Малоэтажное строительство: особенности правового статуса. Как не стать обманутым дольщиком

Rating: 5.0. From 2 votes.
Please wait...

Под малоэтажным строительством понимают возведение невысоких зданий не более трех этажей. Сегодня такие постройки становятся популярными в стране благодаря компактности и относительной комфортабельности по сравнению с огромными «бетонными джунглями» больших городов.

В них удобно жить, и их доля в жилом строительстве неизменно растет, что требует изменений в регулировании для достижения определенности в сфере такого рода жилой застройки.

А сейчас, мы расскажем как не «наломать дров» и проверить легальность строительства малоэтажного ЖК.

 

Нормативное регулирование малоэтажной многоквартирной жилой застройки. Терминология

В судах много дел из-за несовершенства понятийного аппарата, касающегося малоэтажных многоквартирных жилых застроек. Подаются иски, связанные со спорными ситуациями по использованию земельных участков в части возведенных на них индивидуальной жилой недвижимости с признаками многоквартиности, возведенным на земельных участках таунхаусах, дуплексах и иных подобных объектов.

Основной законодательный акт, который регламентирует малоэтажное жилое строительство (МЖС), – это Градостроительный кодекс России от 29.12.2004 года № 190-ФЗ, а также Земельный кодекс РФ, регулирующий земельные отношения и, прежде всего, целевое использование земельных участков. Также существуют разнообразные строительные нормы и правила, в которых можно найти основные понятия и термины.

Виды разрешенного использования земельных участков определены градостроительным законодательством, который входит в свод правил землепользования и строительства. С ними можно ознакомиться в Приказе Минэкономразвития от 01.09.2014 года № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Это следующего вида участки:

  • малоэтажная жилая постройка – это возведение жилого здания, которое не предназначено для разделения на отдельные квартиры (здание, предназначенное для проживания, не выше трех этажей, не включая цокольный); выращивание садовых и огородных культур; обустройство гаражей и подсобок;
  • персональный приусадебный участок для подсобного хозяйства – сооружение жилого здания, которое не предназначено для разделения на отдельные квартиры (здание, предназначенное для проживания, не выше трех этажей, не включая цокольный); выращивание садовых и огородных культур; обустройство гаражей и подсобок; выращивание животных для сельского хозяйства;
  • блокированная жилая постройка – возведение жилого здания, которое не предназначено для разделения на отдельные квартиры (здание, предназначенное для проживания, не выше трех этажей, не включая цокольный, которое имеет общую стенку с соседним зданием, стоящее в малоэтажных комплексах из не более чем десять построек); выращивание садовых и огородных культур; обустройство гаражей и подсобок;
  • передвижные постройки – возведение сооружений, которые предназначены для проживания (палаточные городки, кемпинги, вагоны, прицепы) и могут быть присоединены к инженерно-техническим коммуникациям, расположенным на территории с общественными инженерными сетями и системами.

Все строительство на территории страны проводится в соответствии с Правилами землепользования и застройки. Все региональные органы власти должны руководствоваться ФЗ от 23 июня 2014 года «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Но основополагающим актом при застройке является утвержденный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), в котором содержатся сведения на участок под малоэтажное строительство и характеристики объекта.

 

Сколько этажей можно строить

Малоэтажные ЖК строят по приказу Минэкономразвития от 01.09.2014 года высотой не более трех этажей без цокольного этажа. При наличии подземных этажей проводят экспертизу здания, в других случаях она не требуется согласно нормативам.

При составлении проектной документации на таунхаус необходимо соблюдать строительные правила (СП) и другие нормативные акты, которые регламентируют расстояния по инженерным сетям. В Таблице 15 15 СП 42.13330 содержатся виды расстояний по нормативам. Иногда выделяют удаленность от транспортных дорог в часах.

Отдельно стоит остановиться на этажности. Существуют различия между понятием количество этажей и этажности. В этажность, согласно СНиП 31-01-2003, входят только надземные этажи. При этом цокольные и техэтажи относятся к надземным, когда перекрытия сверху выше над земельным участком на два метра. Под грунтом этажи не считаются. Также в этажность не входит и расстояние между этажами меньше чем 1,8 метра. Мансарды при этом в этажность укладывается.

Количество этажей определено в Градостроительном кодексе РФ, что необходимо при выдаче экспертного заключения. Спорные ситуации возникают при неправильно составленных и согласованных проектах, ошибках при экспертных заключениях, стройке при госзаказе и т. д. Из этого следует, что количество этажей напрямую зависит от этажности под землей. Помимо них включают:

  • подвальные;
  • цокольные;
  • технические этажи;
  • мансарды.

Поэтому количество этажей бывает больше чем этажность в МЖС.

 

Статус земельного участка под малоэтажное многоквартирное строительство

Статус земельного участка под таунхаусы встречается чаще всего двух видов, он зависит от категории и назначения:

  1. Территория населенных пунктов.
  2. Сельхозземли.

На первых сооружают односемейное жилье не более трех этажей, если они будут располагаться на участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На сельхозземлях, отданных под дачные постройки, сегодня прописываться и жить на постоянной основе нельзя. Это нежилой дом. Для признания его жилым нужно инициировать признание его таковым в судебных органах по так называемой «дачной амнистии».

Другими категориями земель для жилищного строительства являются категории ЛПХ – для личного-подсобного хозяйства, которые преобладают в деревнях и селах и не годятся под многосемейную жилищную застройку и не требуют проектной документации, а также ДНП – земли дачного некоммерческого партнерства, которые изначально предназначены для дачного строительства, но допускают строительство капитальных строений без получения разрешения на строительство.

На рынке недвижимости преобладают предложения продажи участков сельхозземли, они намного дешевле, чем земля для населенных пунктов.


На земле для малоэтажных многоквартирных жилых построек категории ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) можно сооружать здания для постоянного проживания. Он может быть четырехэтажным – три этажа сверху и один под землей или три наверху с мансардой. В таком здании обязательно наличие отдельных квартир, так как на участке под подобную постройку нельзя возводить односемейный дом.

 

Проверка объектов малоэтажного строительства перед вложением средств

Сегодня можно часто встретить случаи обмана при продаже квартир в малоэтажках, которые строят на территории для этого не предназначенной и без согласия органов самоуправления. Самая распространенная схема – это продажа долей в возводимых постройках на участках для ИЖС или для личного подсобного хозяйства, на участках СНТ.

 

Многоквартирные дома на землях СНТ

В СМИ подают объявления о реализации квартир, доверчивые покупатели вносят деньги, а затем не находят в новом жилье возможности подключения к инженерным сетям, регистрации собственности в Росреестре и т.д. А если регистрация в Росреестре все же проводится по «дачной амнистии» на землях СНТ или ДНП, то новый собственник отдельного помещения (де-факто квартиры или студии) получает на руки свидетельство о доле собственности в едином здании. А значит, он теперь вынужден договариваться по всем вопросам с другими сособственниками и фактически находится с ними в состоянии «круговой поруки», а может будет вынужден платить услуги ЖКХ «за того парня». Наибольшее число таких объектов сегодня возведено на землях СНТ в районе поселка Мосрентген.

 

Коттеджи без коммуникаций

Или другой случай. Широко известен случай с коттеджным поселком «Белый город». Таунхаусы обманутые дольщики покупали как долевое имущество. Возведение таунхаусов не нуждается в экспертизе согласно законодательству. Никаких коммуникаций к ним проведено не было, а после того, как закончились средства на сооружение домов, застройщики просто сбежали, бросив документацию. До сих пор никто из них не получил никакого жилья, хотя и произошло их включение в реестр обманутых дольщиков. Коттеджи им вряд ли кто предоставит, несмотря на субсидии от государства.

Также в процессе сооружения объектов соседи обращаются на повышенный шум от техники, местная администрация начинает проверку, после чего дело заканчивается сносом здания по решению суда. При неправильно составленном договоре на квартиру в таунхаусе или дуплексе вернуть деньги у недобросовестного застройщика невозможно.

 

Как проверить объект перед покупкой

Часто такие предприниматели скрываются бесследно, поэтому нужно перед покупкой проверять объекты малоэтажного строительства. Необходимо выполнить следующий алгоритм:

  1. На сайте Комитета по долевому жилищному строительству посмотреть, нет ли продаваемого жилья в перечне проблемных объектов и ИЖС.
  2. Затребовать справку из ЕГРП на постройку в Росреестре.
  3. Проверить договор у юриста.
  4. Выяснить, есть ли оригиналы следующих бумаг:
  • правообладающие документы на землю, ее категорию и вид использования;
  • разрешение на возведение таунхауса;
  • разрешение на введение объекта в эксплуатацию, когда он уже построен.

При возведении подобных объектов государственная экспертиза по закону не нужна. Это может быть выгодно индивидуальному застройщику при возведении коттеджа. Но этим пользуются мошенники, поэтому нужно организовывать независимую экспертизу для определения соответствия малоэтажки-новостройки нормативам и параметрам. Экспертиза делится на несколько видов для доскональной проверки:

  • качество организованных ремонтных работ и строительства;
  • объектов, подлежащих восстановлению;
  • предстоящие объемы работ;
  • составление смет и их анализ.

Независимую экспертизу проводят при возведении зданий, анализе применяемых материалов, проверке документации на малоэтажное проектирование.

 

Проблемы после приобретения малоэтажного жилья

Перед покупкой следует проехать на стройплощадку и посмотреть наличие инженерных коммуникаций и возможности их подсоединения через точки врезки. Существуют схемы продажи долей в таунхаусах. При натурализации квартиры в малоэтажках в судах, последние отказывают в этом, не разрешая долю официально оформить как квартиру. А с долей невозможно проводить сделки купли-продажи без согласия остальных собственников.

Так случилось в подмосковных Вешках. При строительстве дома малоэтажной застройки на земле под ИЖС не потребовалось согласование с региональной властью и проведение инфраструктуры. После того, как местные власти обнаружили такой самовольно построенный объект, который имел целых пять этажей, он был снесен. В дом при этом уже вселились и даже обжились обманутые дольщики.

Многоквартирный дом на участке ИЖС – незаконен, но пока такие объекты не сносят. При наличии инфраструктуры и инженерных сетей меняют вид разрешения использования. Для этого нужно обратиться в суд, который может признать его многоквартирным, но процедура эта довольно длительная. Помимо этого, контроль органов власти с каждым годом становится все сильнее.

До настоящего времени проверки начинались только после окончания строительства таунхауса. В последнее время проверяющие органы появляются уже на стадии начала работ, организуя выездную проверку. Для этого достаточно телефонного звонка от соседей, которых раздражают излишние децибелы.

 

Проверка застройщика под малоэтажный жилой комплекс. Документы

Выдавать разрешение на строительство малоэтажных объектов имеют право только органы местного самоуправления. Перед началом возведения таунхауса необходимо составить проектную и предпроектную документацию. Без этого соответствующие организации не дадут разрешение.

Как уже говорилось, согласование не нужно при возведении объекта не более трех этажей для одной семьи. Однако застройщики вправе самостоятельно оформить разрешение по своей инициативе. Каких-то особенных условий для постройки подобных построек не требуется. Организации управления могут и не разрешить возведение объектов при отсутствии проектных документов. Это касается и обычного коттеджа из двух этажей.

Для согласия на малоэтажное строительство документы необходимы следующие:

  • полученное подтверждающее экспертное заключение от Службы государственного и строительного надзора и экспертизы;
  • оформленная проектная декларация;
  • полученное согласие на постройку такого дома.

Чтобы получить согласие на возведение таунхауса, заказчику нужно предоставить в СГСНЭ следующие бумаги:

  • заявление;
  • правообладающие и правоустанавливающие документы на пользование землей под постройку;
  • согласие государственной экспертизы проектной документации;
  • все данные из проектных документов;
  • градостроительный план участка земли под стройку.

Полученное разрешение на возведение таунхауса действует не более трех лет. При просьбе о продлении в письменном виде заказчику продлят действие разрешения. Порядок и срок продления разрешения на возведение малоэтажного объекта определяются региональными органами власти.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.