Изъятие жилья для погашения долгов по ЖКХ и квартплате. Квартира в ипотеке

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...


 

Одним из крайних способов применения ответственности за накопление задолженности по оплате коммунальных услуг является изъятие квартиры с последующей ее продажей для закрытия суммы долга.

Как осуществляется процедура, что делать с долгами по квартире с ипотекой и возможно ли проведение ареста единственного жилья, рассмотрено в подробностях в этом материале.

 

Взыскание долгов за счет жилья: общие правила

В законе «Об исполнительном производстве» предусмотрена мера, на основании которой арестовать с целью погашения задолженности помещение, принадлежащее должнику, если оно единственное пригодное для проживания, нельзя. В мае 2017 года Минюст России предложил опубликовать поправки в нормативный акт, касающиеся возможности проводить арест для целей получения средств на оплату сумм, направленных:

  • на оплату алиментов по исполнительным листам и нотариально заверенным соглашениям;
  • при возмещении ущерба, причиненного совершением преступления;
  • при нанесении вреда здоровью;
  • компенсации от виновного лица в потере кормильца.

Согласно изменений предполагается возможность изымать единственное помещение с целью погашения задолженности. При этом предполагается, что часть полученных средств пойдет на приобретение другой меньшей по размеру жилплощади. При отсутствии такой возможности, если вырученных средств недостаточно для закрытия долгов и решения жилищной проблемы, квартира должна предоставляться органами муниципальной власти в пользование. Таким образом, должник с семьей не остаются ни дня без условий для нормального проживания.

Осуществление таких мер возможно только при принятии решения судом и вынесении исполнительного листа на принудительное взыскание. Для их применения необходимо, чтобы сумма невыполненных обязательств измерялась не менее 200 тыс. руб. В проекте закона в новой редакции указано, что до момента фактической реализации имущества взыскать должен обеспечить условия для проживания должника и его семьи.

Законопроект об изъятии единственного жилья предполагает внесение исправлений в п.2 ст.115 СК РФ, согласно которой размер неустойки по долговым обязательствам подлежит уменьшению судом с учетом сложного материального и  семейного положения должника.

 

Задолженность по платежам по ипотеке. Действует ли мораторий взыскания на единственное жилье?

На практике возникает вопрос, возможно ли наложение ареста на единственную жилплощадь, если произошла невыплата средств по ипотечному договору. Дело может касаться как квартиры, которая находится в залоге в связи с оформлением кредита, так и другого жилья, на которое оформлена собственность на вторичном рынке или в новостройке.

При наличии собственной квартиры во владении и оформленной ипотеки налагается взыскание на предмет залога по правилам ст.446 ГПК РФ. В ней указано, что на единственное жилое помещение нельзя наложить взыскание, за исключением случаев, кода оно не находится в залоговом обеспечении.

Исходя из указанных норм следует, что изъять в счет выполнения финансовых обязательств допускается только квартиру в ипотеке. На другое имущество в силу гражданского процессуального законодательства и положений об исполнительном производстве налагать арест запрещено. Поправки по поводу наложения мер взыскания по некоторым категориям дел еще находятся в стадии разработки и не имеют юридической силы.

Изъятие единственного жилья за долги можно предотвратить, обратившись своевременно в обслуживающую организацию в отношении ипотечной квартиры с  заявлением об отсрочке или рассрочке оплаты долга. На этом основании возможна реструктуризация долга по ЖКХ.

 

Задолженность по ЖКХ и квартплате: последствия. Могут ли выселить за долги по ЖКХ?

Среди последствий накопления долга по коммунальным услугам на основании правил их предоставления обслуживающими организациями числятся:

  • отключение горячей воды и электричества, газа;
  • установление штрафов и пени за каждый день просрочки исполнения обязательства;
  • наложение ареста на распоряжение денежными средствами и имуществом, в том числе недвижимостью в составе жилых строений и квартир, в многоэтажных домах.

Начисление пени производится с первого же дня начала нового месяца, принятого как отчетного для выплаты квартплаты. Порядок расчета закреплен в п. 14 ст.155 ЖК РФ. Неустойка исчисляется в процентах за каждый день просрочки и составляет:

  • 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ – с первого дня второго месяца и по третий включительно;
  • 1/130 – с четвертого месяца и в последующие периоды до момента погашения долга полностью.
Калькулятор расчета пени по платежам ЖКХ
Калькулятор от Договор-Юрист.Ру

Коммунальные услуги отключают при образовании задолженности при обязательном уведомлении собственника квартиры за 3 месяца. Если требование по оплате задолженности игнорируется, выполняется отключение в течение 3 дней при использовании технических возможностей инженерных сетей.

Не допускается отключение от системы отопления и предоставление питьевой (холодной) воды.

После внесения долга или образования в ресурсоснабжающую организацию с заявлением о рассрочке долга, восстановление потребления осуществляется в течение 2 рабочих дней.

Выселение из квартиры осуществляется за долги по квартплате с обязательным предоставлением другого жилого помещения. Это правило регулируется ст. 105 ЖК РФ. Осуществляется переезд в объект муниципального фонда с оформлением договора социального найма. В соглашении установлены взаимные права и обязанности сторон, одно из которых – прекращение отношений при невнесении платы на услуги ЖКХ в установленный срок с последующим выселением из занимаемого помещения. Полномочием по изъятию жилья обладает только муниципалитет, предоставивший квартиру в бессрочное пользование.

Процедура изъятия единственного жилья осуществляется только в судебном порядке. Важно соблюдение правил предоставления другого жилья взамен изымаемого. При нарушении требований в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции некоторые основания могут быть положены для отмены акта апелляционной инстанцией. Такие дела входят в категорию вопросов, решаемых Европейским судом по правам человека.

Нельзя выселить без предоставления другой жилой площади:

  • инвалидов по состоянию здоровья в связи с занятостью на вредном производстве или имеющим профессиональное заболевание;
  • членов семьи служащего, погибшего при исполнении долга по военному контракту;
  • детей до 18 лет и оставшихся без попечения родителей.

Квартира за долги ЖКХ подлежит изъятию как находящаяся в частной собственности физических и юридических лиц, так и по договорам коммерческого найма на основании заключенного соглашения с муниципалитетом или органом государственной власти. От принадлежности жилого фонда будет зависеть, кто выступает истцом по исковому заявлению. В случае с частным владением это будет обслуживающая организация, обеспечивающая подачу коммунальных услуг в жилые помещения, с муниципальным или государственным – соответствующий орган исполнительной власти на местах.

Не предоставляется другое жилье в случаях:

  • при причинении значительной порчи имуществу, его уничтожение полностью;
  • систематическое нарушение прав и законных интересов собственников соседних помещений коммерческого и жилого фонда;
  • лишение прав родителей, если они не могут проживать совместно с несовершеннолетними из-за угрозы физической расправы или эмоционального давления на детей;
  • при лишении лица квартиры, в которой он не проживает длительный период времени и не выполняет обязанностей по его содержанию.

Если образовался долг по квартире суд обязан установить наличие противоправного деяния как последствия, факт причинения ущерба, наличие причинной связи и вина лица, привлеченного к ответственности.

Существует специфическое основание при причинении регулярно вреда общественному порядке, установленное ст. 98 ЖК РФ.

 

Новая практика. Возможность взыскания долгов по ЖКХ и кредитам за счет ипотечного жилья

В судебной практике сложились несколько интересных случаев за последний год по выселению за долги по ипотеке, квартиры в этом случае оставались в распоряжении собственника.

Первая ситуация с суммой иска в размере 4,5 млн. руб. по изъятию земельного участка с коттеджем сложилась в Омске. В течение 13 лет ответчица не вносила плату за коммунальные услуги и задолжала крупную сумму за отопление и потребление холодной воды в расчете на дом в 800 кв.м., занимающий земельный участок площадью 1800 кв.м. Недвижимость была оформлена по ипотечному договору. По решению суда, состоявшегося в июне месяце, по иску теплоснабжающей компании решено произвести арест имущества с целью последующей реализации для погашения долга. В общей собственности решено выделить 1/2 долю в праве владения на каждый объект недвижимости – жилой дом, земельный участок и недостроенный объект.

Мнения экспертов в области права по поводу возможности отмены этого решения в ходе обжалования в порядке апелляции разделились. Первые придерживаются точки зрения, согласно которой наложить меры ареста на ипотечное жилье не получиться, поскольку оно находится под обеспечением банка, а не в собственности должника. Вторые считают, что отменить решение не представляется возможным, поскольку возможно установление факта уклонения пользователя коммунальных услуг от исполнения обязанности по проведению выплат в пользу обслуживающих компаний.

Практика, когда стало возможно судебное взыскание долгов ЖКХ с изъятием имущества, находящегося в залоге у третьих лиц, стала возможно с ноября 2015 года. Тогда Верховный суд принял постановление №50, на основании которого приставам-исполнителям было предоставлено право наложения ареста на ипотечное имущество на основании исполнительного листа.

Важным моментом наложения взыскания, если подразумевается ипотека единственного жилья, важно соблюдение соразмерности стоимости арестованного имущества сумме долга. Так, если пристав проводит предварительную оценку и арестовывает недвижимость стоимостью в 10 млн. руб. при удовлетворении иска в 300 тыс. руб., такое постановление об изъятии подлежит отмене. Прекратить его действие может собственник залогового имущества при подаче ходатайства в суд о несоразмерности требований и отмене постановления ФСС РФ. В основу заявления должны быть положены доводы о реальной стоимости арестованного имущества на основании рыночных данных, проанализированных самостоятельно, или заключения оценочной компании с соответствующей аккредитацией.

Единственным вариантом, как и в случаях, когда квартиру забирают за долги по ипотеке, является обращение в банк-кредитор с заявлением о реструктуризации задолженности.

Вторая правовая ситуация произошла в Ростове-на-Дону. Основанием для подачи иска стала задолженность по коммунальным услугам. После принятия решения о ее погашении должник подал на банкротство. В ходе процедуры несостоятельности была продана квартира в ипотеке ООО. После объявления общества несостоятельным была совершена сделка купли-продажи заложенного имущества индивидуальному предпринимателю. Торги были организованы без учета мнения залогодержателя – кредитора. Так как банк на квартиру не заявлял в установленном порядке, его требования не включены в реестр по его инициативе. В итоге ИП обращается в суд для прекращения обременения на жилое помещение. Ипотека была снята, так как реализация имущества происходила в результате банкротства. Таким образом, продажа имущества при организации торгов при несостоятельности со снятием обременения в последующем возможна, тем более, если банк-кредитор не заявляет прав на имущество.

Взыскание долгов ЖКХ по судебному приказу при рассмотрении дела мировым судом происходит при сумме долга не более 50 тыс. руб. Если оценка задолженности выше указанного предела, иск подведомственен районным судам по месту нахождения объекта залога.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.