Долевое участие в строительстве 2017: какие схемы покупки новостроек предусмотрены законом

Rating: 5.0. From 1 vote.
Please wait...


Многоэтажное строительство в нашей стране преимущественно осуществляется с привлечением денежных средств покупателей жилья еще на этапе строительстве, а не за счет собственного капитала.

После многочисленных случаев мошенничества в этой сфере, когда  долевые участники оставались и без квартир и без денег, был принят Федеральный Закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” № 214-ФЗ от 30.12.04 года, определяющий права и обязанности сторон – участников строительства.

Также в этой сфере работают законы:

  • № 215-ФЗ от 30.12.04 г., регламентирующий деятельность жилищных накопительных кооперативов;
  • № 218-ФЗ от 13.07.15 г. о государственной регистрации недвижимости;
  • № 190-ФЗ от 29.12.04 г., утвердивший Градостроительный кодекс.

Статья 1 закона 214-ФЗ определяет и ограничивает возможные способы привлечения  финансов граждан, которые состоят из следующих позиций:

  • заключение договора долевого участия;
  • вступление в члены ЖСК и ЖНК;
  • выпуск и продажа жилищных сертификатов.

В законе подробно изложены условия каждого из способов, позволяющие максимально снизить риски обеих сторон и  ограничить схемы купли-продажи жилья рамками закона. Несмотря на проработанность самого закона и регулярное внесение в него дополнений и изменений для устранения сомнительных положений, до настоящего времени существуют возможности обойти требования закона и вызывающие риски для лиц, покупающих жилье на стадии строительства.

По мнению специалистов  около 40% жилья приобретается на условиях договоров ДДУ, около 10% благодаря участию в ЖСК, меньше 1% за счет сертификатов, а оставшаяся часть (почти половина строящегося жилья) продается по серым схемам  с помощью векселей, посредников и так далее.

 

ДДУ – основной документ долевого участия

В соответствии с нормами законодательства привлечение средств граждан  фиксируется в договоре долевого участия (ДДУ).

Основные преимущества данного документа, при его правильном составлении:

  1. Полно и подробно фиксируется объект покупки с указанием будущего почтового или строительного адреса, номера квартиры, этажа, положения на площадке, площади, планировки, степени и качества отделки, т.е. покупателю не могут впоследствии предложить другую квартиру, которая его не устроит.
  2. Указывается подробная информация о застройщике, начиная от полного наименования и регистрации в налоговых органах до наличия разрешения на строительство и прав на земельный участок.
  3. Устанавливается точный окончательный срок сдачи квартиры, при этом не поощряется указание приблизительных дат в виде года или квартала, поэтому дольщик может требовать указания точной даты, например, до 1 сентября конкретного года. Если застройщик задерживает строительство, то участник долевого строительства по истечении 2 месяцев от даты, указанной в договоре может потребовать назад свои средства с уплатой штрафных санкций за каждый просроченный день.
  4. Договор регистрируется в государственном реестре недвижимости, т.е. застройщик в дальнейшем не сможет от него отказаться или продать одно и то же жилье несколько раз. Регистрация договора положительно рассматривается банками, которые при наличии такого документа, охотно предоставляют ипотечные кредиты.
  5. Указывается точная сумма стоимости жилья, порядок и сроки ее уплаты.
  6. Предоставляются гарантийные обязательства на объект строительства до 5 лет и на установленное оборудование до 3 лет. При обнаружении недоделок или строительного брака в течение договорного времени владелец квартиры имеет право потребовать от застройщика устранения нарушений или возмещения затрат, если недоделки устраняются дольщиком самостоятельно.

Все перечисленные пункты договора достаточно надежно защищают интересы гражданина при рассмотрении претензий к застройщику в судебном порядке.

Несмотря на точные формулировки, в договоре также могут содержаться подводные камни, наличие которых необходимо внимательно проверять и устранять на этапе подписания документа.

 

Риски ДДУ

Прежде чем соглашаться на подписание договорных обязательств, необходимо побольше узнать об организации застройщике, в том числе:

  • ознакомиться с публикуемыми данными о его состоянии дебиторской и кредиторской задолженности и информацией о расходовании уже внесенных долевых средств;
  • проверить наличие обязательных документов, в том числе разрешения на строительство и проектной декларации;
  • о репутации организации можно по количеству исков к застройщику в картотеке арбитражных дел, которая публикуется в интернете и по отзывам клиентов.

Подписывая договор со строительной организацией будущему владельцу жилья необходимо быть максимально  внимательным и фиксировать (как минимум, в памяти) все возможные пункты договора, которые в дальнейшем могут стать предметом споров, в т.ч. судебных. К сожалению, застройщики обычно отказываются вносить правки в свои стандартные формы договоров.

Прежде всего, необходимо обращать внимание на статус самого договора, так как строительные организации практикуют заключение предварительных договоров долевого участия. Они отличаются от основных ДДУ тем, что не проходят государственной регистрации, так как обычно заключаются тогда, когда у застройщика еще  не оформлены все бумаги, т.е. нет документов  на земельный участок или разрешения на строительство – вообще говоря, застройщик в такой ситуации не имеет права привлекать средства граждан.

 

В таком предварительном договоре обычно указывается обязательно в дальнейшем заключить основной договор. В суде предварительные договоры имеют такую же силу, как и основные, но риски их невыполнения значительно выше. Соглашаться на оформление предварительного договора можно только, когда покупатель жилья заинтересован в покупке квартиры именно в этом проекте и может не попасть в число дольщиков, а также уверен в репутации строительной организации, обладает инсайдерской информацией. В иной ситуации – категорически не рекомендуется, особенно в нынешней рыночной ситуации.

 

Еще один опасный фактор – это заключение договора не с самим застройщиком, а с посредником, который предварительно выкупил все квартиры в строящемся здании, а затем заключает ДДУ на каждую квартиру отдельно с гражданами. Такой порядок носит название договор цессии и полностью соответствует ГК РФ. Продажа квартир по нему может составлять от 15 до 90% в зависимости от стадии строительства. При благополучном развитии событий покупатель никак не ущемляется в своих правах (кроме роста стоимости цены с учетом интересов посредника). Если же строительство затягивается или сдается с недоделками, то владельцы квартир не могут предъявлять претензии к строительной организации, так как договор заключался не с ними, а посредник не несет ответственности, потому что не имеет отношения к строительству и не может отвечать за плохую работу строителей.

 

Иногда застройщики пытаются подменить ДДУ договорами о финансировании совместной деятельности или инвестировании, т.е. внося деньги, покупатель платит не за конкретное жилье, а юридически получает права и соответственно обязанности партнера строительной организации. Такие договора не подлежат государственной регистрации и не гарантируют получения выбранного жилья по окончании строительства.

 

Строители нередко вносят в договор пункт о возможном изменении (трансформации) стоимости квадратного метра. Если в дальнейшем это произойдет, а в условиях колебания курса валют это вполне возможно, то необходимо заключать дополнение к ДДУ и регистрировать его в ЕГРН.

Представители строительной организации могут самовольно расширить перечень форс-мажорных факторов, которые освобождают его от ответственности в случае несвоевременной сдачи жилья.

В такой список не могут входить причины, не имеющие непреодолимого характера, например, плохие погодные условия или отсутствие поставок стройматериалов – такие условия могут быть оспорены в судебном порядке.

 

 

ЖСК и ЖНК

В 1958 году впервые были созданы на территории бывшего СССР жилищно-строительные кооперативы, которые в то время были единственным шансом купить квартиру тем, кто не имел возможности получить ее бесплатно.

Много лет ЖСК успешно конкурировали с системой государственного распределения жилья, но после того как благодаря приватизации появился свободный рынок квадратных метров, ЖСК практически перестали возникать.

 

Сегодня этим механизмом пользуются строительные организации, которые организуют жилищный кооператив, через который продают квартиры в строящемся доме. Изначальная идея ЖСК и ЖНК состояла в том, чтобы граждане, нуждающиеся в жилье, сами выступали учредителями кооператива.


Кроме того, ранее распространенной была ситуация, когда застройщик организовывал один ЖСК (как бы независимый от него) для строительства нескольких объектов (часто территориально расположенных в разных частях города) и предлагал граждан вступать в его члены (приобретать паи) для финансирования строительства квартир.

В такой ситуации, даже при значительных злоупотреблениях со стороны руководства кооператива (де-факто, зависимого от застройщика), члены кооператива не могли найти общего языка и договориться между собой из-за конфликта интересов (какой объект строить в первую очередь).
Законом 13.07.2015 N 236-ФЗ в ЖК РФ внесены изменения, которые разрешают ЖСК вести одновременное строительство только одного многоквартирного жилого дома, с количеством этажей не более трех, а также ряд контрольных мероприятий.
Практически также работают жилищно-накопительные кооперативы, форма которых утверждена Федеральным законом от 30.12.04 № 215-ФЗ.

Процедура организации ЖСК несложная. Достаточно привлечь 5 человек и ЖСК можно регистрировать. Максимальное число членов кооператива ограничивается количеством  квартир в строящемся доме.

Схема участия в строительстве через кооператив привлекательна для его участников, тем, что стоимость жилья получается значительно дешевле, чем при заключении ДДУ. Сравнительный анализ показывает, что разница может составлять от 10 до 25%, что при существующей цене на жилье выливается в значительные суммы.

 

Порядок уплаты взносов в ЖСК следующий:

  • при вступлении в кооператив – вступительный взнос и первоначальный пай в размере минимум 30 % от сметной (ожидаемой) цены квартиры;
  • ежемесячно – паевой платеж и небольшой членский взнос на содержание кооператива и на выплаты привлеченной организации-подрядчику для финансирования строительства;
  • после окончания строительства оплачивается разница между суммой оплаченных паевых взносов и ценой квартиры.

Размеры взносов определяются на собрании членов ЖСК и фиксируются в уставе кооператива. Вступительные и членские взносы в общую сумму не включаются и направляются на организационные цели.

Таким образом, члены ЖСК оплачивают не рыночную стоимость жилья, а его сметную цену с маржой подрядчика.

Несмотря на кажущуюся привлекательность схемы, участие в ЖСК считается более рискованным чем ДДУ.

 

ЖСК плюсы и минусы

За возможность сэкономить при покупке квартиры в новостройке граждане, выбравшие способ приобретения через участие в ЖСК могут столкнуться с неожиданными сложностями.

Основные подводные камни такого участия заключаются в следующем:

  • Юридически не зафиксирована связь гражданина со строительной организацией, вся документация, расчеты и взаимоотношения строятся через кооператив, т.е. при возникновении спорных вопросов недовольный покупатель не сможет подать иск к строителям.
  • ЖСК обычно регистрируется на первой стадии строительства, когда еще нет всех разрешительных документов, в результате, если разрешение на строительство не будет получено, члены ЖСК теряют возможность получить квартиру и будут вынуждены через суд возвращать уплаченные в кооператив деньги.
  • Договор с ЖСК не регистрируется и до окончания строительства собственность на строящееся жилье принадлежит кооперативу в целом, а не конкретному гражданину, в связи с чем большинство банков отказывают в ипотеке, так как невозможно оформить залог на недвижимость.
  • В отличие от ДДУ договор между ЖСК и строительной организацией не регламентирует окончательных сроков строительства и не содержит мер ответственности при затягивании работ.
  • Поскольку члены ЖСК юридически являются не покупателями квартир, а инвесторами, то им придется доплачивать, если первоначальной предполагаемой суммы на строительство не хватит, они несут коллективную финансовую ответственность и недостающая сумма распределяется на всех членов. Строители активно пользуются такой ситуацией и для привлечения граждан первоначально могут заявлять заведомо заниженную сумму.
  • Не предоставляется гарантия на строительный объект и все недочеты, выявленные после сдачи квартир, придется исправлять за свой счет.

 

Контроль правильности расходования средств кооператива осуществляется его членами, т.е. при отсутствии грамотных финансовых специалистов или при сговоре руководства и ревизионной комиссии возможно нецелевое расходование средств.

 

 

Жилищные сертификаты

Приобретение квартиры в новостройке с помощью жилищных сертификатов разрешено законодательством, но почти не используется на практике.  Для застройщиков выпуск сертификатов сложен с юридической и практической точки зрения. Для покупателя сертификат не является гарантией получения квартиры в готовом доме, так как этот документ подтверждает факт инвестирования строительства, но не право на конкретное жилье.

Фактически сертификат является денежным обязательством, своеобразной ценной бумагой, которую можно в дальнейшем продать и необязательно за ту же сумму.

Бесплатные жилищные сертификаты выдаются государством по программам жилье военным и поддержки молодых семей. Но такие сертификаты составляют мизерный процент в общем количестве покупателей жилья и покрывают только часть стоимости.

 

Несмотря на то, что все способы покупки жилья на этапе строительства несут определенный элемент риска и не обеспечивают абсолютной защиты покупателей, практически все жилье сегодня финансируется за счет средств граждан, для чего застройщики стараются хотя бы создавать видимость соответствия ФЗ-214.

В целом, этот закон с момента его принятия стал очень прогрессивным шагом для защиты граждан и развития жилищного строительства.

  Это может быть полезным:

Leave a Reply

Ваш e-mail не будет опубликован.