Как проверить надежность застройщика и объекта долевого строительства

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...


Возможность купить новую квартиру с помощью долевого участия – это реальный шанс сэкономить на приобретении жилья.

Одновременно, это довольно рискованный шаг, так как немало граждан, вложив свои средства, остались без жилья и денег из-за недобросовестности застройщиков и применения ими откровенно мошеннических схем вывода средств, полученных от дольщиков.

 

Принятие закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. значительно повысило требования к строительным организациям и предоставило гарантии гражданам, вступающим в долевое участие при строительстве жилья. Все последующие изменения, например, закон № 294-ФЗ от 30.12.2012, дополнивший законодательство требованиями о страховании гражданской ответственности застройщика, только усиливают гарантии дольщиков в попытках противостоять мошенничеству.

 

Требования по 214-ФЗ, которым должен соответствовать застройщик

Согласно ст. 3 закона № 214-ФЗ определен целый перечень требований к строительным организациям, при выполнении которых они получают право привлекать граждан к долевому участию в строительстве многоэтажных жилых зданий.

Данные требования касаются юридических и финансовых сторон деятельности предприятий. Застройщик обязан:

  • иметь полностью оплаченный уставный капитал, сумма которого зависит от площади строящегося здания;
  • не находиться в состоянии процедуры банкротства или ликвидации;
  • не иметь действующих решений о приостановлении деятельности;
  • не числиться в реестрах недобросовестных поставщиков, исполнителей, или участников аукционов;
  • не иметь задолженности в бюджет (кроме сумм, которые обжалуются в суде);
  • не принимать на работу в качестве должностных лиц граждан, имеющих экономическую судимость, или отстраненных от занятия определенными видами деятельности.

Данные требования должны выполняться на дату начала приема долевых взносов. Если в течение деятельности строительной организации возникает любое из перечисленных обстоятельств, то с этой даты застройщик теряет право на привлечение граждан к долевому участию, а лица, ранее внесшие средства, получают право требовать возврата своих вложений.

Контроль за этим возложен на органы исполнительной власти, в том числе на Росреестр, который занимается регистрацией договоров долевого участия.

 

Требования к объекту строительства

Кроме требований к самому юридическому лицу, в статье 3 закона ФЗ-214 изложены условия, которым должен соответствовать сам объект строительства. Речь идет о перечне документов, при наличии которых строительная организация получает право оформлять договора долевого участия.

В этот перечень входят:

  • разрешение на строительство указанного объекта недвижимости, полученное от контролирующих органов;
  • проектная декларация, содержащая сведения об объекте строительства и его официальном сайте, которая должна быть опубликована в СМИ или интернете;
  • документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком, в том числе выписку из реестра недвижимости, договор аренды с местным исполнительным органом или договор субаренды.

Кроме того, в законе содержится ряд требований по информированию дольщиков на сайте застройщика.

В дополнение к этому списку хочется добавить необходимость проверки наличия у застройщика технических условий (ТУ) на присоединение к сетях водоснабжения, канализации, электроснабжения и проч., без чего на практике дом не будет введен в эксплуатацию и в нем будет невозможно проживание.

 

Что должно быть на сайте застройщика:

В 2016 году приняты изменения в закон «Об участии в долевом строительстве…», согласно которому каждая строительная организация, привлекающая граждан к долевому участию в строительстве, обязана иметь официальный сайт, и приведен перечень обязательной информации, с которой имеет право ознакомиться любой гражданин, желающий стать дольщиком.

Теперь для получения представления о застройщике и объекте строительства необязательно ехать в офис компании, а достаточно зайти в сеть. Данные требования конкретизированы приказом Минстроя РФ от 09.12.06 г.

С указанного времени сайт становится официальным местом публикации данных о застройщике и проекте, и сведения о нем вносятся в проектную декларацию. Застройщик обязан обеспечить круглосуточную и бесперебойную работу сайта и его доступность без регистрации или платы.

 

На официальном сайте публикуются все обязательные документы, указанные в статье 3 закона № 214-ФЗ, а также дополнительные сведения, изложенные в статьях 19 и 20 закона.

Прежде всего, должна быть предоставлена полная юридическая информация о застройщике из его регистрационных документов, лицензии и прочие разрешительные документы. Кроме действующих документов указываются разрешения на строительство объектов, полученных в течение предыдущих трех лет, чтобы кандидат в дольщики мог проверить добросовестность организации по выполнению ранее взятых обязательств.

Целую группу документов составляют заключения официальных лиц:

  • аудиторское заключение за предыдущий год;
  • экспертиза проектной документации;
  • заключение о соответствии проектной декларации.

Еще одна группа сведений касается оформления и порядка долевого участия и формирования капитала для строительства, в том числе:

  • проект ДДУ для предварительного ознакомления;
  • договоры поручительства банков или страхования;
  • другие финансовые обязательства.

 

Для подробного ознакомления с объектом строительства организация обязана опубликовать следующие данные:

  • сведения о технических условиях подключения к инженерно-техническим сетям и сетям связи;
  • информация по обустройству придомовой территории;
  • планы и график строительства с учетом отдельных этапов строительства и ввода в эксплуатацию;
  • информацию об общей площади жилых и нежилых помещений и их стоимости;
  • фотографии строительства, которые ежемесячно должны обновляться, чтобы отражать изменения на строительной площадке.

Вся информация на сайт вносится в течение 5 дней с момента ее появления или изменения.

При неисполнении перечисленных требований на должностных лиц предприятия и на само юридическое лицо налагаются существенные штрафные санкции.

 

Почему необходимо проверить застройщика самостоятельно

Прежде чем решиться доверить свои деньги строительной организации каждый гражданин хочет убедиться в ее надежности и финансовом благополучии. Можно довериться в этом государственным органам, которые контролируют выполнение закона № 214-ФЗ, но лучше сделать это самостоятельно, воспользовавшись данными различных общедоступных государственных сайтов.

Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций и потерь немалых денежных средств.

Для проверки состояния и надежности компании недостаточно пользоваться информацией с официального сайта, поскольку там содержится только выгодная для застройщика информация, хоть и обязательная по закону.


На практике приходится сталкиваться с такими ситуациями, что даже реальные фотографии объекта не дают достоверной информации о нем, потому что застройщик фотографирует только фасад здания, на котором идет активная отделка, а вот задняя часть здания может оказаться даже не обложенной кирпичом по монолитным конструкциям (реальный пример из жизни).

На сайте можно провести предварительную проверку текста договора на долевое участие и сравнить его соответствие типовым договорам, приведенным в качестве дополнения к закону № 214-ФЗ. Анализ несоответствий покажет, насколько компания ущемляет права дольщиков и заранее прикрывает себя на случай нарушений договорных обязательств.

 

На каких ресурсах можно проверить состояние застройщика

  1. Прежде всего, необходимо обратиться к тематическим форумам, в которых идет обсуждение объектов недвижимости для поиска информации, компрометирующей застройщика. Здесь можно порекомендовать форум сайта http://novostroykin.ru – на наш взгляд это самый активный и посещаемый сайт с «живым» форумом по недвижимости с множеством полезной информации.

 

  1. О репутации застройщика можно судить по следующим внешним факторам:
  • наличие и количество судебных дел по искам дольщиков и другим причинам;
  • существование исполнительных листов, неоплаченных вовремя и поступивших в службу судебных приставов;
  • отрицательные отзывы на форумах, посвященных квартирным вопросам;

Все сведения, найденные на официальном сайте, также можно перепроверить, воспользовавшись другими источниками. Так, деятельность судов также широко освещается в интернете и всю информацию о рассмотренных делах в суде и арбитраже можно получить на сайтах:

Информация на сайтах регулярно обновляется и позволяет ознакомиться с решениями суда по конкретному юридическому лицу. Достаточно указать его название, ИНН, ОГРН или адрес, наименование.

 

  1. Сайт http://egrul.nalog.ru/ предоставит информацию о регистрации юридического лица. Будущих дольщиков заинтересует:
  • Соответствие официального наименования, приведенного на сайте налоговой службы и в тексте договора, чтобы избежать заключения договора с посредниками или подставными лицами
  • Дата регистрации предприятия. Если предприятие заявляет о нескольких ранее построенных объектах, а в дате регистрации стоит текущий год, значит, компания регулярно регистрируется под новыми названиями, чтобы избежать ответственности.
  • Дата назначения директора. При частой смене директоров или недавнем назначении нового лица стоит подозревать, что в качестве должностных лиц выступают подставные люди, так как компанию собираются бросить, не расплатившись с долгами, кредитами, дольщиками. Возможны и объективные причины для смены директора, но в сочетании с другими подозрительными факторами, данное обстоятельство становится дополнительным доказательством недобросовестных намерений застройщика.

 

  1. О состоянии задолженности перед бюджетом и предоставлении налоговой отчетности информация представлена на сайте https://service.nalog.ru/zd.do

Если у застройщика проблемы с налоговой службой, то вполне возможно, что в ближайшее время его активы будут арестованы, и деятельность приостановлена. При значительных суммах задолженности предприятию грозит процедура банкротства. Сведения на данном сервисе изменяются раз в месяц.

 

  1. На сайте https://kontur.ru/focus представлена разнообразная информация по предприятиям, в том числе:
  • регистрационные данные;
  • наличие арбитражных дел;
  • задолженность из базы службы приставов;
  • кому принадлежит используемый товарный знак;
  • связанные лица.

Здесь же можно проверить информацию по фамилии директора. Достаточно ввести фамилию, взятую с официального сайта, чтобы узнать наименования всех предприятий, руководителем которых он является. Дальнейшая проверка перечисленных наименований позволит судить о наличии банкротов, должников или предприятий-однодневок, используемых в серых схемах.

Аналогичную информацию можно получить на сайте http://kartoteka.ru

 

  1. Наличие задолженности, непогашенной в срок и подтвержденной в суде, можно увидеть из общедоступной базы исполнительных производств http://fssprus.ru/iss/ip/. Наличие одной суммы с небольшим сроком, особенно, если это штраф, не является признаком неплатежеспособности предприятия.

Судебные приставы перегружены работой, и взыскание производится небыстро, а его отражение в базе еще медленнее. Но наличие крупных непогашенных сумм должно насторожить будущего дольщика.

 

  1. С 2017 года каждая строительная организация обязана открывать свой официальный сайт. Чтобы проверить информацию о сайте можно воспользоваться следующими сервисами:
  • https://reg.ru/whois/ проверка данных о регистрации домена;
  • http://www.sbup.com проверка множества информации о сайте, вплоть до расположения сервера хостинга, где он размещен;
  • https://www.similarweb.com/ проверка данных о посещаемости сайта;
  • https://www.cy-pr.com/ проверка рейтингов сайта.

 

  1. Для лиц, проживающих в Московской области, интересен будет сайт, посвященный вопросам банкротства, на котором приводятся сведения о проблемных застройщиках региона: Stroi.mos.ru. Недостаток сайта – не слишком оперативное обновление информации на нем.

Аналогичные сайты есть в других регионах, например, для Ростовской области – это сайт Региональной службы государственного строительного надзора: http://bldnadz.donland.ru/Default.aspx?pageid=125108. К сожалению, на этот сайт обращаются уже пострадавшие граждане, он не дает информации на ранних стадиях.

 

  1. Еще одна информационная база носит название Реестр недобросовестных поставщиков или исполнителей и формируется она на сайте Госзакупок. http://zakupki.gov.ru/epz/dishonestsupplier/quicksearch/search.html.

 

Таким образом, информационных источников для проверки добросовестности застройщика немало. Работа с ними позволит значительно уменьшить риски для участников долевого строительства.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.