Риски покупки квартиры и распространенные виды мошенничества со вторичкой

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...


 

Мошенничество со стороны риэлторов и продавцов недвижимости

Приобретение собственного жилья, как в первые в жизни, так и с целью расширения, это вопрос с которым сталкивается большая часть населения нашей страны. Существуют определенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке, к которым нужно быть подготовленным.

Ведь если верить статистическим данным без проблем проходит всего 10-15 % сделок, связанных с приобретением жилых площадей. На сегодняшний день специалисты выделяют несколько самых опасных вариантов мошенничества в этом направлении (подробно рассмотрим их ниже), а именно:

  1. Продажи квартир с использованием подложных или недействительных документов.
  2. Продажи квартир от групп повышенного риска, что влечет ничтожность или оспоримость сделки.
  3. Нарушения в порядке наследования и последующая продажа квартиры незаконными наследниками.
  4. Продажа квартир на кабальных условиях или за долги.
  5. Продажа недвижимости с нарушением интересов несовершеннолетних детей.
  6. Сделки, связанные с рисками наличия законного обременения на недвижимость.

 

Условно такие виды сделок согласно действующим законодательным нормам можно разделить на оспоримые сделки, которые также несут скрытые риски и откровенный криминал. Сделками, относящимися к последней категории, занимаются правоохранительными органы, для разрешения подобного рода ситуаций также могут быть поданы и гражданские иски, например о возмещении ущерба, иски с целью возврата имущества или денег.

 

Если есть доказательства преднамеренного обмана покупателя с целью заполучить его денежные средства, то в некоторых случаях оспоримая сделка может быть, разрешена и с применением норм УК и УПК РФ. После вынесения уголовного приговора по статьям мошенничество, применяются гражданско-правовые последствия в рамках гражданских исков. В уголовном процессе могут применяться обеспечительные меры в виде ареста объекта недвижимости и другие (например, арест полученных в оплату средств на банковском счете).

В дальнейшем, например, доказанное насилие и угрозы со стороны продавца для покупателя, признаются ГК РФ как основание для признания заключенного под таким давлением договора купли-продажи ничтожным.

Оспоримые же сделки регулируется исключительно гражданским законодательством и соответственно этому — гражданским судопроизводством. Расторгнуть договор, попадающий в эту категорию можно по решению суда.

 

Оспоримые и ничтожные сделки: ситуации и риски при покупке квартиры

Говоря про риски при покупке квартиры в первую очередь следует подробно остановиться на рассмотрение спорных ситуаций, которые покрывают абсолютное большинство случаев мошенничества при продаже квартир.

 

  1. Покупка квартиры у лица, которое является недееспособным, т.е. не отдает отчет совершаемым им действиям в любом случае приведет к судебному разбирательству, итогом которого станет возвращение жилой площади ее предыдущему владельцу, но с риском не вернуть свои деньги.

Говоря про расторжение такого договора в судебном порядке необходимо отметить, что он не имеет срока давности, поскольку сделка являющаяся ничтожной остается таковой навсегда, независимо от того насколько давно она была заключена.

Оспорить договор купли-продажи, подписанный недееспособным лицом, может как продавец, так и его официальные представители назначенные уполномоченными органами в роли опекунов (в том числе и родители недееспособного лица). В категории риски покупки вторички согласно существующей судебной практике именно такой вариант мошенничества является одним из самых распространенных.

 

  1. Не менее часто покупка квартиры у наследников связана с рисками оспаривания наследства. Мошенничество в этой сфере связано с сокрытием законных наследников, которые в дальнейшем оспаривают наследство, что ведет к оспоримости сделки по его отчуждению.

Хорошо, если продавцами квартиры выступают наследники первой очереди (родители, дети, супруги) – это наиболее стандартная ситуация, не подразумевающая высоких рисков мошенничества. Часть наследников первой очереди может отказаться от наследства в пользу других (например, родители умершего в пользу его детей, своих внуков) – все эти операции фиксируются у нотариуса, который вел наследственное дело.

2.1. Завещание может вызвать подозрение, если в нем указаны в качестве наследников абсолютно посторонние для владельца лица. Немного настораживает, если наследниками в завещании названы близкие родственники из наследников первой очереди, которые итак вступили бы в наследство. Чаще всего во втором случае для наследования скрываются еще люди имеющие право на квартиру, поскольку первая очередь наследников вступает в наследование и без составленного заранее завещания. И никогда не нужно забывать про требования ст. 1149 ГК РФ про обязательную долю в наследстве – лишить родственников наследства в полном объеме нельзя даже по завещанию.

Риски здесь: подлог завещания по договоренности с нотариусом, также спорным вопросом не редко встает вменяемость наследодателя в момент составления завещания. Нужно проверять, не состоял ли завещатель на учете в психоневрологическом или же наркологическом диспансере, а также, не был ли признан недееспособным лицом.

2.2. Следующим опасным моментом можно назвать появление законных наследников уже после срока в 6 месяцев, отведенных законом для вступления в наследство. К категории таких «затерявшихся» наследников можно отнести незаконнорожденных детей, близких родственников из первой очередь наследополучателей, которые ранее в устной форме отказались от квартиры и т.д. Любой человек из такой категории может оспорить договор купли-продажи.

Совсем не обязательно вступать в право наследования нотариально, можно взять какую-либо вещь из квартиры или сделать в ней небольшой ремонт, обеспечив себе так называемое «фактическое вступление в наследство». И именно на основании его в будущем оспорить сделку по продаже данного недвижимого имущества, основываясь на том, что другие наследники не учли его законных прав.

 

  1. Также выделяют те, что связаны с нарушением прав несовершеннолетних детей. Такая ошибка может быть как мошенничеством, так и халатным отношением. Существует два вида нарушения законодательства в этом направлении.
    • Во-первых, выписка ребенка из договора социального найма ранее, чем за пол года до приватизации жилья. Вплоть до 21 года ребенок, чьи права были нарушены таким образом, может обратиться в суд за признанием договора купли-продажи недействительным.
    • Во-вторых, в случае использования для улучшения жилищных условий материнского капитала, каждый ребенок должен иметь долю в жилой площади пропорционально стоимости материнского капитала. Когда при оформлении собственности на квартиру в будущем такое право нарушено, прокуратура или органы опеки признают все заключенные в будущем с этой недвижимостью сделки недействительными.

 

  1. Также покупка квартиры связана рисками для покупателя, если последняя была приобретена продавцом, состоящим в браке. В таком случае супруги имеют общую собственности на данное имущество (независимо от регистрации собственности на одного из них) и, соответственно этому, должны дать свое согласие на продажу. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Или новому владельцу придется делить часть своей квартиры с тем супругом предыдущего владельца, который не дал своего согласия на продажу.

С такой ситуацией можно столкнуться даже в случае, когда продавец развелся, но с момента расторжения брака прошло менее 3 лет – совместное имущество не было разделено.

Еще один вариант оспоримой ситуации, когда предоставленное вторым супругом нотариальное согласие на совершение сделки было отозвано у того же нотариуса. Очень желательно иметь супругов сторонами договора, чтобы согласие на проведение сделки было проставлено прямо в договоре каждым из них.

 

  1. Занижение цены в договоре также может привести такую сделку к числу оспоримых. Чаще всего такие действия проводятся с целью уклониться от налогов или сокрыть настоящую стоимость с целью наживы, к примеру, не отдавать принадлежащую долю совладельцам (например, супругу, давшему согласие на сделку) в полном размере.

Для покупателя в этом случае риск связан с тем, что продавец через какое-то время может обратиться с предложением о расторжении договора купли-продажи. В случае отказа покупателя являющегося он подает заявление в суд о расторжении кабальной сделки, имея подтверждением тем фактом, что цена была занижена на 30% и более процентов. Часто суд удовлетворяет такие иски и сумму, указанную при заключении продавец возвращает покупателю, а средства, полученные наличными оставляет у себя.

 

Криминальные действия при купле-продаже квартир

  1. Риск покупки квартиры в залоге у ломбарда среди опасностей является достаточно распространенным явлением. Такая схема срабатывает, когда человек в качестве залога даже под небольшие денежные средства передает ломбарду в качестве гарантии возврата средств генеральную доверенность на продажу своей жилой площади. В таком случае мошенники могут ею воспользоваться даже в случае погашения долга, поскольку она остается у них на руках.

Проследить такую схему покупателю практически невозможно, поэтому часто заемщик, выписавший такую доверенность, подает заявление о нарушении своих прав в правоохранительные органы и возбуждается уголовное дело. В ходе судебного процесса при наличии хорошей доказательственной базы, зачастую сделка по данной доверенности признается недействительной и соответственно покупатель остается «крайним».

 

  1. Еще одной криминальной схемой продажи недвижимости на вторичном рынке является вариант использования генеральной доверенности, которая уже отозвана доверителем, или хуже того, когда доверителя уже нет в живых.

Если доверитель имеет доступ к владельцу продаваемой недвижимости и категорически отказывается знакомить с ним покупателем, это должно вызывать подозрение – лучше отказаться от такой сделки. Доверитель имеет право отозвать доверенность в любую минуту и вполне возможно, что доверенное лицо действует по уже ставшему недействительным документу или же не ставит в известность о своих действиях доверителя.

После смерти доверителя, документ также автоматически теряет свою силу, и все сделки совершенные с его использованием автоматически признаются незаконными и могут быть расторгнуты.

 

  1. Мошенники также часто используют схемы множественных перепродаж одной и той же квартиры с целью «замести следы» своих противозаконных дел. Например, дальний родственник, не имеющий прав на квартиру с использованием подложных документов, продает ее недобросовестным риэлторами, те путем нескольких перепродаж стараются скрыть реальное прошлое недвижимости. В этом случае, при наличии наследников и иных законных правообладателей, все риски выпадают на долю конечного покупателя, который, однако, может претендовать на доказательство быть признанным добросовестным приобретаталем.

 

 

Риски покупки квартиры в залоге или под иным обременением

Следующим опасным моментом можно назвать покупку квартиры с обременением и риски связанные с этим процессом. Основными видами обременения являются рента, аренда, ипотека и доверительное управление. С учетом, что все обременения на недвижимость проходят регистрацию в органах Росреестра, то обычно не представляет труда получить информацию о их наличии (в виде выписки ЕГРП), а дальше требовать от собственника снятия обременения третьего лица перед совершением сделки.

 

  1. Вариантов снятия обременения с ипотечной квартиры несколько. Одним из вариантов снятия обременения с ипотечной квартиры является использование депозитных ячеек банка – кредитора по ипотеке. В общем виде схема выглядит следующим образом. После достижения согласия с банком и продавцом, а также заключения необходимых договоров (купли-продажи, аренды депозитных ячеек и проч.), покупатель закладывает денежные средства в две банковские ячейки. В первую идет часть денег, выплачиваемая банку в качестве погашения долга по кредиту продавца, во вторую та, которая в будущем будет передана самому продавцу.

Передача денежных средств обеим сторонам, будет произведена только после того как покупатель пройдет процедуру государственной регистрации права собственности на объект, при этом, банк должен заранее снять ипотеку и погасить закладную под указанную сделку (имея обеспечением по сделки деньги в первой депозитной ячейке).

  1. Еще одним безопасным вариантом покупки залоговой квартиры можно назвать сделку, совмещенную с переуступкой самого ипотечного кредита. Процесс предполагает передачу своих обязанностей перед банком по кредиту на покупателя с пропорциональным сокращением выкупной стоимости по квартире. Очевидно, что без согласия банка подобную сделку провести невозможно.

Но есть несколько специфических моментов покупки недвижимости с обременением:

  • Если продавец скрыл факт того, что на него подан иск и он получил запрет на регистрационные действия, покупатель не сможет оформить свои права на недвижимость. Это один из распространенных рисков неожиданно возникшего обременения. Он может быть связан с различными спорами между родственниками, настоящими и бывшими собственниками недвижимости, которые решаются в суде.
  • Чтобы не переплачивать деньги следует осведомиться, не были на продавца банком, выдавшим ипотеку наложены штрафные санкции за просроченные платежи. Лучше сразу запросить у собственника справку банка о платежах и остатке долга по ипотечному кредиту, чтобы видеть, что оплаты долга происходят по графику и претензий у банка к заемщику нет.

 

Риск при покупке квартиры связанный с недобросовестными продавцами и риэлторами

Каждый покупатель недвижимости может столкнуться с невыполнением своих обещаний риэлтором или же с недобросовестным продавцом, а также с различными их условками. Определить таких людей можно по нескольким основным признакам:

  1. Подозрительно если риэлтор берется за сделку безвозмездно, то есть не берет комиссионный сбор или же его сумма намного, ниже чем у конкурентов. Обычно комиссия составляет не менее 1,5-2,5 % от суммы контракта.
  2. Отказ предоставить подлинник документа удостоверяющего личность владельца, выдавшего генеральную доверенность. В некоторых случаях доверенность оформляется у нотариуса лицом, похожим на собственника и с предоставлением украденного или временно полученного паспорта. В любом случае, рекомендуется провести проверку паспорта по базам данных ФМС.
  3. Отказ предоставить справку из психоневрологического диспансера для граждан, реализующими недвижимое имущество граждан и перешагнувших за 60 летний рубеж, может свидетельствовать о том, что они признаны недееспособными (при явных визуальных признаках, что лицо не очень отдает себе отчет).
  4. Неправильно предоставленный адрес продаваемого объекта. Недобросовестные продавцы незначительно меняют адрес, заключая контракт с покупателем показывают ему более презентабельное жилье, а по документам продают квартиру в другом корпусе.
  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.