Как проверить надежность застройщика и объекта долевого строительства

Возможность купить новую квартиру с помощью долевого участия – это реальный шанс сэкономить на приобретении жилья.

Одновременно, это довольно рискованный шаг, так как немало граждан, вложив свои средства, остались без жилья и денег из-за недобросовестности застройщиков и применения ими откровенно мошеннических схем вывода средств, полученных от дольщиков.

Принятие закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г. значительно повысило требования к строительным организациям и предоставило гарантии гражданам, вступающим в долевое участие при строительстве жилья.

Все последующие изменения, например, закон № 294-ФЗ от 30.12.2012, дополнивший законодательство требованиями о страховании гражданской ответственности застройщика, только усиливают гарантии дольщиков в попытках противостоять мошенничеству.

 

Требования по 214-ФЗ

 

Согласно ст. 3 закона № 214-ФЗ определен целый перечень требований к строительным организациям, при выполнении которых они получают право привлекать граждан к долевому участию в строительстве многоэтажных жилых зданий.

Данные требования касаются юридических и финансовых сторон деятельности предприятий. Застройщик обязан:

• иметь полностью оплаченный уставный капитал, сумма которого зависит от площади строящегося здания;
• не находиться в состоянии процедуры банкротства или ликвидации;
• не иметь действующих решений о приостановлении деятельности;
• не числиться в реестрах недобросовестных поставщиков, исполнителей, или участников аукционов;
• не иметь задолженности в бюджет (кроме сумм, которые обжалуются в суде);
• не принимать на работу в качестве должностных лиц граждан, имеющих экономическую судимость, или отстраненных от занятия определенными видами деятельности.

Данные требования должны выполняться на дату начала приема долевых взносов. Если в течение деятельности строительной организации возникает любое из перечисленных обстоятельств, то с этой даты застройщик теряет право на привлечение граждан к долевому участию, а лица, ранее внесшие средства, получают право требовать возврата своих вложений.

Контроль за этим возложен на органы исполнительной власти, в том числе на Росреестр, который занимается регистрацией договоров долевого участия.

 

Перечень документов для объекта строительства

Кроме требований к самому юридическому лицу, в статье 3 закона ФЗ-214 изложены условия, которым должен соответствовать сам объект строительства. Речь идет о перечне документов, при наличии которых строительная организация получает право оформлять договора долевого участия.

В этот перечень входят:

• разрешение на строительство указанного объекта недвижимости, полученное от контролирующих органов;
• проектная декларация, содержащая сведения об объекте строительства и его официальном сайте, которая должна быть опубликована в СМИ или интернете;
• документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком, в том числе выписку из реестра недвижимости, договор аренды с местным исполнительным органом или договор субаренды.

Кроме того, в законе содержится ряд требований по информированию дольщиков на сайте застройщика.

В дополнение к этому списку хочется добавить необходимость проверки наличия у застройщика технических условий (ТУ) на присоединение к сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения и проч., без чего на практике дом не будет введен в эксплуатацию и в нем будет невозможно проживание.

 

Что должно быть на сайте строительной организации

В 2016 году приняты изменения в закон «Об участии в долевом строительстве…», согласно которому каждая строительная организация, привлекающая граждан к долевому участию в строительстве, обязана иметь официальный сайт. И приведен перечень обязательной информации, с которой имеет право ознакомиться любой гражданин, желающий стать дольщиком.

Теперь для получения представления о застройщике и объекте строительства необязательно ехать в офис компании, а достаточно зайти в сеть. Данные требования конкретизированы приказом Минстроя РФ от 09.12.06 г.

С указанного времени сайт становится официальным местом публикации данных о застройщике и проекте, и сведения о нем вносятся в проектную декларацию. Застройщик обязан обеспечить круглосуточную и бесперебойную работу сайта и его доступность без регистрации или платы.

На официальном сайте публикуются все документы, указанные в ст. 3 закона № 214-ФЗ, а также дополнительные сведения, изложенные в статьях 19 и 20 закона.

Прежде всего, должна быть предоставлена полная юридическая информация о застройщике из его регистрационных документов, лицензии и прочие разрешительные документы.

Целую группу документов составляют заключения официальных лиц:

• аудиторское заключение за предыдущий год;
• экспертиза проектной документации;
• заключение о соответствии проектной декларации.

Еще одна группа сведений касается оформления и порядка долевого участия и формирования капитала для строительства, в том числе:

• проект ДДУ для предварительного ознакомления;
• договоры поручительства банков или страхования;
• другие финансовые обязательства.

Для подробного ознакомления с объектом строительства организация обязана опубликовать следующие данные:

• сведения о технических условиях подключения к инженерно-техническим сетям и сетям связи;
• информация по обустройству придомовой территории;
• планы и график строительства с учетом отдельных этапов строительства и ввода в эксплуатацию;
• информацию об общей площади жилых и нежилых помещений и их стоимости;
• фотографии строительства, которые ежемесячно должны обновляться, чтобы отражать изменения на строительной площадке.

Вся информация на сайт вносится в течение 5 дней с момента ее появления или изменения.

При неисполнении перечисленных требований на должностных лиц предприятия и на само юридическое лицо налагаются существенные штрафные санкции.

 

Почему необходимо проверить застройщика самостоятельно

Прежде чем решиться доверить свои деньги строительной организации каждый гражданин хочет убедиться в ее надежности и финансовом благополучии. Можно довериться в этом  органам, которые контролируют выполнение закона № 214-ФЗ, но лучше сделать это самостоятельно, воспользовавшись данными различных общедоступных государственных сайтов.

Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций и потерь немалых денежных средств.

Для проверки состояния и надежности компании недостаточно пользоваться информацией с официального сайта, поскольку там содержится только выгодная для застройщика информация, хоть и обязательная по закону.

На практике приходится сталкиваться с такими ситуациями, что даже реальные фотографии объекта не дают достоверной информации о нем, потому что застройщик фотографирует только фасад здания, на котором идет активная отделка, а вот задняя часть здания может оказаться даже не обложенной кирпичом по монолитным конструкциям (реальный пример из жизни).

На сайте можно провести предварительную проверку текста договора на долевое участие и сравнить его соответствие типовым договорам, приведенным в качестве дополнения к закону № 214-ФЗ. Анализ несоответствий покажет, насколько компания ущемляет права дольщиков и заранее прикрывает себя на случай нарушений договорных обязательств.

 

Где проверить состояние застройщика

Прежде всего, необходимо обратиться к тематическим форумам, в которых идет обсуждение объектов недвижимости для поиска информации, компрометирующей застройщика. Здесь можно порекомендовать форум сайта http://novostroykin.ru – на наш взгляд это самый активный и посещаемый сайт с «живым» форумом по недвижимости с множеством полезной информации.

 

О репутации застройщика можно судить по следующим внешним факторам:

• наличие и количество судебных дел по искам дольщиков и другим причинам;
• существование исполнительных листов, неоплаченных вовремя и поступивших в службу судебных приставов;
• отрицательные отзывы на форумах, посвященных квартирным вопросам;

Все сведения, найденные на официальном сайте, также можно перепроверить, воспользовавшись другими источниками. Так, деятельность судов также широко освещается в интернете и всю информацию о рассмотренных делах в суде и арбитраже можно получить на сайтах:

• http://kad.arbitr.ru
• http://ras.arbitr.ru

Информация на сайтах регулярно обновляется и позволяет ознакомиться с решениями суда по конкретному юридическому лицу. Достаточно указать его название, ИНН, ОГРН или адрес, наименование.

 

Сайт http://egrul.nalog.ru/ предоставит информацию о регистрации юридического лица.

Будущих дольщиков заинтересует:

• Соответствие официального наименования, приведенного на сайте налоговой службы и в тексте договора, чтобы избежать заключения договора с посредниками или подставными лицами.
• Дата регистрации предприятия. Если предприятие заявляет о нескольких ранее построенных объектах, а в дате регистрации стоит текущий год, значит, компания регулярно регистрируется под новыми названиями, чтобы избежать ответственности.
• Дата назначения директора. При частой смене директоров или недавнем назначении нового лица стоит подозревать, что в качестве должностных лиц выступают подставные люди, так как компанию собираются бросить, не расплатившись с долгами, кредитами, дольщиками. Возможны и объективные причины для смены директора, но в сочетании с другими подозрительными факторами, данное обстоятельство становится дополнительным доказательством недобросовестных намерений застройщика.

 

О состоянии задолженности перед бюджетом и предоставлении налоговой отчетности информация представлена на сайте https://service.nalog.ru/zd.do

При значительных суммах задолженности предприятию грозит процедура банкротства. Сведения на данном сервисе изменяются раз в месяц.

 

На сайте https://kontur.ru/focus представлена разнообразная информация по предприятиям, в том числе:

• регистрационные данные;
• наличие арбитражных дел;
• задолженность из базы службы приставов;
• кому принадлежит используемый товарный знак;
• связанные лица.

Здесь же можно проверить информацию по фамилии директора. Достаточно ввести фамилию, взятую с официального сайта, чтобы узнать наименования всех предприятий, руководителем которых он является. Дальнейшая проверка перечисленных наименований позволит судить о наличии банкротов, должников или предприятий-однодневок, используемых в серых схемах.

Аналогичную информацию можно получить на сайте http://kartoteka.ru

 

Наличие задолженности, непогашенной в срок и подтвержденной в суде, можно увидеть из общедоступной базы исполнительных производств http://fssprus.ru/iss/ip/. Наличие одной суммы с небольшим сроком, особенно, если это штраф, не является признаком неплатежеспособности предприятия.

Судебные приставы перегружены работой, и взыскание производится небыстро, а его отражение в базе еще медленнее. Но наличие крупных непогашенных сумм должно насторожить будущего дольщика.

 

С 2017 года каждая строительная организация обязана открывать свой официальный сайт. Чтобы проверить информацию о сайте можно воспользоваться следующими сервисами:

• https://reg.ru/whois/ проверка данных о регистрации домена;
• http://www.sbup.com проверка множества информации о сайте, вплоть до расположения сервера хостинга, где он размещен;
• https://www.similarweb.com/ проверка данных о посещаемости сайта;
• https://www.cy-pr.com/ проверка рейтингов сайта.

 

Для лиц, проживающих в Московской области, интересен будет сайт, посвященный вопросам банкротства, на котором приводятся сведения о проблемных застройщиках региона: Stroi.mos.ru. Недостаток сайта – не слишком оперативное обновление информации на нем.

Аналогичные сайты есть в других регионах, например, для Ростовской области – это сайт Региональной службы государственного строительного надзора.  К сожалению, на этот сайт обращаются уже пострадавшие граждане, он не дает информации на ранних стадиях.

 

Еще одна информационная база носит название Реестр недобросовестных поставщиков или исполнителей и формируется она на сайте Госзакупок.

 

 

Таким образом, информационных источников для проверки добросовестности застройщика немало. Работа с ними позволит значительно уменьшить риски для участников долевого строительства.