Иски, которые может предъявить дольщик для защиты своих прав

В процессе долевого участия в строительства, если «что-то пошло не так» в ряде случаев может возникнуть ситуация, когда дольщику уже не следует ожидать «благодати» от застройщика в виде акта приема-передачи построенной квартиры, а действовать на упреждение, т.е. обращаться в суд для признания своих прав и взятия ситуации в свои руки.

Залогом успешного рассмотрения дела станет основательная подготовка документов и юридически верно составленное исковое требование. Кроме того, важно правильно определить состав участвующих в процессе лиц.

Иск о признании права собственности на квартиру

Одной из набирающих популярность схем стало приобретение прав на новостройку через ЖСК. Данная мера не нарушает положений закона, однако гораздо менее безопасна для участников строительства.  Зачастую проблемы возникают уже после постройки дома, когда по причине возникших разногласий между различными сторонами процесса оформление помещений в собственность откладывается.

Граждане, вступившие в ЖСК и выплатившие паи, не имеют права оформить право собственности, распорядиться квартирой по своему усмотрению (продать, подарить, передать в наследство), даже если она фактически построена, а дом получила разрешение на ввод в эксплуатацию, до момента передачи прав собственности на квартиры пайщикам со стороны кооператива.

У кооператива или подрядчика могли возникнуть сложности с узакониванием объекта недвижимости либо они дожидаются застройки всех очередей строительства (если это несколько зданий) прежде, чем ставить объект на кадастровый учет, регистрировать собственность. В данной ситуации, если объект построен, прошел государственную приемку, граждане могут обратиться в суд для признания за собой права собственности.

В ситуации, когда ЖСК, членом которого числится истец, сам является застройщиком, вопрос разрешается быстро:

1. Иск оформляется к ЖСК,
2. Предоставляются доказательства оплаты пая и сдачи дома,
3. Происходит разбирательство в суде,
4. Регистрация права собственности производится по судебному решению.

В случае, когда ЖСК представляет собой лишь посредническую структуру, ситуация осложняется. Важным моментом является установление факта перечисления ЖСК средств застройщику.

 

Третьей стороной в процессе можно привлечь управление Росреестра, либо местную администрацию. Обязательно следует оплатить пошлину за рассмотрение дела в суде.

 

Иск о досрочном расторжении договора и возврате средств

Одним из вариантов решения проблем дольщика —  расторжение ДДУ с последующим возвратом средств по инициативе дольщика. Данная мера зафиксирована в положениях закона 214-ФЗ, где также указаны основания, по которым возможен возврат средств застройщиком.

Расторжение ДДУ возможно:

1. На добровольной основе, когда застройщик и участник договариваются об условиях расторжения. Для этого потребуется подать письменное уведомление об отказе от дальнейшего участия с обоснованием причины отказа и достичь соглашения с застройщиком (возможно как компромисс он вернет все средства за квартиру, если она подорожала за время строительства).
2. В судебном порядке, через получение исполнительного листа. Дольщик направляет иск с требованием расторгнуть договор, а суд определяет, насколько причины отказа от дальнейшего исполнения обязательств обоснованы.

При достижении согласия стороны сумма к возврату при условии досрочного расторжения ДДУ может быть меньше той, которая была внесена застройщику, например, если это правило закреплено в одном из пунктов договора ДДУ – этот факт остается решением самого дольщика, согласен ли он смириться с такой практикой.

 

В любом случае, у дольщика отсутствует право требовать расторжения договора в одностороннем порядке в случае отсутствия основания для того, коими является нарушение договора со стороны застройщика или задержка срока передачи квартиры более, чем на 2 месяца.

При благополучном исходе участник ДС получает обратно свои средства в 20-дневный срок после того, как удалось договориться с компанией.  В иных случаях, все будет зависеть от решения суда. Неустойка по 214-ФЗ в составе присужденных требований в последнем случае остается на усмотрение судьи с учетом применения ст. 333 ГК РФ.

 

Калькулятор расчета неустойки по 214-ФЗ

 

 

Иск о признании прав собственности на недостроенный объект

Президиумом Верховного суда РФ определено, в каких случаях суд позволит признать права собственника на недостроенную недвижимость. Это возможно в двух случаях:

1. При подаче иска гражданами, внесшими личные средства на строительство объекта, в ситуации, когда дом уже построен, но не сдан госкомиссии,
2. Участникам долевого строительства, передача жилья которым уже состоялась, но дом еще не достроен.

Обязательным условием для подачи подобного иска становится полная оплата требуемой по договору суммы. При рассмотрении иска большое значение уделяется установлению факта степени готовности многоквартирного дома. Это означает, что на начальных этапах строительства вступить в права нет возможности, но если квартиру можно идентифицировать в возводимом доме (уточнить ее место и площадь), шансов на благополучный исход больше.

Требуется установление не менее 80-процентной готовности здания и соответствие его с проектными документами. Очень редко возможны положительные исходы по искам с 75-процентной готовностью многоквартирного дома. Для того, чтобы урегулировать вопрос, физлица обращаются в судебные инстанции общей юрисдикции, а для организаций – эти вопросы решаются в арбитраже. В 2017 году появилась возможность подать подобный иск через портал государственных услуг.

 

Если дело будет принято к производству до начала процедуры, суд обязан его рассмотреть и принять решение.

 

Куда жаловаться на застройщика

В зависимости от преследуемых дольщиком целей, обращения могут направляться в виде жалоб в надзорные органы и представителям властей, либо в качестве судебных исков.

В первом случае следует знать о наличии целой системы надзорных органов:

1. На государственном уровне контроль и регулирование осуществляют уполномоченные органы исполнительной власти. Они имеют полномочия контролировать процесс застройки, проверять финансовую отчетность, требовать устранения выявленных нарушений и передавать дела для назначения наказания.
2. Органы контроля за строительством многоквартирных домов по ДДУ имеют право контролировать и рассматривать меры наказания по выявленным в ходе строительства административным нарушениям. Уполномоченными лицами могут быть руководители местной власти федеральных органов, их заместители, руководители соответствующих подразделений исполнительных органов, территориальные руководители федеральных надзорных служб.

На практике, обманутый дольщик, столкнувшийся с нарушениями исполнения условий ДДУ, имеет следующий арсенал средств борьбы за свои права:

1. Индивидуальные письменные заявления, уведомляющие о срыве сроков, в адрес руководителей региональной власти, Минстрой, органы охраны правопорядка. Особенно действенным может стать обращение к губернатору региона, т.к. в его власти решение многих вопросов строительства во вверенной ему территории.
2. Объединенные коллективные действия дольщиков позволят действовать с большим резонансом и добиваться эффективных результатов.
3. Для дольщиков московского региона предусмотрена возможность обращения в специальный надзорный орган, контролирующий деятельность строительных компаний – Москоминвест.
4. Судебные разбирательства могут производиться как отдельно, так и параллельно другим действиям по защите прав обманутых дольщиков. Вероятность положительного рассмотрения в суде участников долевого строительства в рамках действия закона 214-ФЗ гораздо выше, т.к. их интересы защищены лучше, чем у граждан, заключивших предварительные договоры купли-продажи объектов. Но в случае банкротства, неприятные последствия ожидают и тех, и других.