Одновременно, это довольно рискованный шаг, так как немало граждан, вложив свои средства, остались без жилья и денег из-за недобросовестности застройщиков и применения ими откровенно мошеннических схем вывода средств, полученных от дольщиков.
Принятие закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. значительно повысило требования к строительным организациям и предоставило гарантии гражданам, вступающим в долевое участие при строительстве жилья.
Все последующие изменения, например, закон № 294-ФЗ от 30.12.2012, дополнивший законодательство требованиями о страховании гражданской ответственности застройщика, только усиливают гарантии дольщиков в попытках противостоять мошенничеству.
Содержание
Требования по 214-ФЗ
Согласно ст. 3 закона № 214-ФЗ определен целый перечень требований к строительным организациям, при выполнении которых они получают право привлекать граждан к долевому участию в строительстве многоэтажных жилых зданий.
Данные требования касаются юридических и финансовых сторон деятельности предприятий. Застройщик обязан:
- иметь полностью оплаченный уставный капитал, сумма которого зависит от площади строящегося здания;
- не находиться в состоянии процедуры банкротства или ликвидации;
- не иметь действующих решений о приостановлении деятельности;
- не числиться в реестрах недобросовестных поставщиков, исполнителей, или участников аукционов;
- не иметь задолженности в бюджет (кроме сумм, которые обжалуются в суде);
- не принимать на работу в качестве должностных лиц граждан, имеющих экономическую судимость, или отстраненных от занятия определенными видами деятельности.
Данные требования должны выполняться на дату начала приема долевых взносов. Если в течение деятельности строительной организации возникает любое из перечисленных обстоятельств, то с этой даты застройщик теряет право на привлечение граждан к долевому участию, а лица, ранее внесшие средства, получают право требовать возврата своих вложений.
Контроль за этим возложен на органы исполнительной власти, в том числе на Росреестр, который занимается регистрацией договоров долевого участия.
Перечень документов для объекта строительства
Кроме требований к самому юридическому лицу, в статье 3 закона ФЗ-214 изложены условия, которым должен соответствовать сам объект строительства. Речь идет о перечне документов, при наличии которых строительная организация получает право оформлять договора долевого участия.
В этот перечень входят:
- разрешение на строительство указанного объекта недвижимости, полученное от контролирующих органов;
- проектная декларация, содержащая сведения об объекте строительства и его официальном сайте, которая должна быть опубликована в СМИ или интернете;
- документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком, в том числе выписку из реестра недвижимости, договор аренды с местным исполнительным органом или договор субаренды.
Кроме того, в законе содержится ряд требований по информированию дольщиков на сайте застройщика.
В дополнение к этому списку хочется добавить необходимость проверки наличия у застройщика технических условий (ТУ) на присоединение к сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения и проч., без чего на практике дом не будет введен в эксплуатацию и в нем будет невозможно проживание.
Что должно быть на сайте строительной организации
В 2016 году приняты изменения в закон «Об участии в долевом строительстве…», согласно которому каждая строительная организация, привлекающая граждан к долевому участию в строительстве, обязана иметь официальный сайт. И приведен перечень обязательной информации, с которой имеет право ознакомиться любой гражданин, желающий стать дольщиком.
Теперь для получения представления о застройщике и объекте строительства необязательно ехать в офис компании, а достаточно зайти в сеть. Данные требования конкретизированы приказом Минстроя РФ от 09.12.06 г.
С указанного времени сайт становится официальным местом публикации данных о застройщике и проекте, и сведения о нем вносятся в проектную декларацию. Застройщик обязан обеспечить круглосуточную и бесперебойную работу сайта и его доступность без регистрации или платы.
На официальном сайте публикуются все документы, указанные в ст. 3 закона № 214-ФЗ, а также дополнительные сведения, изложенные в статьях 19 и 20 закона.
Прежде всего, должна быть предоставлена полная юридическая информация о застройщике из его регистрационных документов, лицензии и прочие разрешительные документы.
Целую группу документов составляют заключения официальных лиц:
- аудиторское заключение за предыдущий год;
- экспертиза проектной документации;
- заключение о соответствии проектной декларации.
Еще одна группа сведений касается оформления и порядка долевого участия и формирования капитала для строительства, в том числе:
- проект ДДУ для предварительного ознакомления;
- договоры поручительства банков или страхования;
- другие финансовые обязательства.
Для подробного ознакомления с объектом строительства организация обязана опубликовать следующие данные:
- сведения о технических условиях подключения к инженерно-техническим сетям и сетям связи;
- информация по обустройству придомовой территории;
- планы и график строительства с учетом отдельных этапов строительства и ввода в эксплуатацию;
- информацию об общей площади жилых и нежилых помещений и их стоимости;
- фотографии строительства, которые ежемесячно должны обновляться, чтобы отражать изменения на строительной площадке.
Вся информация на сайт вносится в течение 5 дней с момента ее появления или изменения.
При неисполнении перечисленных требований на должностных лиц предприятия и на само юридическое лицо налагаются существенные штрафные санкции.
Почему необходимо проверить застройщика самостоятельно
Прежде чем решиться доверить свои деньги строительной организации каждый гражданин хочет убедиться в ее надежности и финансовом благополучии. Можно довериться в этом органам, которые контролируют выполнение закона № 214-ФЗ, но лучше сделать это самостоятельно, воспользовавшись данными различных общедоступных государственных сайтов.
Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций и потерь немалых денежных средств.
Для проверки состояния и надежности компании недостаточно пользоваться информацией с официального сайта, поскольку там содержится только выгодная для застройщика информация, хоть и обязательная по закону.
На сайте можно провести предварительную проверку текста договора на долевое участие и сравнить его соответствие типовым договорам, приведенным в качестве дополнения к закону № 214-ФЗ. Анализ несоответствий покажет, насколько компания ущемляет права дольщиков и заранее прикрывает себя на случай нарушений договорных обязательств.
Где проверить состояние застройщика
Прежде всего, необходимо обратиться к тематическим форумам, в которых идет обсуждение объектов недвижимости для поиска информации, компрометирующей застройщика. Здесь можно порекомендовать форум сайта http://novostroykin.ru – на наш взгляд это самый активный и посещаемый сайт с «живым» форумом по недвижимости с множеством полезной информации.
О репутации застройщика можно судить по следующим внешним факторам:
- наличие и количество судебных дел по искам дольщиков и другим причинам;
- существование исполнительных листов, неоплаченных вовремя и поступивших в службу судебных приставов;
- отрицательные отзывы на форумах, посвященных квартирным вопросам;
Все сведения, найденные на официальном сайте, также можно перепроверить, воспользовавшись другими источниками. Так, деятельность судов также широко освещается в интернете и всю информацию о рассмотренных делах в суде и арбитраже можно получить на сайтах:
Информация на сайтах регулярно обновляется и позволяет ознакомиться с решениями суда по конкретному юридическому лицу. Достаточно указать его название, ИНН, ОГРН или адрес, наименование.
Сайт http://egrul.nalog.ru/ предоставит информацию о регистрации юридического лица.
Будущих дольщиков заинтересует:
- Соответствие официального наименования, приведенного на сайте налоговой службы и в тексте договора, чтобы избежать заключения договора с посредниками или подставными лицами.
- Дата регистрации предприятия. Если предприятие заявляет о нескольких ранее построенных объектах, а в дате регистрации стоит текущий год, значит, компания регулярно регистрируется под новыми названиями, чтобы избежать ответственности.
- Дата назначения директора. При частой смене директоров или недавнем назначении нового лица стоит подозревать, что в качестве должностных лиц выступают подставные люди, так как компанию собираются бросить, не расплатившись с долгами, кредитами, дольщиками. Возможны и объективные причины для смены директора, но в сочетании с другими подозрительными факторами, данное обстоятельство становится дополнительным доказательством недобросовестных намерений застройщика.
О состоянии задолженности перед бюджетом и предоставлении налоговой отчетности информация представлена на сайте https://service.nalog.ru/zd.do
При значительных суммах задолженности предприятию грозит процедура банкротства. Сведения на данном сервисе изменяются раз в месяц.
На сайте https://kontur.ru/focus представлена разнообразная информация по предприятиям, в том числе:
- регистрационные данные;
- наличие арбитражных дел;
- задолженность из базы службы приставов;
- кому принадлежит используемый товарный знак;
- связанные лица.
Здесь же можно проверить информацию по фамилии директора. Достаточно ввести фамилию, взятую с официального сайта, чтобы узнать наименования всех предприятий, руководителем которых он является. Дальнейшая проверка перечисленных наименований позволит судить о наличии банкротов, должников или предприятий-однодневок, используемых в серых схемах.
Аналогичную информацию можно получить на сайте http://kartoteka.ru
Наличие задолженности, непогашенной в срок и подтвержденной в суде, можно увидеть из общедоступной базы исполнительных производств http://fssprus.ru/iss/ip/. Наличие одной суммы с небольшим сроком, особенно, если это штраф, не является признаком неплатежеспособности предприятия.
Судебные приставы перегружены работой, и взыскание производится небыстро, а его отражение в базе еще медленнее. Но наличие крупных непогашенных сумм должно насторожить будущего дольщика.
С 2017 года каждая строительная организация обязана открывать свой официальный сайт. Чтобы проверить информацию о сайте можно воспользоваться следующими сервисами:
- https://reg.ru/whois/ проверка данных о регистрации домена;
- http://www.sbup.com проверка множества информации о сайте, вплоть до расположения сервера хостинга, где он размещен;
- https://www.similarweb.com/ проверка данных о посещаемости сайта;
- https://www.cy-pr.com/ проверка рейтингов сайта.
Для лиц, проживающих в Московской области, интересен будет сайт, посвященный вопросам банкротства, на котором приводятся сведения о проблемных застройщиках региона: Stroi.mos.ru. Недостаток сайта – не слишком оперативное обновление информации на нем.
Аналогичные сайты есть в других регионах, например, для Ростовской области – это сайт Региональной службы государственного строительного надзора. К сожалению, на этот сайт обращаются уже пострадавшие граждане, он не дает информации на ранних стадиях.
Еще одна информационная база носит название Реестр недобросовестных поставщиков или исполнителей и формируется она на сайте Госзакупок.
Таким образом, информационных источников для проверки добросовестности застройщика немало. Работа с ними позволит значительно уменьшить риски для участников долевого строительства.
Мы, кстати, так чуть не нашли проблем на свою голову. И сайт красивый был, и фирма-застройщик на слуху, правда тогда не было столько серисов. Но я нашел дом, который строили до этого и поинтересовался что да как. Оказалось что дом вроде бы построен, но ни с одним коммунальным предприятием договора не заключены. А потом еще и выяснилось, что у застройщика нет всех разрешений на землю. Так что правильно, лучше сто раз проверить куда деньги вкладывать. А вот инвестором становиться или долевым вкладчиком я бы наверное все равно не рискнул.
Ну вы не одни такие. Самая наверное известная стройка без коммуникаций — это стройка Су-155 в Трехгорке. Такая же проблема у этого застройщика была в Долгопрудном. Потому договору на ТУ к коммуникациям всегда нужно проверять