Выявленные недостатки новостройки: какие меры предпринять дольщику по 214-ФЗ

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...


Случаи выявления скрытых и явных дефектов в только что построенной квартире являются весьма распространенными и влияют не только на условия проживания в дальнейшем, но и на ее рыночную стоимость. Подробнее о том, какие меры предпринять дольщику при обнаружении недостатков в объекте долевого строительства – читайте далее.

 

Описание квартиры в ДДУ

Интересы каждого дольщика защищаются 214-ФЗ и Законом «О защите прав потребителей». Первый претерпел серьезные изменения с начала 2017 года, которые имели своей целью повышение гарантий безопасности сделки между всеми участниками, а также обеспечение прозрачности расчетов.

Нововведения коснулись и содержания договора долевого участия в отношении обязательности детального описания строящегося объекта. В частности, в ДДУ прописываются следующие характеристики:

  • графическое представление объекта (в виде схемы или чертежа), на котором должно изображаться размещение конкретной квартиры по отношению к остальным объектам общей долевой собственности, а также план лоджий, балконов, террас, вспомогательных и технических помещений;
  • общая площадь квартиры, этаж;
  • количество комнат и площадь каждой из них (включая балконы, лоджии, вспомогательные помещения);
  • общая площадь всего дома, его этажность, вид и назначение;
  • материалы наружных стен и поэтажных перекрытий;
  • класс сейсмостойкости и энергоэффективности.

В подписанном договоре должно четко прописываться, в каком состоянии, с какой отделкой и особенностями застройщик передаст жилой объект участнику ДДУ.

 

Передача объекта долевого строительства собственнику

После проверки дома государственной комиссией и получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик должен уведомить каждого дольщика об окончании возведения дома и готовности объекта долевого участия к передаче собственникам. Такое уведомление может быть направлено заказным письмом с уведомлением по почте или передано лично под расписку. Альтернативными способами оповещения участников ДДУ является рассылка смс-сообщений или звонки по телефону.

Принять квартиру дольщик должен в течение обозначенного в договоре срока или при отсутствии такого пункта в договоре не позднее 7-ми рабочих дней.

После получения уведомления и согласования даты передачи объекта производится первичный осмотр квартиры в присутствии комиссии, состоящей из ее владельца и представителя компании-застройщика. По желанию можно пригласить специалиста или просто человека, разбирающегося в тонкостях строительства и проектирования.

На такую встречу рекомендуется взять с собой:

  • договор долевого участия (проверку лучше осуществлять по каждому пункту по порядку – все стены, потолки, двери и окна, сантехники, наличие соответствующей отделки);
  • комплект необходимого оборудования (фонарик для осмотра труднодоступных и неосвещенных мест, строительный уровень, тестер для электричества, отвес, рулетку).

В обязательном порядке следует проверить и произвести тщательный осмотр пола, стен и потолков, которые должны соответствовать строительным нормативам (СНИПам), окна, двери, элементов электросети, отопления, водоснабжения и канализации, счетчики.

Могут быть обнаружены следующие явные дефекты:

  1. Трещины в перекрытиях и стенах.
  2. Перепады в уровне пола и неровности бетонной стяжки.
  3. Кривизна стен при чистовой отделке.
  4. Отсутствие гидроизоляции в санузле.
  5. Неисправности электрики и проводки.
  6. Дефект инженерных систем.
  7. Несоответствие отделки и ее недостатки.

Безусловно, для черновой и чистовой отделки недочеты существенно различаются. Однако все четкие характеристики обязательно должны быть указаны в ДДУ, по которому и проверяется соответствие с передаваемым объектом. Никакие устные договоренности с застройщиком и его обещания не имеют юридической силы, так как доказать их практически невозможно.

Скрытые дефекты, которые обнаруживаются только с помощью специального оборудования или по прошествии некоторого времени:

  1. трещины на стенах в результате усадки фундамента дома;
  2. плохая звуко- и теплоизоляция;
  3. негерметичность окон и балконных дверей (из-за чего появляется влажность и промерзание стен рядом);
  4. отсутствие вентиляции;
  5. выделение из некачественных стройматериалов вредных веществ и другие.

Непонравившийся цвет обоев или отличные от застройщика стилевые предпочтения недостатками не считаются, если цвет и прочие характеристики не были указаны в договоре.

Претензии и выявленные дефекты лучше выписывать на отдельный лист. Некоторые застройщики для таких целей выдают отдельный смотровой бланк (дефектную ведомость). Не лишним будет зафиксировать недостатки с помощью фотографий.

Обнаруженные дефекты с дефектной ведомости затем переносят в акт приема-передачи с установлением сроков их устранения.

Если же владельца квартиры все устроило, то можно смело подписывать акт, предварительно проверив дату подписания на актуальность. Документ без какой-либо даты подписывать ни в коем случае нельзя, так как застройщик изменит ее на более раннюю в своих интересах. Также не стоит забывать, что оплата за коммунальные услуги начинается именно с даты подписания акта приема-передачи.

 

Устранение недостатков

214-ФЗ устанавливает, что дольщик имеет право на свое усмотрение потребовать от застройщика:

  • Уменьшить стоимость ДДУ на соразмерную обнаруженным дефектам сумму.
  • Устранить недочеты в обговоренный срок за свой счет.
  • Возместить расходы, понесенные участником ДДУ, в результате устранения дефектов им самим.

Второй пункт для любого дольщика является предпочтительным, так как остальные в большинстве случаев приводят к разбирательству в судебных органах из-за разных оценок.

Сроки исправления недостатков лучше обозначить сразу и зафиксировать документально. Обычно такой процесс занимает от нескольких недель до нескольких месяцев в зависимости от конкретной ситуации и характера работ. Однако даже если сроки нигде обозначены не были, то в соответствии с российским законодательством компания-застройщик должна сделать это в срок, не позднее 45 дней после обнаружения.

Если в обозначенный срок дефекты устранены не были, то следующим этапом станет обращение в суд с взысканием неустойки (штрафа) за нарушение срока передачи приобретенной квартиры и устранением дефектов строительства.

Подписание акта без отметок об имеющихся недостатках не будет являться основанием освобождения застройщика от уплаты неустойки. Это также регламентировано законодательством о долевом строительстве.

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ:

 

 

Оспаривание одностороннего акта приема-передачи квартиры

В случае неполучения дольщиком уведомления об окончании этапа строительства многоэтажного дома и необходимости передачи жилья или уклонения от такой процедуры застройщик имеет право (в соответствии с 6 ст. 214-ФЗ) составить односторонний акт приема-передачи квартиры или иной документ, по которому объект будет передан владельцу заочно.


В такой ситуации дольщику рекомендуется написать заявление-претензию с подробным изложением всех обнаруженных недочетов (если доступ к объекту физически получен) и направить его заказным письмом по почте в адрес застройщика. Целью такого заявления является требование детального осмотра квартиры и фиксирование всех дефектов в новом акте приема-передачи.

При невозможности решения проблемы в досудебном порядке, а также при наличии одностороннего акта приема-передачи, подготовленного застройщиком, дольщику придется обратиться в суд. Исковое требование будет касаться оспаривания одностороннего акта и взыскания в пользу собственника квартиры расходов, связанных с устранением дефектов строительства. Для этого заблаговременно, до проведения ремонтных работ, необходимо будет сделать независимую техническую экспертизу в отношении всех недочетов и рассчитать стоимость устранения недочетов.

К моменту вынесения судебного решения, как правило, ремонт уже заканчивается, и дольщик имеет на руках документы, подтверждающие соответствующие расходы на материалы и проведение работ. Обозначенные документы нужно приобщить к материалам дела.

 

Выявление скрытых недостатков

По 214-ФЗ владелец квартиры в новостройке имеет право на предъявление претензий по ее качеству не позднее истечения гарантийного срока в 5 лет. Отсчет ведет с даты передачи объекта долевого строительства по акту. При этом доказывать причину появления обнаруженных дефектов не нужно.

Если дольщик в течение обозначенного срока обратился с претензией качества, то застройщик обязан за свой счет провести строительно-техническую экспертизу и устранить все недостатки.

Такая гарантия касается только долевого строительства многоквартирных домов, но не может быть использована, если строительство велось через привлечение застройщика жилищно-строительным кооперативом.

В случае, если срок гарантии уже истек, то владелец жилого объекта все равно имеет право потребовать возмещения расходов или устранения дефектов, однако придется предоставить доказательства их возникновения до даты передачи квартиры. Правда, в судебной практике положительных исходов решения таких исков крайне мало.

 

Дефекты общедомового имущества

Помимо недостатков в отдельных квартирах часто бывают случаи, когда выявляются дефекты в общем имуществе многоквартирного дома. По Жилищному кодексу РФ дольщики имеют право предъявить к застройщику требования устранения недостатков общедомового имущества. При принятии квартиры от застройщика следует обратить внимание на следующие факторы:

  • работают ли лифты;
  • функционирует ли мусоропровод;
  • в порядке ли освещение в подъезде и на улице;
  • как выглядит площадка перед домом и парковочная стоянка и др.

Приобретая квартиру, дольщик вместе с ней приобретает и общедомовое имущество. Отвечать и тратить на него средства будут только жители данного дома, а никак не город, власти или кто-то еще. Поэтому важно обращать на состояние такого имущества в момент передачи объекта долевого строительства.

И в соответствии с 214-ФЗ застройщик по аналогии с отдельными квартирами должен будет устранить выявленные дефекты общего имущества или компенсировать расходы, которые понесут жители при самостоятельном их устранении.

Также как и для квартир рекомендуется четко фиксировать каждый недочет и дополнительно  фотографировать. Осмотр и прием осуществляется в присутствии представителей компании-застройщика, дольщиков и ТСЖ (если он уже создан). По итогам такого осмотра оформляется окончательный акт, с которым можно обращаться с претензиями к застройщику или в дальнейшем в суд.

На общедомовое имущество также будет распространяться гарантийный срок, равный пяти годам с даты передачи.

 

Выводы

В целом же, следование следующим рекомендациям позволит дольщику избежать многих проблем в будущем и минимизировать издержки:

  1. Покупать жилье и заключать договор долевого участия только с надежным застройщиком, имеющим хорошую репутацию, давно присутствующим на рынке и использующим передовые технологии, материалы строительства.
  2. Периодически посещать строительную площадку и интересоваться этапами возведения дома или изучать фотографии и график строительства на сайте.
  3. В случае обнаружения дефектов не подписывать первоначальный акт приема-передачи, в котором они не будут зафиксированы (даже в случае устных заверений застройщика об их быстром устранении или запугивании покупателя).
  4. При некомпетентности дольщика целесообразнее на встречу по передаче квартиры пригласить специалиста, который поможет выявить имеющиеся недостатки и зафиксировать их (есть специализированные компании, предоставляющие такие услуги за дополнительную плату).

В любом случае дефекты и недочеты характерны не только для жилья «эконом» класса, но и для квартир в элитных жилых комплексах. К процедуре осмотра, передачи квартиры и общего имущества многоквартирного дома, а также к подписанию акта приема-передачи объекта  следует подходить очень внимательно. За обнаруженные недостатки и возмещение убытков застройщик должен будет ответить в соответствии с действующими нормативными актами (ЖК РФ, 214-ФЗ, Закон «О защите прав потребителей» и ГК РФ), которые определяют и защищают интересы участников долевого строительства.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.