Обманутые дольщики и банкротство застройщика: как защитить свои права в 2017 году

Rating: 5.0. From 1 голос(ов).
Please wait...

Реестр обманутых дольщиков


Все дольщики, права которых были нарушены застройщиком, могут подать сведения о себе в специальный государственный учетный орган. Этот специальный орган называют реестром обманутых дольщиков.

К сожалению, в разных областях учет ведут различные органы власти. Например, реестр в Московской области ведется Министерством строительного комплекса, в Санкт-Петербурге им занимается Комитет по социальной политике и так далее.

Нужен реестр для таких целей:

  1. Всем обманутым дольщикам, которые подали информацию о себе в реестр, могут получить от региональных властей компенсацию. Тип и размер компенсации зависит от регионального законодательства. Чаще всего компенсация представляет собой субсидию на завершение строительства. В некоторых случаях также может быть оказана целевая помощь, выделен земельный участок и так далее.
  2. Обманутые дольщики, которые внесли информацию о себе в реестр, могут объявить конкурс для выбора нового застройщика.
  3. Также реестр нужен для ведения учета с целью совершенствования законодательства.

Чтобы попасть в реестр, необходимо подать в местные органы власти заявление, копию паспорта, копию договора долевого участия и копию платежных документов о внесении полной суммы оплаты за будущий объект строительства. Также обманутый дольщик должен соответствовать некоторым требованиям. С 1 июля 2017 года действуют новые правила относительно того, чьи данные могут быть внесены в реестр обманутых вкладчиков.

Вот эти требования:

  • Застройщик не выполняет свои обязанности в течение более 9 месяцев, а также отсутствует прирост вложений в строительство за последние 2 отчетных периода;
  • Дольщики внесли деньги согласно договору долевого участия, при этом договор соответствует 214-ФЗ;
  • Дольщики внесли полную сумму согласно договору долевого участия;
  • У застройщика отсутствует правопреемник;
  • За застройщика некому платить — отсутствуют как деньги в банке, так и страховка;
  • Дольщика нет в реестре по какому-либо другому делу. Иначе говоря, если Вы заключили договор долевого участия на 2 или более квартир, то компенсацию Вы получите только по одной из них.

 

Обзор нормативных актов

Строительство зданий регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ). Относительно прав застройщиков и дольщиков из нормативных актов ГрК РФ известно следующее:

  • Застройщик занимается не только возведением зданий, но и сбором разрешений для осуществления строительства. После постройки он обязан получить разрешение на введение в эксплуатацию строения. Возведенное строение обязано в полной мере соответствовать плану постройки, на возведение которой выдавалось разрешение. Если строительство здания не завершено либо возведенное здание не в полной мере соответствует плану, то такое здание считается относится к незавершенному строительству (ст. 1 п. 10 ГрК РФ). Права на такие строения — объекты незавершенного строительства подлежат регистрации в государственном реестре недвижимости (статьи 130 и 131 Гражданского кодекса РФ). До завершения строительства запрещено выдавать разрешение на введение в эксплуатацию комнат в этом строении.
  • Отраслевой закон № 214-ФЗ оговаривает права дольщиков в строительстве жилой недвижимости. Статья 16 пункт 2 этого закона утверждает, что основанием для фиксации права собственности дольщика в реестре являются документы, которые подтверждают факт строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию, акт приема-передачи либо иной документ о передаче объекта долевого строительства гражданину. Статья 8 пункт 3 этого закона утверждает, что застройщик обязан сперва получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания, поставить его на кадастровый учет и только после этого он должен передать его дольщику (но не позднее срока, который предусмотрен договором) его помещение в данном здании — квартиру.
  • Объект незавершенного строительства считается находящимся в ипотеке в силу закона у дольщиков. Дольщики являются не только залогодержателями, но и в деле о банкротстве могут участвовать в качестве залоговых кредиторов. Статья 138 Федерального закона № 127 от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» указывает на то, как именно распределяется имущество должника в случае его банкротства, а именно: 70 % денег, полученных в результате продажи залога, отдаются залогодержателям-кредиторам, 20 % — на погашение требований кредиторов 1 и 2 очереди (компенсация вреда, причиненного жизни или здоровья; оплата труда граждан), 10 % — на погашение всех судебных и административных расходов. Имущество должника передается конкурсному управляющему, который занимается инвентаризацией, обеспечением сохранности, оценкой и реализацией имущества. Конкурсный управляющий может сделать отказ от исполнения договоров, среди которых могут быть и договоры дольщиков.
  • В таком случае дольщики должны через суд требовать исключения своей части имущества из конкурсной массы. Если требования дольщика будут удовлетворены (судебная практика показывает, что таких случаев подавляющее большинство), то он выбывает из конкурсной массы должника.

 

Рекомендации перед банкротством застройщика

Если существует угроза, что застройщик объявит банкротство, то следует через суд добиться признания прав на долю в виде квартиры. Практика показывает, что в большинстве случаев суды становятся на сторону дольщиков, однако, это происходит не всегда. Чтобы увеличить шансы на благоприятный исход дела, придерживайтесь следующих рекомендаций:

    1. Районные суды чаще становятся на сторону дольщиков, чем арбитражные, поэтому обращаться нужно именно в суды общей юрисдикции (что предусматривает для граждан по умолчанию, если они не сделали переуступку прав требования юридическому лицу);
    2. Иск о признании прав следует подавать до признания судом застройщика банкротом и открытия конкурсного производства, в противном случае, в принятии иска может быть отказано;
    3. В качестве искового требования должны быть указаны права не на долю, а на конкретную квартиру, поскольку указание доли не позволяет однозначно идентифицировать конкретное имущество;
    4. Чтобы повысить шансы, следует доказать существование будущей квартиры — объекта незавершенного строительства. Сделать это можно при помощи предъявления следующих документов — документ от БТИ, кадастровый паспорт и так далее;
    5. Также нужно сделать акцент на том, что застройщик нарушал права и интересы дольщиков. Под нарушением прав может подразумеваться нарушение оговоренных сроков строительства, фактическое прекращение строительства, отказ компании от своих обязательств, реальная угроза банкротства и так далее.

 

Банкротство застройщика и какие есть гарантии у дольщика

Достаточно часто застройщик не может компенсировать нанесенный урон в полной мере. В таком случае он может пройти специальную процедуру признания его банкротом. Если у него это удастся, то он будет освобожден от значительной доли обязательств перед дольщиками. Однако это не значит, что дольщики остаются на произвол судьбы и у них нет никаких гарантий.

 

Реестр кредиторов. Требования, которые включаются в реестр

Основным инструментом для защиты прав на компенсацию причиненного ущерба дольщику при банкротстве строительной компании является включение его требований в реестр кредиторов. Дольщик может вступить в реестр и включить туда ряд следующих требований:

  • Денежные выплаты в части компенсации стоимости квартиры — это цена квартиры, зафиксированная в договоре долевого участия. Это требование является основным и защищается правами залога по объекте незавершенного строительства.
  • Требования о дополнительных выплатах, носящих штрафной характер: неустойка по закону 214-ФЗ за задержку сроков передачи квартиры,  штраф по закону о защите прав потребителей, компенсация за нанесенный моральный ущерб, судебные расходы и так далее. Данные требования считаются до момента введения процедуры наблюдения и включаются в реестр, если они подтверждены решением суда общей юрисдикции (для чего дольщику следует туда обратиться). Арбитражный суд в таком случае применяет статью 201.1 закона о банкротстве для включения этих требований в 4-ю очередь.
  • Требования, альтернативные пункту 2 для компенсации потери стоимости денег по сумме основного долга (стоимости квартиры) могут заявляться как «мораторные проценты» (ст. 81, 95, 126 закона), которые считаются с момента введения процедуры наблюдения и включаются также в 4-ю очередь погашения требований, так и индексация стоимости долга (по ст. 208 ГПК РФ) при должной расторопности может быть включая в основные требования 3-й очереди.

 

Особенности банкротства застройщика при разных формах договора с дольщиком

Также остановимся на некоторых дополнительных особенностях относительно включения в реестр требований кредиторов-дольщиков в случае банкротства строительной компании:

  • Если у Вас с застройщиком соглашение в форме ДДУ по 214-ФЗ, то в таком случае включение ваших требований в реестр будет гладким и простым. Если же изначально Вы заключили ДДУ, но потом разорвали его (например, в одностороннем порядке, чтобы отсудить компенсацию с застройщика), то Вы не попадете в реестр дольщиков — залоговых кредиторов с более высокими шансами на получение компенсации (в том числе в «натуральной» форме — в виде почти достроенной квартиры), однако, поскольку Вы вкладывали деньги в строительство, то Ваши требования будут включены в 3 очередь кредиторов.
  • При всех других формах долевого участия в строительстве, включая совершенно законную форму ЖСК (когда договор заключается не с застройщиком, а с жилищно-строительным кооперативом), а также для незаконных и «серых» привлечения средств граждан для строительства в виде договора инвестирования, предварительного ДДУ либо договора ДДУ без регистрации в Росреестре — у Вас есть полное право на включение в реестр, однако это право следует доказать через суд. В суде следует делать акцент на то, что конечной целью было приобретение новостройки. Но даже в таком случае Вас могут не признать дольщиком и включить в реестре только в 4-ю очередь кредиторов. Рекомендуется следует нанять хорошего адвоката и делать отсылки на п.1 ст. 201 закона «О несостоятельности (банкростве)», согласно которому суд обязан признать законными требования гражданина при различных формах оформления участия в строительстве, если дольщик вносил деньги на строительство с конечной целью получения жилого помещения в новостройке.
  • Если у Вас договор относительно участия в строительстве нежилого помещения (первые этажи зданий или модное ныне слово «апартаменты», то в таком случае Вы не получите преференции при попадании в реестр требований кредиторов как залогодержатель. Законодательство допускает подобные преференции (право залога на будущий объект недвижимости) только для дольщиков при строительстве жилых помещений.

    Итоговые рекомендации для дольщика

    В силу того, что в настоящее время закон предусматривает широкие возможности для защит прав дольщиков, правда при должной осмотрительности или наличия ситуации полного отсутствия денег у строительной компании, то особое значение принимает понимание того какие же инструменты для защиты своих прав предпринять дольщику при риске банкротства застройщика.

    Здесь рекомендации могут быть следующими:

    • Вы можете инициировать расторжение договора с застройщиком, а также заявить права на взыскание неустойки по 214-ФЗ, если сроки строительства уже нарушены, но еще нет информации о рисках банкротства застройщика — когда вы оцениваете шансы получения компенсации как за квартиру, так и штрафов в денежной форме как реальные;
    • Вы можете заявить права на неустойку и штрафы в суде общей юрисдикции до введения процедуры наблюдения у застройщика, а также просить суд признать права на объект незавершенного строительства вместо компенсации цены квартиры, если физически этот объект уже построен и Вы видите перспективы его ремонта и использования;
    • Если процедура наблюдения у застройщика уже начала, а решения суда общей юрисдикции по неустойке не было, то Вы можете попытаться подать требований в реестр кредиторов вместе с иском по стоимости квартиры еще и индексацию стоимости для включения ее в 3-ю очередь требований;
    • Если требования об индексации стоимости квартиры не были включения в третью очередь погашения (наряду с ценой квартиры), то подавайте их как компенсацию стоимости денег в 4-ю очередь требований.
  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.