, облагораживание территории, так как в законе четко предусмотрено направление денег дольщиков только на строительство многоквартирных домов;
  • дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке при существенном изменении проектной документации, например, увеличении этажности, изменении метража квартиры, так как по закону он вправе обладать перед покупкой (участием в строительстве) полной информацией об объекте для осуществления наиболее правильного выбора;
  • государственные или муниципальные правовые акты, изданные и вступившие в силу после начала строительства, и при этом делающие невозможным соблюдение условий договора, не могут быть внесены в список непреодолимых (форс-мажорных) обстоятельств, избавляющих застройщика от ответственности;
  • оплачивать коммунальные расходы дольщик обязан только с момента подписания приемочного акта, а не с момента передачи дома в эксплуатацию;
  • процедуру оформления квартиры в собственность девелопер обязан проводить бесплатно;
  • в ДДУ должны быть внесены данные о страховщике, условиях страховки и о банке, предоставившем застройщику гарантию, при этом включать в стоимость объекта страховую премию неправомерно.

Незнание или игнорирование законов, регулирующих строительство многоквартирного дома, не освобождает застройщика от ответственности. Большинство дольщиков при покупке квартиры в новостройке сталкиваются с описанными проблемами, и решать их приходится в суде.

Кстати, о порядке заполнения документов для получения статуса пострадавшего дольщика в Москве можно узнать у нас в статье на сайте.

Но многие пункты можно исключить из договора еще на стадии подписания, а отговорки о типовом договоре не должны ввести вас в заблуждение. Например, указанная дата сдачи объекта в эксплуатацию в виде неопределенной формулировки «II квартал» не должна вас устроить, поэтому заставьте застройщика проставить конкретное число. Только тогда вы сможете корректно рассчитать неустойку при задержке сроков сдачи. При необходимости, вы можете обраититься за помощью в Роспотребнадзор. Чтобы беспрепятственно судиться с застройщиком, необходимо также исключить из договора запись об указании места споров в другом населенном пункте или третейском суде. Но даже если незаконные условия сохранились в типовой форме договора от застройщика, в последующем почти все они признаются судом ничтожными и не принятыми во внимание. Правда будет на вашей стороне.

Не стоит «вестись на уловки» вроде заключения дополнительного соглашения со строительной компанией при задержке строительства. Данный документ не регламентирован Законом 214-ФЗ, а следовательно, у застройщика нет права требовать его подписания. Вы все так же вправе ожидать передачи квартиры в старые сроки или обращаться за неустойкой в суд.

Застройщик может попросить подписать допсоглашение о добровольном согласии на продление сроков строительства при задержке в сроках сдачи дома. В случае подписания договора, дольщик лишается права требовать неустойку. Чтобы соглашение было законным, застройщик должен предупредить вас о проблеме не менее чем за два месяца до даты завершения строительства, прописанной в договоре.

Никто не застрахован от ошибок, но к такому дорогому приобретению, как квартира, следует отнестись предельно внимательно. Многие застройщики творчески подходят к написанию ДДУ, вольно трактуя «буквы закона» не с целью мошенничества, а для того, чтобы перестраховаться на случай небольшой задержки, перерасхода и других неприятных для себя мелочей.

Несмотря на это, отстаивайте свою точку зрения и помните, что «Покупатель всегда прав!», а Федеральный Закон 214-ФЗ на стороне дольщика.

 

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ

В случае, если застройщик не передал дольщику объект недвижимости в установленные сроки, калькулятор поможет рассчитать сумму неустойки.

Калькулятор от Договор-Юрист.Ру


 

 

Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.