Взыскание неустойки с застройщика через арбитражный суд: продажа долга и изменение подсудности

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...


Закон № 214-ФЗ со всеми его дополнениями и изменениями предоставил физическим лицам, участвующим в долевом строительстве, значительные гарантии защиты их прав против произвола и мошенничества застройщиков. Но, как и всякие российские законы, далеко не все стремятся его соблюдать и ежегодно множество покупателей жилья подают в суд на строительные организации, нарушающие обязательства, прописанные в договоре долевого участия.

 

Граждане имеют право на получение от застройщиков денежной компенсации в случаях:

  • нарушения сроков строительства;
  • выявления недоделок или брака в принятом жилье;
  • расторжения ДДУ;
  • отступления от проектных норм и предоставления квартиры, не соответствующей параметрам, указанным в договоре.

По каждому из перечисленных фактов строители обязаны выплатить неустойку, особенно большие суммы приходятся на случаи задержки сдачи строительства.

Поскольку самостоятельно застройщики оплачивать претензии граждан не торопятся, все вопросы приходится решать через суд.

 

Чем отличается подход арбитражных судов к взысканию неустойки

Подсудность по 214-ФЗ относится к ведению судов общей юрисдикции. К ним поступает большинство дел по конфликтным ситуациям, поскольку дольщиками выступают обычные граждане.

Согласно законодательству об участии граждан в инвестировании в строительство, прежде всего, закона 214-ФЗ, а также законодательства о защите прав потребителей, физическое лицо может потребовать от застройщика:

  • неустойку за каждый день нарушения установленного срока сдачи объекта;
  • штраф в размере половины от суммы всех требований;
  • компенсацию расходов, которые понес истец из-за несоблюдения договорных сроков;
  • возмещение услуг оплаты юристов и госпошлины;
  • компенсацию своего морального ущерба.

Все перечисленные пункты составляют немалые суммы. Так неустойка по условиям законодательства составляет 1/150 часть от действующей в период просрочки ставки рефинансирования (ключевой ставки) или иначе «удвоенную ставку рефинансирования» за год (1/300 ставки рефинансирования, увеличенной на два).

В 2017 году данная ставка до 01 мая составляла 9,75%, а с 02 мая – 9,25%. В 2016 году ставка менялась в сторону уменьшения 3 раза, возможно и дальнейшее ее снижение.

При действующих показателях за просрочку на полгода покупатель квартиры может претендовать примерно на 22% от общей стоимости. При стоимости квартиры в несколько миллионов исковое заявление потянет на сумму от миллиона рублей.

За все годы существования закона № 214-ФЗ сложилась судебная практика, при которой суды самостоятельно без объяснений и обоснований снижают суммы возмещения в несколько раз (вплоть до 80% от заявленных в иске). В результате заявитель получает небольшое возмещение. В оправдание своей позиции суды ссылаются на ГК РФ (статья 333 уменьшение неустойки). Основанием для снижения по этой статье является заявление от должника об уменьшении суммы неустойки.

При дальнейшем обжаловании вышестоящие судебные инстанции в большинстве случаев подтверждают их решения.

В отличие от судов общей юрисдикции, арбитражный суд такой практики корректировки исковых сумм не придерживаются, и удовлетворяют иски в полном объеме, руководствуясь требованиями 214-ФЗ. Но арбитражные суды рассматривают иски между юридическими лицами и предпринимателями, т.е. когда обе стороны процесса предпринимательские субъекты, потому для обращения в арбитраж гражданин может использовать такую юридическую процедуру как переуступка неустойки юридическому лицу.

Немало юридических компаний оказывают услуги в этой сфере.

 

Рекомендации в п. 77 из Постановления Пленума Верховного суда РФ № 7 от 24 марта 2016 года

Судебная практика необоснованного снижения сумм компенсации дольщикам на местах вызывает не только возмущение граждан, обратившихся в суд, но и возмущение со стороны верховного судебного органа.

Так, 24.03.16 года Пленум Верховного суда РФ принимает постановление, в котором рекомендует судам использовать снижение неустойки только в исключительных обстоятельствах. Речь идет о фактах необоснованного обогащения кредитора за счет застройщика.

В п. 77 постановления выдвигается условие, по которому суды обязаны не только принимать заявление от строительной организации о снижении сумм неустойки, но и исследовать доказательства того, что нанесенный ими ущерб значительно ниже заявленных сумм неустойки. Иначе говоря застройщик должен доказать, что неустойка должна быть снижена, т.к. она несоразмерна реальному ущербу.

На практике строительные организации не утруждают себя сбором и документированием доказательств и продолжают подавать необоснованные заявления, а суды продолжают из удовлетворять.

За прошедший год с принятия постановления существенных изменений в принятии решений судами не произошло. До настоящего времени почти в 90 % судебных решений исковые суммы снижаются по всем пунктам:

  • установленная неустойка может быть уменьшена вплоть до 20 % от заявленной;
  • понесенные расходы истца удовлетворяются только при условии документального их подтверждения;
  • моральный ущерб начисляется в пределах 3-15 тысяч рублей;
  • возмещение юридических услуг производится по минимальным ставкам, а не по фактическим расходам.

Поскольку постановление Пленума Верховного суда носит рекомендательный и разъяснительный характер, оно не влечет никаких мер ответственности для судов и судей, нарушающих требования Федерального закона № 214-ФЗ, пользуясь возможностью, которую предоставляет статья 333 ГК РФ на уменьшение неустойки.

 

Случаи наличия третейской оговорки в ДДУ

Подписывая договор о долевом участии со строительной компанией, будущий владелец жилья надеется на то, что скоро станет счастливым владельцем собственной квартиры и не всегда внимательно вчитывается в каждый из пунктов договора.

Пользуясь этим, юридические службы застройщиков добавляют в типовой текст договора определенные пункты для защиты своих интересов.

Наиболее типичный пункт определяет, что все конфликтные ситуации рассматриваются через третейский суд, организованный при компании застройщика или иным образом аффилированный или потерявший независимость.

Например, такой пункт содержится во всех договорах строительного холдинга ГК «Мортон», на долю которого приходится значительная часть всех новостроек Москвы.

С юридической точки зрения существование наличие отдельной ветки судебной системы, через которую решают споры предпринимательские субъекты по их договоренностям – третейских судов полностью соответствует закону, и конфликтные ситуации могут рассматриваться в таком порядке. Этот судебный порядок позволяет сократить сроки рассмотрения дел, которые в судах составляют несколько месяцев.

Однако, всем дольщикам, недовольным услугами строительной компании необходимо знать, что:

  • Третейский суд обычно финансируется той организацией, при которой он существует и, соответственно, защищает ее интересы в ущерб запросам покупателей квартир.
  • Решение третейского суда не подлежит обжалованию, так как является окончательным.

Граждане, желающие предъявить исковое заявление к застройщику, имеют полное право:

  • игнорировать пункт договора по этому вопросу из-за его противоречия законодательству о защите прав потребителей;
  • подавать заявление в суд общей юрисдикции;
  • передавать долг другим лицам для рассмотрения его в арбитражном суде, если уступка неустойки прямо не запрещена в ДДУ.

С правовой точки зрения считается, что пункт о рассмотрении дела в третейском суде:

  • ущемляет интересы одной из сторон;
  • не является добровольным выбором со стороны дольщика;
  • считается юридически ничтожным, т.е. противоречащим требованиям законодательства и необязательным к исполнению.

Поэтому, наличие такого пункта в договоре не может помешать рассмотрению иска в суде или арбитраже.

 

Риски перевода дела в арбитраж

Если строительная компания не выполняет своих обязательств и физическое лицо хочет получить неустойку, компенсации или возвратить вложенные деньги, он может самостоятельно обратиться в суд или произвести продажу неустойки к застройщику третьему лицу.

Данное действие может осуществляться:

  • после окончания действия договора, когда обязательства застройщика выполнены, но с нарушением сроков или качества работ;
  • во время действия договора при возникновении риска его невыполнения или по другим причинам.

Во втором случае происходит досрочное расторжение договора долевого участия и предъявляется иск на возврат всех вложенных средств вместе с соответствующими процентами, неустойками и штрафами.

При расторжении договора основные риски состоят в том, что:

  • Гражданин с одной стороны, теряет право на квартиру, а с другой может не получить назад вложенные деньги, если застройщик за период судебного рассмотрения окажется финансово несостоятельным.
  • С расторжением ДДУ теряется право на возмещение вложенных средств за счет доли собственности на земельный участок, а также объектов незавершенного строительства (будущего дома, а может и конкретной возведенной квартиры), которые по закону находятся в залоге у дольщика в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ, если будет производиться реализация собственности застройщика по процедуре банкротства.
  • Если ДДУ был заключен на первых этапах строительства, то в нем речь идет о возврате минимальной стоимости квартиры, тогда как после сдачи жилье обычно существенно повышается.

В любом случае при расторжении ДДУ или передаче иска в Арбитражный суд необходимо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, чтобы быть уверенным, что оговоренные в решении суда суммы можно получить фактически.

Если речь идет о переуступке неустойки к застройщику, то основные риски приходятся на долю компании, получившей право на взыскание сумм с застройщика. Прежде чем подписывать договор переуступки сотрудники компании проверяют платежеспособность ответчика. Со стороны гражданина необходимо:

убедиться, какие гарантии возврата суммы предлагает юридическая компания;

проверить, насколько обоснована рисками сумма (обычно это 15-50 % от суммы иска), получаемая в результате переуступки.

 

Плюсы и минусы перевода взыскания неустойки в арбитражный суд

Прежде чем решиться на передачу прав на взыскание неустойки в арбитражном суде, необходимо оценить все возможные преимущества и риски данного действия.

Общеизвестные плюсы:

  • Арбитражные суды не практикуют повального снижения сумм возмещения неустойки, в отличие от судов общей юрисдикции.
  • Сроки рассмотрения в Арбитраже короче, чем в перегруженных гражданских судах.
  • Заключая договор переуступки с юридической компанией, гражданин имеет больше гарантий получить средства, так как уже сам факт подписания документов говорит о том, что третья сторона уверена в платежеспособности ответчика и сможет взыскать с них деньги.
  • Возможность получить деньги сразу, не дожидаясь рассмотрения дел в суде.

 

Основные риски при этом:

  • возможность нарваться на мошенников, которые не выполняют своих обязательств;
  • изначальное занижение суммы компенсации (фактически суммы претензий к застройщику, которые переуступаются) при заключении договора.

Степень риска и получаемых выгод в каждом случае оценивается индивидуально при согласовании условий договора на передачу прав третьим лицам.

Таким образом, вопрос по переводу дела в Арбитраж заключается в выборе между надеждой на получение всей суммы при самостоятельно поданном иске через суд и твердой уверенностью в получении оговоренной части суммы при подключении юридической компании, выкупающей право на взыскание неустойки.

 

Перевод в арбитраж осуществляется путем продажи долга


Поскольку арбитражные суды рассматривают суды только между предпринимательскими структурами, то граждане самостоятельно не могут обращаться в эти инстанции. Для этого им потребуется посредничество в виде юридического лица или ИП.

Заключается договор переуступки или продажи неустойки  между участником ДДУ и предпринимателем или юридическим лицом.

Компании и ИП предлагают условия выкупа, в которых:

  • Сумма возвращается сразу после заключения договора или по результатам рассмотрения в суде;
  • Гражданин получает фиксированную сумму, составляющую от 15 до 50% общей неустойки или выигранную в арбитраже сумму неустойки за вычетом определенных платежей компании посреднику.

Самый выгодный способ – это передача прав родственнику, зарегистрированному в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае потери могут быть минимальными и составят только сумму госпошлины и налога на доход, который зависит от системы налогообложения, на которой работает ИП.

Максимальные суммы получают также те, кто заключил договор долевого участия с финансово благополучной строительной компанией, не имеющей задолженности по судебным решениям. В этом случае посредники сразу возвращают относительно большие суммы и не тянут до завершения суда и исполнения решения. В любом случае, все эти вопросы решаются путем переговоров с юридической компанией.

В обратном случае, если застройщик финансово неблагополучный, риски третьих лиц (покупателей долга) увеличиваются, и они возмещают незначительную часть полагающейся по закону неустойки, либо вообще отказываются подписывать договор в связи с полной безнадежностью получения средств.

Варианты с отказом случаются нечасто, так как сегодня строительные компании страхуют свой бизнес, и в случае неудачи компенсации возвращаются из страховых сумм или за счет реализации заложенного имущества.

 

Возможность взыскания морального вреда отсутствует. Неустойка в двойном размере сохраняется

При передаче права на взыскание неустойки через Арбитражный суд истец полностью теряет право на возмещение морального ущерба. Данное обстоятельство объясняется тем, что данная компенсация выплачивается только пострадавшему лицу и связана с личностью заявителя в соответствии со статьей 383 ГК РФ.

При перепродаже требований к застройщику в качестве нового истца выступает третье лицо, которому не было нанесено никакого морального вреда, и, соответственно, отсутствуют основания для выплаты. Поскольку обычно моральный ущерб оценивается суммой от 5 до 50 тысяч рублей, то на фоне общих сумм, исчисляемых сотнями тысяч, такая потеря существенного значения не имеет.

При рассмотрении дел в Арбитраже некоторое время возникал вопрос о правилах расчета неустойки при переходе права на нее от физического лица к юридическому. Согласно положениям закона № 214-ФЗ, если участником ДДУ является юридическое лицо, то неустойка рассчитывается как 1/300 доля ключевой ставки за каждый просроченный день. Для физических лиц используется двойная ставка, то есть 1/150 часть.

Поскольку заявителем в Арбитражном суде выступает юридическое лицо, то возникает вопрос о том, какую ставку должен учитывать суд.

В настоящее время существует позиция, которая гласит следующее. Поскольку, несмотря на составление договора цессии, участником ДДУ является физическое лицо, и нарушение сроков было допущено по условиям этого договора, то неустойка начисляется в двойном размере (1/150).

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

 

Данная позиция, в частности, поддержана судебной практикой, а именно, выводами из пункта 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 года № 120, определения ВАС РФ от 27 февраля 2013 года № ВАС-1787/13 или, например, постановления Арбитражного суда Московского округа, вынесенного 30 января 2015 года по делу N А41-27199/2014.

 

Таким образом, передача неустойки на рассмотрение в Арбитражный суд значительно повышает шансы получить неустойку с застройщика и увеличивает ее сумму.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.