Продажа доли в квартире: участие нотариуса по правилам 2017 года

Rating: 4.0. From 3 votes.
Please wait...


 

 

Продажа доли в квартире – не всегда простая процедура, так как по закону должны соблюдаться права всех собственников недвижимости: если они не согласны со сделкой, то смогут оспорить её в суде.

А со 2 июня 2016 года желающим продать свою долю в квартире придётся учитывать ещё одно требование закона:  любые сделки, касающиеся долей в доме или квартире должны в обязательном порядке оформляться нотариально и только потом проходить процедуру госрегистрации.

Неважно, намерен ли владелец продать или подарить свою долю другому сособственнику или третьему лицу, не имеющему отношения к дольщикам – прежде всего, необходимо, чтобы сделку оформил нотариус. Затем нужно будет зарегистрировать её в Росреестре, предоставив полный пакет документов. Таким образом, продажа доли без нотариуса становится невозможной.

Желающим оформить сделку с долевой недвижимостью также необходимо помнить следующие нюансы:

  • По закону отличий в процедуре передачи жилья новому владельцу – будь то родственник или посторонний человек, нет, кроме ситуации дарения – в случае дарения доли сособственнику не действует преимущественное право покупки у других совладельцев;
  • Но правило нотариального заверения распространяется и на те сделки, в процессе которых долевая недвижимость переходит в руки одного хозяина (по договору дарения либо купли-продажи).

Согласно заверениям экспертов, эти меры призваны уменьшить количество мошенников и случаев захвата жилья на рынке недвижимости.

Нотариальное согласие на продажу доли необходимо для защиты интересов дольщиков. Кроме того, оформляя сделку, нотариус тем самым проводит проверку её легитимности и исключает возможные попытки обмана и мошенничества со стороны участников договора.

 

Порядок продажи, преимущественное право дольщиков и его реализация

Гражданский кодекс РФ гласит, что недвижимость, принадлежащая двум или более гражданам одновременно, находится либо в долевой, либо в совместной собственности (ст. 244). Главное отличие между этими двумя видами заключается  в том, что при долевом владении каждый сособственник имеет определенную долю в общем доме или квартире.

Оформление сделок с участием долевой недвижимости имеет свои нюансы Основная трудность заключается в том, что продажа, обмен или дарение доли требуют обязательного согласия всех сособственников жилья. Это отличает права владельца доли в доме или квартире от, к примеру, прав хозяина одного из помещений в общем здании, когда его имущество выделено «в натуре», т.е. определено в границах внутри здания и зарегистрировано в установленном порядке.

Загвоздка в том, что на практике одну долю фактически нельзя «отгородить» от остальных и запретить другим дольщикам использовать чужую жилплощадь. Ведь доля в квартире отмечается во всех официальных документах лишь в виде числового  отношения (дроби) – будь то треть, половина, четвертая часть площади жилья и т.п. Выделение доли «в натуре» внутри квартиры натыкается на ограничения жилищного законодательства, предусматривающего помимо санитарных норм метража еще и требования к доступу к таким помещениям как кухня, санузел и т.д.

 

Чтобы реализовать свою часть недвижимости (не выделенную «в натуре»), по закону необходимо соблюсти преимущественное право остальных сособственников на покупку квартиры. Это значит, что желающий продать свою долю жилья обязуется в первую очередь предложить приобрести её другим дольщикам, к примеру, бывшей супруге. Таким образом, хозяин не вправе искать посторонних покупателей до получения отказа на приобретение доли квартиры от других дольщиков.

Итак, чтобы законно продать долю в квартире, её владелец должен выполнить следующие шаги:

  1. Предложить всем без исключения оставшимся дольщикам выкупить его часть квартиры. Цену при этом устанавливает, разумеется, продавец. Предложение должно быть оформлено в виде письменного извещения о намерении реализовать долю, в котором также прописываются её стоимость и прочие условия сделки (обычно делается через нотариуса).
  2. В том случае, если кто-либо из дольщиков согласится на эти условия и решит выкупить жилплощадь, необходимо оформить сделку – процедура аналогично заключению обычного договора купли-продажи.
  3. Если никто из сособственников не выразит желания выкупить долю, то владельцу необходимо заручиться их письменным отказом, с которым уже можно будет искать покупателей в числе посторонних, но по той же цене (не ниже). Если отказ в письменной форме не был предоставлен, то владелец вправе продавать жилплощадь не ранее чем через месяц с момента уведомления других дольщиков. По истечении срока хозяин сможет законно продать недвижимость третьему лицу – но у него должно быть доказательство извещения всех сособственников о своём намерении.


При оформлении сделки купли-продажи  совместно с посторонним человеком владелец доли обязан предъявить в органы Росреестра письменный отказ всех остальных собственников – или же документы, подтверждающие, они получили предложение о выкупе отчуждаемой доли более 30 дней назад, но ни один из них не согласился заключить сделку на условиях продавца.

Полезно знать! Бывают случаи, когда выкупить долю в квартире хотят несколько совладельцев недвижимости одновременно. Тогда продавец имеет право самостоятельно выбрать, кому из них продать свою жилплощадь.

Если владелец реализуемой доли при её продаже не соблюдал преимущественное право других сособственников, то любой из них сможет оспорить сделку купли-продажи в суде. Согласно законодательству, дольщик имеет право сделать это в течение трёх месяцев с того момента, когда он узнал о факте передачи недвижимости в руки постороннего лица.

 

Продажа доли квартиры без согласия других собственников

К сожалению, мирно договориться об отчуждении доли в квартире не всегда удаётся, даже если дольщики являются друг другу родственниками. Сособственники могут целенаправленно уклоняться от получения письменного извещения, или же давать согласие на приобретение, хотя на самом деле выкупать долю не собираются – им нужно лишь потянуть время.  К тому же возможны ситуации, в которых контакт с одним из дольщиков затруднён: ссора, проживание в другой стране и т. п. Что же предпринять в этом случае?

Основное правило – реализовать долю в квартире имеет право любой, если предварительно выделить её из состава всей жилплощади через суд. В этом случае оформить сделку можно, даже если согласие собственников на продажу доли отсутствует – помешать они никак не смогут, хоть и имеют преимущественное право на приобретение. Однако лучше всего будет предпринять следующие действия, постаравшись решить проблему миром:

  • Обратиться ко всем дольщикам с предложением выкупить часть недвижимости;
  • Если сособственники отказываться общаться с продавцом лично, извещение о продажи доли следует отправить заказным письмом с уведомлением о его получении – так будет проще доказать свою правоту в ходе возможного судебного разбирательства;
  • Если продавец не знает, где находится дольщик, то письмо нужно отправить по последнему известному адресу;
  • В случае дальнейшего отказа сособственников договариваться можно обращаться в суд для выделения своей доли в недвижимости и её последующей продажи.

Кроме того, существует ещё один способ обойтись без согласия дольщиков – оформить договор дарения на покупателя, предварительно договорившись о способе перечисления средств – здесь стоит действовать осторожно. Дело в том, что по закону для дарственной не требуется согласие остальных сособственников. Тем не менее, и в этом случае для заключения договора необходим нотариус: оформить долю в квартире с июня 2016 года можно только через него.

 

Продажа доли: документы для нотариуса

Для нотариальной заверки сделки и её последующей регистрации  необходимо предоставить пакет нижеперечисленных важных бумаг:

  1. Документ, удостоверяющий личность продавца либо всех дольщиков (паспорт).
  2. Справка из ЕГРП (из Росреестра с информацией о правообладании).
  3. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, бумаги о приватизации и т. п.).
  4. Справка о составе семьи.
  5. Если в составе дольщиков есть несовершеннолетний ребёнок, то потребуется разрешение от органов опеки и согласие родителей. Если последние были официально разведены, то все документы также нужно оформлять нотариально.
  6. Кадастровый паспорт квартиры и технический из БТИ;
  7. Согласия всех совладельцев на оформление договора (в письменном виде), заверенные нотариусом.
  8. Документ из БТИ об отчуждении доли (действителен в течение 1 месяца).

Необходимо помнить, что договор не будет иметь юридической силы до регистрации соглашения в государственных органах. Документы должен заверить нотариус – купля-продажа доли (сделка) будет считаться действительной только в этом случае.

Полезно знать! С 15 июля 2016 года свидетельства о госрегистрации прав на жильё Росреестром более не выдаются. Теперь переход дома или квартиры в новые руки удостоверяется исключительно выпиской из ЕГРП.

 

Уплата налогов с продажи доли в квартире

Согласно Налоговому Кодексу РФ, сделка купли-продажи недвижимости считается источником дохода, а потому облагается НДФЛ в размере 13 процентов. Тем не менее, налоговый вычет позволят существенно сократить обязательной взнос в пользу государства – так, сделки с недвижимостью до миллиона рублей (пп.1 п.2 ст. 220 НК РФ) налогом не облагаются вообще, а если стоимость проданной квартиры была больше, то налог взимается только с суммы, превышающей миллион. Например, доля жилплощади стоила 1,5 млн. руб., значит после её реализации в казну придётся уплатить (1500 –1000) * 13 % = 60 тыс. рублей.

Помимо этого, если доля квартиры находилась в собственности продавца дольше пяти лет, то налог с её продажи не взимается.

Согласно требований ст. 217.1 НК РФ сокращенный срок в три года установлен для случаев:

  1. право собственности получено по причине наследства или в рамках договора дарения между близкими родственниками;
  2. право получено налогоплательщиком как результат приватизации;
  3. право получено плательщиком ренты по соглашению пожизненного содержания с иждивением.

 

Налог и кадастровая оценка

Ранее при продаже недвижимости покупатель и владелец нередко занижали «на бумаге» стоимость квартиры, чтобы уменьшить размер налога. Однако с 2016 года в этом больше нет никакого смысла – теперь сумма налога не может быть исчислена ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости (п.5 ст. 217.1 НК РФ). У сотрудника налоговой службы есть доступ к базе данных, благодаря чему он всегда может узнать сумму оценки и сверить её с документацией по сделке.

Владелец доли имеет полное право продать квартиру по стоимости ниже кадастровой. При купле-продаже жилья и продавец, и покупатель ориентируются на рыночную стоимость, которая может быть ниже суммы кадастровой оценки в силу различных причин, к примеру:

  • отсутствие ремонта, неудобная планировка и т. п.
  • спад на рынке квартир, вызванный кризисом и отсутствием спроса из-за снижения покупательской способности граждан.

Продавать долю в квартире за сумму меньше кадастровой можно, но занижать сумму сделки в документах ради уменьшения налога абсолютно бессмысленно: согласно новым законам, НДФЛ за продажу взыщут по формуле: (кадастровая оценка*0,7 – 1 млн.)*13 %.

Для наглядности приведём пример: пусть кадастровая стоимость жилплощади равняется 4 миллионам рублей, владелец договорился о её продаже за 2 миллиона. Налог рассчитывается следующим образом: 4 млн.*0,7 – это 3.3 миллиона. Первый миллион не учитывается при налогообложении, остаётся 2,3 млн. Умножив эту сумму на ставку НДФЛ, получаем 299 тысяч.

Вот почему реализовывать жилье дешевле, чем со скидкой в 30 процентов от кадастровой оценки не несет налоговой экономии продавцу. Никакой разницы в сумме налога от снижения цены ниже данного порога  — нет.

Если владелец понимает, что продать недвижимость за сумму, эквивалентную кадастровой стоимости нельзя, ему следует обратиться в суд и добиваться снижения оценки. Имеет смысл узнать, какие региональные правила могут влиять на значение коэффициента, ведь отдельные субъекты Российской Федерации вправе его варьировать.

Продажа квартиры в долях через нотариуса – не только необходимое условие законного оформления сделки, но защита обеих сторон от мошенничества и обманных схем захвата жилья. Нотариус проводит анализ условий продажи, реакции на сделку других собственников. В итоге он может либо заверить договор подписью и печатью, либо отказать по причине возможных нарушений.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.