Сложные случаи продажи доли в квартире: несовершеннолетние собственники, ипотечная квартира, нет согласия других собственников

Rating: 5.0. From 1 голос(ов).
Please wait...


 

Оформление сделки с недвижимостью может быть осложнено, когда доля в собственности принадлежит ребенку или дело касается заключения договора относительно ипотечной недвижимости.

В части регулирования сделок с недвижимостью за последнее время принято несколько нововведений, внесены изменения, например, предварительное оформление сделки в нотариальной конторе, при проверке легитимности до обращения в органы Росреестра для внесения сведений в единую базу.

 

Обязательность участия нотариуса в сделках. Преимущественное право других собственников

В Совете Федерации одобрены поправки к закону о регистрации доли в праве собственности на недвижимость с целью контроля проверки полномочий лиц, осуществляющих распоряжение имуществом, их намерений, легитимности проведения сделки и соблюдения требований законодательства о долевом владении.

Речь в частности о ст. 244 ГК РФ, регламентирующей право преимущественной покупки объектов недвижимости и оформления сделки. Правила также урегулированы в ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” № 218.

Согласно нового закона такие сделки подлежат обязательному предварительному нотариальному удостоверению до обращения в органы Росреестра. Для подписания договора купли-продажи, дарения или иного перехода доли в недвижимом имуществе обязательно нужно получить согласие других собственников для распоряжения объектом вещных прав. Сделка осуществляется в следующем порядке:

  • согласование проекта договора;
  • направление владельцам других долей уведомления о реализации имущества с предложением приобрести имущество на предложенных условиях (реализация преимущественного права покупки по ст. 250 ГК РФ);
  • при отсутствии ответа в указанный в сообщении срок либо отказе в приобретении части недвижимости, сделка удостоверяется у нотариуса с покупателем;
  • регистрация сделки с оформлением перехода права собственности осуществляется после заверения документа в нотариальной конторе при обращении в территориальное подразделение Росреестра или Многофункциональный центр;
  • после прохождения регистрационного контроля в течение 10-15 дней выдается выписка из ЕГРН (заменившая собой свидетельство о собственности) с подтверждением права на долю другого лица.

Выделение долей по договору купли-продажи и при согласии других собственников осуществляется другим способом, но при сохранении условий соглашения. проставляется удостоверительная печать нотариуса на договоре и предоставляется документация:

  • выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при получении владения на долю по закону, действующему до 1 января 2017;
  • уведомление владельцев других долей о заключении договора;
  • согласие или отказ от покупки доли согласно преимущественного права, заверенные нотариально о приобретении или невозможности участия в сделке;
  • удостоверения личности участников соглашения.

 

Порядок выделения доли для продажи. Как продать долю без согласия второго собственника

Договор продажи с выделением доли осуществляется с участием лиц, перечисленных в ч. 1 ст. 250 ГК РФ. В оповещениях о намерении продать часть имущества на определенных условиях прописываются стоимость доли в недвижимости, ее размер, стороны соглашения на основании ст. 554-555 ГК РФ. Документация составляется в письменной форме. При отказе от приобретения доли собственник получает право реализации принадлежащего ему имущества любому постороннему лицу в порядке п. 2 ст. 250 ГК РФ.

Удостоверение сделки происходит в нотариальной конторе при предоставлении письменных отказов всех дольщиков. Так проводится предварительное заверение сделки перед обращением в Росреестр по правилам п. 1 ст. 24 ФЗ № 122.  При наличии притязаний на долю третьих лиц, установления в ее отношении ограничений или обременений в виде ипотеки, залога и других мер обеспечения, происходит распоряжение имуществом.


В случаях, когда происходит продажа части совместного имущества, к примеру, приобретенного супругами после заключения официального брака, то сначала происходит выделение долей. Требуется согласие супруга на продажу доли, если она является совместной собственностью либо происходит ее разделение на основании брачного договора или соглашения о выделении долей мужа и жены. Продажа доли без согласия второго супруга семейным законодательством запрещена.

Если второй собственник в совместном имуществе препятствует выделу доли, то осуществляется определение ее размера в судебном порядке.

 

Особенности продажи доли несовершеннолетнего в квартире

Выделение доли детям при продаже квартиры в совместной собственности супругов не происходит, если имущество не записано лично на имя ребенка и является его личной собственностью. Исключение составляют случаи, когда часть имущества записана на несовершеннолетнего и планируется продажа принадлежащей ему доли. Продажа долей несовершеннолетних детей осуществляется при согласии родителей или законных опекунов и попечителей и при получении положительного заключения органов опеки и попечительства.

Важно, чтобы условия проживания в новой квартире были лучше, чем в продаваемом жилье. Это значит увеличение жилых квадратов, улучшение района проживания — ближе к центру населенного пункта, школе, детским спортивных секциям, транспортной развязке, благоустроенном и т.д.

Сделка заверяется у нотариуса, если одобрили сделку органы опеки, продажа доли несовершеннолетнего осуществляется также через органы Росреестра. Согласие на продажу доли ребенка составляется исключительно в письменном виде. Если несовершеннолетний достиг 14 лет, то он может подписать согласие и договор самостоятельно, предъявив удостоверение личности гражданина России. Однако родители все равно дают согласие на оформление сделки как законные представители до момента получения ребенком полной дееспособности с наступлением 18 лет. Исключение составляют случаи получения полной правоспособности с 16 лет в случаях ранней эмансипации — при занятии трудовой или предпринимательской деятельности, ранней регистрации брака.

 

Особенность продажи доли в ипотечной квартире

Особую сложность представляют случаи реализации доли в собственности на недвижимость при наличии обременения в виде ипотеки — залогового обеспечения банка, выдавшего средства на приобретение имущества. Часто осуществляется на практике распределение долей и их продажа при оформлении недвижимости на супругов в общее владение как совместно нажитое.

В первую очередь необходимо помнить в таком случае — это возможность воспользоваться другим владельцем имущества преимущественным правом покупки. При наличии ограничения на распоряжение недвижимостью обязательно получение предварительно согласие кредитной организации, выдавшей финансовые средства на приобретение объекта. Во вторую, необходимо учесть права несовершеннолетних детей на имущество, особенно, если часть кредитного обязательства погашается за счет средств материнского капитала. В таком случае родители дают согласие на оформление по достижению ребенком 18 лет доли на него в квартире. Таким образом, обязательно согласие отца на продажу доли ребенка, если осуществляется продажа части имущества, принадлежащего матери. Жилищные права детей в любом случае не могут быть ущемлены, обязательно разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего.

В случае с ипотекой сделки с долями реализуются несколькими способами:

  • при продаже доли в имуществе и переоформлении кредитных обязательств и обеспечения на имя покупателя;
  • при наличии согласия банка на оформление сделки при переводе долга по кредитному договору, этот способ редко применим на практике;
  • при погашении долга по ипотеке за счет средств покупателя при переходе права собственности, не обремененного залоговыми обязательствами.

При семейных отношениях возможен такой вариант как оплата одним из супругов доли в квартире наличными средствами при оставлении долга по оставшейся части на другого участника общей собственности.

 

Нарушения при продаже долей в квартире и их последствия

На практике встречаются следующие случаи нарушения норм закона при продаже долей в квартире:

  • продажа доли несовершеннолетнего без согласования с органами опеки и попечительства;
  • продажа доли ипотечной квартиры без выдела частей в имуществе для всех владельцев и реализации их в отсутствие заверения нотариуса;
  • когда предоставлены не все документы для продажи доли несовершеннолетнего;
  • продажа доли ипотечной квартиры без согласования сделки с банком, если имеет место перевод долга.

 

Составление договора купли-продажи доли квартиры в ипотеке  обязательно должно осуществляться с участием или получением согласия кредитующей приобретение недвижимости организации.

 

Если продажа доли в квартире, согласие собственников в отношении которой не достигнуто, осуществляется с нарушением требований жилищного, гражданского и семейного законодательства, то последствия встречаются следующие:

  • признание договора недействительным (ничтожным) в силу закона;
  • оспаривание сделки в судебном порядке в связи с несоблюдением формы договора, к примеру, при отсутствии нотариального заверения;
  • расторжение на досрочной основе ипотечного договора с банком с выплатой штрафов.

 

Доля ребенка при продаже квартиры в любом случае не должна ущемлять права несовершеннолетнего. Выражаться это может в уменьшении размера причитающегося для детей имущества — предоставление в новой недвижимости меньшего количества квадратных метров, получение собственности в неблагоустроенном жилье и др.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.